Nebenkostenabrechnung zum 1. mal machen? Leider keine Ahnung

[Anonym_16d8cb0cb183]

Hallo,
ich habe folgendes Problem:
Ich habe vor einiger Zeit ein 3 Parteienhaus geerbt.
Es ist unterteilt in ein Ladenlokal und 2 Wohnungen. Eine der Wohnungen bewohne ich nun seit neuestem selber.

Nun möchte ich die 2. Wohnung auch vermieten und weiss nicht wie ich es mit den NK machen muss.
Der Laden ist bereits vermietet , jedoch schon seit längerem. Er zahlt mir monatlich einen Betrag von 500€. Er hat seine eigene Wasseruhr , Heizung , Stromzähler und Öltank.
Ich muss mich demnach also dort nur um den Wasserverbrauch kümmern, da er alles andere selber machen kann.
Bis jetzt gibt er mir immer das Geld in Bar für das wasser, da er nur 5m3 im Monat für Putzwasser und Toilettenspülung benötigt.

Nun kommt dazu aber noch eine 2. Wohnung mit Wasserzähler und diesmal auch Heizung.

Im Haus ist eine neue Brennwertheizung verbaut und zwischen vorlauf und rücklauf der 2. wohnung ist schon ein neuer Wärmemengenzähler verbaut.
Wasser der Wohnung hängt auch wie der Laden an einem eigenen neuen Wasserzähler . Die Beiden Zähler sind hinter meinem Hauptzähler von der Straße angebracht und müssen jeweils vom Gesamten abgezogen werden.

Wie gehe ich nun vor bei berechnung der Heizkosten, Steuer und sonstigem was ich umlegen kann?

Ich bräuchte da mal richtig Hilfe von jemandem der das selber macht, da alles neu für mich ist.

hoffe ihr könnt mir da mal helfen.

Vielen Dank

[Simsy_Mone]

Hallo

Ich muss mich demnach also dort nur um den Wasserverbrauch kümmern,

Wieso, zahlst du denn keine Grundsteuer, nichts für die Müllabfuhr, hast du keine Gebäudeversicherung? Was ist mit Heizung?

Eine Nebenkostenabrechnung habe ich auch noch nie gemacht, nur schon öfters welche gekriegt. Da kamen immer Heizung, Wasser, Müllentsorgung, ggf. Hausmeister, Versicherung und Grundsteuer vor.

Viele Grüße

[duck313]

Wieso, zahlst du denn keine Grundsteuer, nichts für die Müllabfuhr, hast du keine Gebäudeversicherung? Was ist mit Heizung?

Laden hat eigene Heizung, die der Mieter selbst betreibt.

Mit den anderen Punkten hast du recht, kommt halt darauf an, was im Ladenmietvertrag dazu vereinbart war.

[duck313]

Die Beiden Zähler sind hinter meinem Hauptzähler von der Straße angebracht und müssen jeweils vom Gesamten abgezogen werden.

Nicht ganz unproblematisch, m.E. nicht zulässig(Differenzbildung)
Eigentlich braucht man 3 Messuhren plus die Hauptuhr.

Dazu für die Wohnungen 2 Warmwasseruhren plus einen Wärmemengenzähler WMZ für Warmwasser am Kessel ,der den Energieaufwand für das Warmwasser misst.

Plus 2 Wärmemengenzähler für die 2 Wohnungen. Wie willst Du das mit 1 WMZ nur für 1 Whg. machen ? Wie willst Du deinen Anteil und den Verlust des Kessels/Leitungen erfassen ?

Dann hätte man sehr wenig Rechnerei und wäre auch auf der sicheren Seite.

[Anonym_16d8cb0cb183]

ich hatte gedacht das was auf der hauptuhr steht minus das was auf beiden zählern steht ist mein verbrauch.
die parteien haben ja einen neuen und geeichten zähler.
es wird also nur berechnet was auf ihrer uhr auch stwht.

[Anonym_16d8cb0cb183]

natürlich zahle ich steuer. bin ja schliesslich der besitzer des hauses…
genau die von dir genannten punkte möchte ich halt nun auf die parteien verteilen, nur dass der alte mietvertrag mit dem laden halt alles in den 500€ mit drin ist.

[duck313]

Das ist m.E. nach unzulässig.
Du wirst es spätestens dann merken, wenn die Hauptuhr eine andere Zahl ergibt als die addierten Zahlen der Einzeluhren.
Wenn der Fehler zu groß wird, muss man nach der Hauptuhr abrechnen und die Einzeluhren dazu ins Verhältnis setzen.

Diese „Fehler“ haben nichts mit der Qualität der Uhren zu tun oder ob sie geeicht sind oder nicht, das liegt an der unterschiedlichen Toleranz der versch. Baugrößen.

[X_Strom]

Hallo,

Da hast du einige Falsstricke. Gemischte Nutzung, dazu Erfassung über Differenzrechnung - auch ich habe in Erinnerung, dass das nicht zulässig ist.

