Mein Schwiegervater ist in eine betreute Wohnung gezogen, die von einer Bank verwaltet wird. Der Vermieter (Eigentümer) ist eine Privatperson und der Mietvertrag wurde auch mit diesem abgeschlossen. Die Kautionsvereinbarung wurde ebenfalls mit dem Vermieter abgeschlossen. Nun bekommen wir eine Rechnung von der Bank (Verwalter), über die vereinbarte Kaution + Mehrwertsteuer! Ist das so erlaubt? Vorab schon mal vielen Dank für die Eure Tipps uns Antworten
Servus,
unterscheide zwei Dinge:
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die Berechnung der Kaution: Hier ist es sinnvoll, den Betrag als „n Monatsmieten plus USt“ zu vereinbaren und zu berechnen, wenn die Miete selbst auch USt-pflichtig ist (was bei einer betreuten Wohnung nur teilweise, nämlich für einige separat erbrachte Betreuungsleistungen, möglich ist) - das ließe sich nur beurteilen, wenn man wüßte, wie genau das monatliche Entgelt berechnet wird.
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den Ausweis von Umsatzsteuer: Der ist bei einer Kaution unter keinen Umständen zulässig, weil die Kaution erst dann Entgelt für irgendetwas ist, wenn sie verwendet wird. Solange sie bloß hinterlegt bleibt, ist sie einfach nur Geld - kein Erlös für den Vermieter, so dass sich die Frage USt-Pflicht überhaupt nicht stellt: Wo kein Erlös ist, ist keine USt und darf auch nicht ausgewiesen werden.
An Deiner Frage fällt auf, dass hier eine Bank als Verwalter auftritt: Geht es eventuell um dinglichen Arrest und Zwangsverwaltung, und die Bank tut hier etwas, was sie sonst nicht tut (und eigentlich auch nicht kann)? Nicht wenige Banken stehen mit allem, was USt heißt, auf Kriegsfuß, weil sie sonst mit dem Thema überhaupt nichts zu tun haben.
Wie auch immer - mit dem Thema „Mietkaution mit Berücksichtigung der USt berechnen, damit genügend Geld auch für die USt da ist, wenn die Kaution verwendet werden muss, aber gleichzeitig keine USt bei der Anforderung der Kaution ausweisen“ sind auch bedeutende gewerbliche Mieter überfordert. Als vor vielen Jahren e-bay im Europarc Dreilinden eingezogen ist, habe ich vergebens versucht, dieses Mysterium einem E-Bayern zu erklären. Erst als er seinen WP gefragt hatte und der auch bloß „Ja, zahlen!“ sagte, hat ers dann zwar nicht verstanden, aber immerhin geglaubt.
Schöne Grüße
MM
Servus,
die Kaution kann niemals mit der USt belastet werden, weil bei der Bezahlung einer Mietkaution kein Leistungsaustausch stattfindet: Wo kein Umsatz, da keine Umsatzsteuer.
Wenn eine Mietkaution als n Monatsmieten zuzüglich USt vereinbart und berechnet wird, darf dennoch keine USt auf die angeforderte Kaution ausgewiesen werden, weil eine Kautionsanforderung kein Umsatz ist.
Und genau so verhält es sich auch, wenn im Rahmen betreuten Wohnens durch den Vermieter nicht nur die Wohnung vermietet wird, sondern auch USt-pflichtige Leistungen erbracht werden, die keine Nebenleistungen zur Miete sind: Wenn auch das Entgelt für diese Leistungen durch die Kaution gesichert werden soll, liegt es auf die Hand, dass die Kaution für diesen Teil der monatlich fälligen Zahlungen als Entgelt plus USt berechnet wird. Der Leistungserbringer darf aber auf diese Sicherheitsleistung bei Anforderung keine USt ausweisen, weil er darauf in diesem Moment keine schuldet, sondern erst bei einer allfälligen späteren Verwendung der Kaution.
Schöne Grüße
MM
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Hi, Wurde das denn im Mietvertrag so vereinbart?
Die Mietkaution ist eine treuhänderische Sicherheitsleistung und darauf ist keine Mehrwertsteuer fällig.
Wieso auch, das Geld gehört dem Mieter und nicht dem VM, der sollte vom Mieter lediglich dazu verpflichtet werden die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen.
Anders würde es bei einer gewerblichen Vermietung aussehen, da kann die Kaution mit der MwSt belastet werden, wenn das im Mietvertrag vereinbart wurde.
MfG ramses90
Vielen Dank für Eure schnelle Antworten. Laut Bank wurde die Rechnung falsch ausgestellt. Es sollte sich nicht um eine Kaution handeln (diese wäre natürlich ohne Steuer), sondern um eine Provision. Nochmals danke für Eure Antworten 