Übergangskredit bis zum Verkauf eines Grundstücks

[C_Punkt]

eine Bewertung, ganz einfach und unbürokratisch nach Bodenrichtwert

Und dann hat die Bank eine Bewertung eines Objektes, das sie nicht verwerten kann und von dem sie nicht weiß, ob und wann es zu welchem Preis verkauft wird.

Dein Zitat §505b Abs. 2 Satz 3 BGB bezieht sich nicht darauf, dass ein Grundstückswert beliehen wird, sondern dass man nicht über Wert beleihen darf,

Um die Norm mal für den Moment mal außen vorzulassen: grundsätzlich ist es so, daß Kreditinstitute keine Pfandleihe betreiben, wenn man mal von Lombard- bzw. Effektenkrediten absieht. D.h. mal so ganz grundsätzlich muß ein Einkommen vorhanden sein, das es ermöglicht, den Kredit ordnungsgemäß zu bedienen. Das ist natürlich alles sehr dehnbar, blieb in der Vergangenheit aber ein Problem zwischen Kreditgeber und -nehmer. Nun hat aber der Gesetzgeber in seiner unendlichen Weisheit entschieden, daß bei einer unzureichenden Kreditwürdigkeitsprüfung der Zinssatz anzupassen ist und zwar zu Gunsten des Kreditnehmers und auch noch dergestalt, daß am Ende u.U. ein negativer Zinssatz dabei herauskommt. Das ist natürlich nicht so schön und deswegen paßt man heute bei Verbrauchern noch ein bißchen mehr als früher - zumindest als Kreditinstitut.

Nun ist natürlich bei 1800 Kreditinstituten in Deutschland nicht auszuschließen, daß sich am Ende eine findet, die die Geschichte doch mitmacht, aber das war ja nicht die Frage, sondern vielmehr, wie man das so konstruieren kann, daß die Hausbank das mitmacht bzw. daß man nicht zig Banken abfragen muß, um eine zu finden, die mitspielt. Und da sind wir noch keinen Schritt weiter.

Gruß
C.

[Joerg_Zabel]

Es war ursprünglich besprochen, dass sie gemeinsam das Grundstück verkaufen werden.
Das wurde dann zwei Jahre lang versucht und von der Schwester immer wieder torpediert, weil diese sich über diese Zeit hinweg klar geworden ist, dass sie gar nicht verkaufen will.

Ist es da überhaupt realistisch, dass die „böse Schwester“ der einer Teilung des Grundstücks und der Übergabe eines Teils in das Alleineigentum der „guten Schwester“ zustimmt?

Wäre die „Androhung“ der Zwangsversteigerung ein mögliches Druckmittel für die „gute Schwester“?

Gruss
Jörg Zabel

PS: Zu den anderen Angaben kann ich nichts sagen. Die Sache ist für mich nicht rund. Bei einem so wertvollen Grundstück sollte es potentielle Käufer geben, die möglicherweise behilflich sein könnten. (Man müsste mehr über diese Fläche wissen, bisher geht es nur um „ein Grundstück mit einem Wert von 600.000 Euro“.)

[Joerg_Zabel]

Hallo,

Das ist wohl richtig, aber ich verstehe diesen Teil der Diskussion nicht, denn das würde die Kreditproblematik ja nicht lösen, sondern nur verschärfen, weil es auf diesem Weg noch länger dauert bis meine Bekannte ihre Grundstückshälfte versilbern kann.

Es käme das ganze Grundstück unter den Hammer, der Erlös wird dann auf die Miteigentümer aufgeteilt. Eine vorherige Teilung ist nicht nötig. Würde das die Unkostenproblematik der „guten Schwester“ entschärfen? (Ohne die Art der Kosten zu kennen, ist ein Rat schwer.)

Gruss
Jörg Zabel

[anon56793850]

Wäre die „Androhung“ der Zwangsversteigerung ein mögliches Druckmittel für die „gute Schwester“?

Auf jeden Fall.
Soweit ich informiert bin, soll der Schwester meiner Bekannten demnächst eine klare Entscheidungsfrist gesetzt werden. Verstreicht die, solls in Richtung Teilungsversteigerung gehen.

Die Sache ist für mich nicht rund. Bei einem so wertvollen Grundstück sollte es potentielle Käufer geben, die möglicherweise behilflich sein könnten.

Ich denke, dass es ein schwieriges Konstrukt wäre, für ein Grundstück, das es als solches noch gar nicht gibt, einen Käufer ins Boot zu holen, der Geld vorstreckt oder für irgendetwas haftet.
Da ist ein Bankkredit erstmal naheliegender.