Es gibt ja Dienstleister, die einem diese Abrechnung abnehmen. Sollte man vllt. mal ein oder zwei Jahre machen lassen. Fehler in der Nebenkostenabrechnung können teuer werden.

Vielleicht konnte man den gewerblichen Mietvertrag auch mal anpassen.

[Anonym_16d8cb0cb183]

welche firmen gäbe es denn da am Markt, in der Umgebung von Köln?
Und was kosten diese Firmen?

[Anonym_16d8cb0cb183]

aber nur um nochmal zum hautthema zu kommen…
die heizung.
an der heizung hängen 2 wohnungen zur einliegerwohnung ist ein zähler verbaut. geht das so?

[Gudrun]

ich hatte gedacht das was auf der hauptuhr steht minus das was auf beiden zählern steht ist mein verbrauch.

Genau so isses!
Funktioniert bei einem mir bekannten Haus seit fuffzich Jahren so.

Gruß
.

[Gudrun]

Du wirst es spätestens dann merken, wenn die Hauptuhr eine andere Zahl ergibt als die addierten Zahlen der Einzeluhren.

Was schreibst Du wieder für einen Stuss!
Die Hauptuhr zeigt nie die Summe der beiden Einzeluhren an, wenn es einen dritten Abnehmer gibt.

Wenn der Fehler zu groß wird, muss man nach der Hauptuhr abrechnen und die Einzeluhren dazu ins Verhältnis setzen.

Das ist noch größerer Stuss.
Welches Verhältnis denn, wenn es für drei Einheiten nur zwei Einzeluhren gibt?
„Fehler“ hierbei gehen immer zu Lasten des Eigentümers, Also ist es egal, ob ein technischer Fehler vorliegt oder er selbst einen höheren Verbrauch hatte.
Überraschungen kann man vorbeugen, indem man regelmäßig alle drei Zählerstände notiert. Monatlich oder einmal im Quartal - je nach Langeweile -, dann hat man schnell einen Überblick über den jeweiligen Verbrauch.

.

[Gudrun]

genau die von dir genannten punkte möchte ich halt nun auf die parteien verteilen, nur dass der alte mietvertrag mit dem laden halt alles in den 500€ mit drin ist.

Kleines Trostpflaster für Dich:
Nebenkosten, die aufgrund alter Mietverträge nicht umlegbar sind, kannst Du anteilig als Werbungskosten bei Deiner ESt-Erklärung (Anlage V) geltend machen,

.

[Anonym_16d8cb0cb183]

das hört sich doch gut an. vielen dank für diesen wirklich guten beitrag.
den anteil, der mir da durch die lappen geht, der wird doch bestimmt durch eine beauftragte hausverwaltung ermittelt… oder?? wenn ich eine beauftrgen sollte.

[duck313]

Nur weil etwas lange funktioniert heißt es nicht es ist auch korrekt.
Solange sich niemand mokiert ist es ja auch OK.

[Gudrun]

den anteil, der mir da durch die lappen geht, der wird doch bestimmt durch eine beauftragte hausverwaltung ermittelt… oder?? wenn ich eine beauftrgen sollte.

Ja oder durch einen Steuerberater.
Den brauchst Du offensichtlich auch!

Oder selber rechnen:
Wohn-/Gewerbefläche des Ladens geteilt durch gesamte Wohn-/Gewerbefläche des Hauses* mal 100 = Anteil des Ladens in Prozent.

(*) alle 3 Einheiten addiert, nicht nur die 2 vermieteten!

.

[Gudrun]

dazu Erfassung über Differenzrechnung - auch ich habe in Erinnerung, dass das nicht zulässig ist.

Da gibt es ein BGH-Urteil von 2008 klickmich
„… wenn nicht alle Mietwohnungen …“

M.E. ist es daher kein Problem, wenn die Differenzbildung die Wohnung des Eigentümers betrifft.

Gruß
.

[anon44275120]

hoffe ihr könnt mir da mal helfen.

Klar,

es gibt dafür eine tolle Verordnung die das alles erfasst, ebenso bei welchen Positionen die Kostenermittlung auf den Mieter umgelegt werden kann. Z.B. kosten nr. 8

klick mich

Da die Kosten nicht ganz einfach aufzuteilen ist und schnell fehler passieren, würde ich diese von einen Externen Dienstleister machen lassen, diese machen auch noch genug Fehler. fänge ja schon mal ggf mit einen Vorwegabzug für die Gewerbeeinheit an.

[anon44275120]

heizung hängen 2 wohnungen zur einliegerwohnung ist ein zähler verbaut. geht das so?

Nein, da fehlt der Wäremmängenzähler für die Wohnung 1, man könnte zwar die Kosten für Wohnung 1 ermitteln,

Gesamtkosten - Kosten laut Zähler= Restkosten Wohnung 1. Allerdings wird da der Wärmeverlust der Anlage und Leitungen nicht berücksichtigt, zum anderen dürfte der Mieter wegen Fehlenden Messgerät die Kosten reduzieren

klick mich