Wozu dann der Vorschlag?
Hi Mozart,
finde das interessant, denn aus den Beiträgen habe ich ja Zitiert?
Soll ich deine Beitrag einfach mal melden, damit ein Admin drüber schauen kann?
Weil es wohl die meisten machen werden.
@drambeldier, das war selbstverständlich kein Vorschlag, sondern die Antwort auf eine mir gestellte Frage.
@anon44275120, mir persönlich ist das einigermaßen egal. Ich lasse meine Antwort stehen, und wenn das in diesem Thread nun zwei Mal erklärt wird, wird das Abendland davon (voraussichtlich) nicht untergehen.
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Danke für die Mühe. „Der müsste, tut er aber nicht“ - wie heißt eigentlich diese rhetorische Figur?
Für den hier besprochenen Fall ist das ja nicht relevant, aber wäre es nicht eine Idee, dass im Kaufvertrag geregelt wird:
- Käufer holt bei den Mietern Einverständnis der Kautionsübetragung mit Haftungsfreistellung des Verkäufers ein
- Nach Vorliegen der Einverständniserklärung wird Kaution übertragen
Oder
- Verkäufer übergibt Kaution an die Mieter
- Verkäufer kümmert sich selber darum, die Kaution von den Mietern wieder einzusammeln
Hier, in diesem Fall, ist es natürlich schon mit einem kräftigem, bitteren Beigeschmack versehenen, dass ein offensichtlich nicht sehr solventer Käufer darauf drängt, die Kautionen zu bekommen.
Der Verdacht liegt nahe, dass er diese nicht getrennt von seinem Vermögen halten wird.
Das Dumme (aus Sicht des Verkäufers) ist, dass sich der Mieter auf nichts davon einlassen muss.
Er hat seinen Vertrag und die Kaution hinterlegt. Er hat nun zwei Adressen, um sich bei Auszug die Kaution zurückzuholen und kann sich nur schlechter stellen, wenn er irgendwelchen Vereinbarungen zustimmt.
Das kann er nur versuchen. Im Kaufvertrag kann nicht festgelegt werden, dass der Mieter dem zustimmt.
Der Mieter hat entweder unaufgefordert Geld bekommen (und gibt es dem alten Vermieter wieder zurück), oder es wird explizit vereinbart, dass es sich dabei um die Kaution handelt, die vorzeitig zurückgezahlt wird. In diesem Fall hätte der neue Vermieter keine Handhabe, die Kaution erneut zu fordern.
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Korrektur: ich habe mich geirrt, der neue Vermieter kann doch fordern, die Kaution erneut zu hinterlegen. Es macht nur Mühe.
Der Weg wäre also, im Kaufvertrag festzulegen, dass der Käufer sich um die Zustimmung der Mieter zur Kautionsübertragung kümmert und, wo diese nicht vorliegt, die Kaution an die Mieter zurückgezahlt wird.
Rechtlich ist das möglich. Es wird nur kein gut beratener Mieter machen.
Der Anspruch auf Kautionsleistung ist durch Erfüllung erloschen. Auch in dieser Konstellation ist man auf den guten Willen des Mieters angewiesen. Ein gut beratener Mieter wird auch das nicht mitmachen.
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Das sehe ich anders. Hast du eine Quelle dafür?
Also gibt es ohne Wohlwollen der Mieter keine Möglichkeit seinen Kopf aus der Schlinge zu ziehen?
z.B. hier https://www.bmgev.de/mietrecht/tipps-a-z/artikel/eigentuemerwechsel/
„Will sich der Verkäufer gegen zukünftige Rückforderungsansprüche absichern und händigt den Mieter/innen die Mietkaution einschließlich der bisher aufgelaufenen Zinsen vor dem Eigentümerwechsel aus, gilt das nach überwiegender Auffassung als Aufhebung der mietvertraglichen Kautionsvereinbarung, der Erwerber kann dann von den Mieter/innen nicht verlangen, dass diese eine Mietsicherheit an ihn leisten (so LG Berlin, Urteil vom 15. März 2011, AZ: 65 S 283/10). Anders ist es bei Verweigerung der Zustimmung der Mieter/innen zur Übertragung an den neuen Eigentümer. Zahlt der alte Vermieter in dem Fall die Kaution aus, hat der neue Eigentümer einen Anspruch auf die Kautionszahlung.“
Aus BGH VIII ZR 206/10:
Soweit die Übertragung einer persönlich für den
Alteigentümer bestellten Sicherheit aber faktisch nur mit einer Mitwirkungshandlung zu bewirken sei, sei der Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehalten, diese Mitwirkung - hier in Form der Zustimmungserklärung - zu erbringen.