Das Grundstück ist übrigens nichts Besonderes. Es liegt halt in einer Gegend mit vergleichsweise hohen Grundstückspreisen (Nähe Rosenheim).

Gruß
F.

[anon40662036]

Das Grundstück ist übrigens nichts Besonderes. Es liegt halt in einer Gegend mit vergleichsweise hohen Grundstückspreisen (Nähe Rosenheim).

Die Gegend ist doch gefragt. Je näher an RO (oder am Alpenrand), destso teurer.

Ich denke, dass es ein schwieriges Konstrukt wäre, für ein Grundstück, das es als solches noch gar nicht gibt,

Ich habe mal einem Makler noch etwas viel Verwegeneres verkauft: Meine Rechte (aufgrund der Erbfolge) an einem Grundstück in der ehemaligen DDR. Ich war nicht im Grundbuch, und nur eine Partei von mehreren von denen eine sogar der Bund war (wegen Erben, die nicht gefunden worden waren.)Lediglich die Erbfolge war gesichert und amtlich.
Er fand das attraktiv, hatte Zeit, und wusste wohl auch, wie er das abwickeln will. Der sagte damals, es gäbe für alles Käufer, es sei nur eine Frage des Preises. So hoch war der Abschlag vom Bodenrichtwert nicht einmal.

[anon56793850]

Das Grundstück ist übrigens nichts Besonderes. Es liegt halt in einer Gegend mit vergleichsweise hohen Grundstückspreisen (Nähe Rosenheim).

Die Gegend ist doch gefragt. Je näher an RO (oder am Alpenrand), destso teurer.

So hab ichs ja gemeint.
Ich wollte dem Jörg halt sagen, dass es die Lage ist, nicht eine besonders Beschaffenheit des Grundstücks.

(der Alpenrand ist m.W. übrigens nicht generell hochpreisig - für oberbayerische Maßstäbe; bei Rosenheim ist es halt die sehr gute Anbindung an München und Salzburg)

Er fand das attraktiv, hatte Zeit, und wusste wohl auch, wie er das abwickeln will. Der sagte damals, es gäbe für alles Käufer, es sei nur eine Frage des Preises. So hoch war der Abschlag vom Bodenrichtwert nicht einmal.

Klar.
Aber ich denke, die simpelste und vorrangige Lösung wäre bei meiner Bekannten sicher ein normaler Bankkredit. Da muss sie dran bleiben. Sie hat mittlerweile einen kleineren Kredit von ihrer Hausbank bekommen. Das reicht nicht bis zum Verkauf, verschafft ihr aber erstmal Spielraum.

In der aktuell sehr guten Marktsituation in Oberbayern wäre jedenfalls für mein Empfinden eher ein Aufschlag auf den BRW drin als ein Abschlag, wenn der Verkauf in Ruhe und ohne zusätzliche Dinge angegangen wird.

Gruß
F.

[Joerg_Zabel]

Hallo,

(der Alpenrand ist m.W. übrigens nicht generell hochpreisig - für oberbayerische Maßstäbe; bei Rosenheim ist es halt die sehr gute Anbindung an München und Salzburg)

In der aktuell sehr guten Marktsituation in Oberbayern wäre jedenfalls für mein Empfinden eher ein Aufschlag auf den BRW drin als ein Abschlag, wenn der Verkauf in Ruhe und ohne zusätzliche Dinge angegangen wird.

Irgendwie passen diese beiden Aussagen nicht zusammen. Sind die Flächen jetzt so gesucht, dass ein Aufpreis möglich ist oder nicht?

Um welche Flächen handelt es sich? Landwirtschaftliche Nutzfläche? Wald? Bauerwartungsland? oder was?

Auch der Bodenrichtwert ist oft nur ein Anhalt. Wie wäre es mal mit einem netten (Telefon-)Gespräch mit den Damen und Herren vom zuständigen Gutachterausschuss? Mir hat das immer mal geholfen.

Meine Erfahrung aus dem ländlichen Raum - nicht unbedingt Speckgürtel - ist zur Zeit die, dass im Todesfall schon die ersten Kaufangebote gemacht werden bevor der Verblichene unter der Erde ist. Da werden Flächen gesucht und auch gute Preise bezahlt. Wenn bei Euch bisher noch niemand auf der Matte stand, dann wäre das zu hinterfragen.
Um einen Rat zu geben sollte man aber die ganze Geschichte kennen.

Gruss
Jörg Zabel

[anon56793850]

Irgendwie passen diese beiden Aussagen nicht zusammen. Sind die Flächen jetzt so gesucht, dass ein Aufpreis möglich ist oder nicht?

Die Lage ist sehr gesucht, damit auch das Grundstück.
Die lokalen Grundstückspreise steigen, der BRW hängt dem etwas hinterher, darum glaube ich, dass man oberhalb des BRW verkaufen kann. Auch weil die beiden Teilgrundstücke dann relativ klein sein werden. Die erzielen mW in der Regel leicht höhere Quadratmeterpreise als größere Flächen.

Um welche Flächen handelt es sich? Landwirtschaftliche Nutzfläche? Wald? Bauerwartungsland? oder was?

Voll erschlossenes Bauland innerorts

Meine Erfahrung aus dem ländlichen Raum - nicht unbedingt Speckgürtel - ist zur Zeit die, dass im Todesfall schon die ersten Kaufangebote gemacht werden bevor der Verblichene unter der Erde ist. Da werden Flächen gesucht und auch gute Preise bezahlt. Wenn bei Euch bisher noch niemand auf der Matte stand, dann wäre das zu hinterfragen.

Wie gesagt, es gab genug Interessenten für das Gesamtgrundstück.
Da ist der Verkauf an der Schwester meiner Bekannten gescheitert,die offenbar nicht wusste, was sie wollte. Davon, dass das Grundstück nun geteilt werden soll, und nur eine Hälfte verkauft werden soll, weiß kaum jemand.

Ich kenne mich in diesen Dingen nicht sonderlich gut aus, aber ich sehe wenig Sinn drin, Stand jetzt, da die Teilungsvereinbarung noch nicht sicher fixiert ist, und unklar ist, ob es nicht doch zur Zwangsteilungsversteigerung kommt, nach Käufern für ein Teilstück zu suchen, dass noch gar nicht existiert.
Ich meine, das kann man sicher machen, aber ich sehe wenig Sinn darin, das vor der Einigung mit ihrer Schwester zu tun.

Um einen Rat zu geben sollte man aber die ganze Geschichte kennen.

Wobei es eigentlich gar nicht mehr so viel zu erzählen gibt, zumindest nicht in Bezug auf die Kreditproblematik.
Das einzige große unerwähnte Detail ist, dass es für beide (Gesamtschulder) Unterhaltsverpflichtungen gegenüber dem 94jährigen Schenker wegen der 10-Jahres-Frist gibt.

Gruß
F.

[Joerg_Zabel]

Die Lage ist sehr gesucht, damit auch das Grundstück.
Die lokalen Grundstückspreise steigen, der BRW hängt dem etwas hinterher, darum glaube ich, dass man oberhalb des BRW verkaufen kann. Auch weil die beiden Teilgrundstücke dann relativ klein sein werden. Die erzielen mW in der Regel leicht höhere Quadratmeterpreise als größere Flächen.

Man kann sowas nicht immer einfach im Dreisatz rechnen. Gerade wenn es zwei relativ kleine Grundstücke werden, könnte es sein, dass diese nicht mehr so gut nutzbar sind wie das ursprüngliche, grosse Grundstück. Auch der Interessentenkreis könnte ein anderer werden. Da sollte zur Verwertung der Rat einer fachkundigen Person eingeholt werden, die die örtlichen Verhältnisse kennt.

Wie gesagt, es gab genug Interessenten für das Gesamtgrundstück.
Da ist der Verkauf an der Schwester meiner Bekannten gescheitert,die offenbar nicht wusste, was sie wollte. Davon, dass das Grundstück nun geteilt werden soll, und nur eine Hälfte verkauft werden soll, weiß kaum jemand.

Sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, dann wäre diese Information möglichst weit zu streuen.
Ich habe schon solche Veranstaltungen erlebt, da „ging es richtig ab“ und es wurde ein Preis erzielt der deutlich zu hoch war. (Eine Kleinanzeige in einem lokalen Blatt kann Wunder wirken.)
Es gibt aber auch das Gegenbeispiel, wo das Objekt für einen Appel und ein Ei wegging.

Aber fixiert erstmal die Teilungsvereinbarung beim Notar, das wird Arbeit genug sein. Kommt diese nicht zustande, bleibt m. E. nur noch die Versteigerung.

Gruss
Jörg Zabel

[anon56793850]

Aber fixiert erstmal die Teilungsvereinbarung beim Notar, das wird Arbeit genug sein. Kommt diese nicht zustande, bleibt m. E. nur noch die Versteigerung.

So sehe ich das auch.
Danke für deine vielen wichtigen Anregungen!

Gruß
F.