Es sei treuwidrig, wenn der Beklagte sich einerseits darauf berufe, dass die Erfüllung des Kautionsanspruchs auch gegenüber dem Erwerber wirke und die
freiwillige Auszahlung durch den Eigentümer nicht zu einem Wiederaufleben
geführt habe, wenn er andererseits die notwendige Mitwirkung an der Übertragung verweigere.
Aber (aus dem selben Urteil:)
Mit einer Zustimmung des Mieters zur Übertragung der Kaution auf den
Erwerber bestätigt der Mieter nur das, was gemäß § 566a Satz 1 BGB ohnehin
kraft Gesetzes gilt. Daraus ist kein Verzicht des Mieters auf seine Rechte aus
§ 566a Satz 2 BGB gegen den ursprünglichen Eigentümer herzuleiten.
So sieht es aus.
Der Verkäufer kann sich nicht einfach aller Pflichten entledigen.
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Na ja, von „einfach“ ist keine Rede, aber ich finde das schon hart: wenn ich ein vermietetes Haus verkaufe, dem Käufer die Kautionen übergebe und dieser sie z. B. versäuft, dann kann der Mieter sich trotzdem bei mir die Kaution holen, obwohl ich sie nicht mehr habe.
Das Urteil kann man hier im Volltext lesen:
Es handelt von einer Ausnahmesituation. Das erkennt man auch daran, dass hier auf § 242 BGB abgestellt wird.
Im Übrigen wird die Rechtslage dort so bestätigt, wie ich sie in diesem Thread dargelegt habe.
Sehe aus Mietersicht: Der seriöse Herr Müller verkauft sein Haus an den stadtbekannten Alkoholiker Hans Trinker. Der Mieter kann das nicht ändern, Herr Müller hat sich den Käufer ausgesucht und der arme Mieter muss sich nun mit diesem Herrn Trinker herumärgern.
Mieterschutz hat allerhöchste Priorität - und es ist vielleicht auch ein Grund dafür, dass ich viele ältere Kunden habe, die sich in den 70ern Zweifamilienhäuser gebaut haben, in den 80ern das Dachgeschoss ausbauten, in den 90ern mit den Kindern alle drei Etagen bewohnten und mittlerweile als älteres Ehepaar oder sogar alleinstehend das Haus alleine bewohnen.
„Sich einen Mieter ins Haus holen“ ist für die die allerletzte Option, sagen sie.
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Moin, Kautionen sind Vermögen, dass weder dir noch dem neuen Vermieter gehört, Es gehört den Mietern. Das Vorgehen wäre: Hole von den Mietern die schriftliche Zustimmung zur Übertragung der Kautionen an den neuen Eigentümer. Mit der Zustimmung kann die Kaution an den neuen Vermieter gezahlt werden. Ohne Zustimmung bleibst Du in Haftung, sollte der neue Eigentümer die Kautionen nicht zurück zahlen. Dann kann der Mieter die Auszahlung von dir fordern. Es ist zwar ein etwas andere Antwort als vermutlich erwartet. Aber naja, weiß schon was das Bauchschmerzen macht. Wenn der neue Eigentümer bestätigt, die Kautionen erhalten zu haben, dann kann das natürlich nach Mieterzustimmung mit den Raten verrechnet werden. Alles schriftlich festhalten. So würde ich das sehen.
Nein, in der Haftung bleibt der Vermieter grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter zustimmt. Siehe dazu § 566a S. 2 BGB und das von mir verlinkte BGH-Urteil.
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Moin,
ein bisschen [ot]: Heutzutage stellt sich tatsächlich die Frage, wie der Vemieter die Kaution anlegen soll. Mietkautionskonto wird kaum noch angeboten. Einige Sparkassen bieten das für Kunden an, dort Kunde zu sein kostet aber mindestens 5 €/Monat. Wer weiß was?
Dank und Gruß
Rlaf