Lieber Otis,
vorausgeschickt: einen Hauskauf mit einer 110%-Finanzierung beurteile ich grundsätzlich schon mal als kritisch. „Beide berufstätig“ ist eine derzeitige Momentaufnahme und bietet keine Gewähr für eine gleichbleibende Situation während der Laufzeit der Kredite, immerhin 25-30 Jahre.
Ohne Einzelheiten zu kennen schätze ich das Finanzierungsmodell des „Vermittlers“ so ein:
- Vorfinanzierter Bausparvertrag über 170 T€ mit Ansparrate 255 € / Ablösung nach 15 Jahren und Umwandeln in ein „normales“ Bauspardarlehen mit Laufzeit zusätzlich ca. 8-10 Jahre
- Öffentliche Mittel KFW 50 T€ mit Laufzeit 10 Jahre
- Nachrangiges Darlehen über 25 T€ mit Zinsbindung 5 Jahre und Laufzeit 15 Jahre
Öffentliche Mittel sind von maximalen Einkommensgrenzen abhängig, die so niedrig sind, dass es entweder diese Mittel nicht gibt (Einkommen zu hoch) oder eine 110%-Finanzierung nicht zu verantworten ist (Einkommen für öffentliche Mittel im Höchstrahmen, aber insgesamt für eine nachhaltige Finanzierung zu niedrig).
An einem Bausparvertrag hat zunächst nur der „Vermittler“ ein Interesse, da er daran über die Abschlussgebühr verdient.
Das Konstrukt „Bausparvertrag“ ist immer abhängig von der Zuteilungssituation der Bausparkasse und lässt sich n i e m a l s exakt im Vorhinein zeitlich kalkulieren (Zuteilungsprognosen sind immer nur rechnerisch / keine Bausparkasse gibt hier exakte, verbindliche Zeitpunkte an !!).
Deshalb habe ich noch nie befürwortet, einen Bausparvertrag in einen Kauf oder Neubau einzuplanen, sondern höchstens für unweigerlich später anfallende Renovierungs- oder Erneuerungskosten.
Zu Deinen Fragen:
Zu 1.
Die 255 € sind die Ansparrate für den Bausparer und fallen weg, sobald die Zuteilung erfolgte. Hier ist ein Risikopunkt. Rechne mal 255€ pro Monat auf 15 Jahre und Du kommst auf 45,9 T€. Davon gehen laufende Kosten weg: Abschlussgebühr für den Bausparvertrag und Kontogebühr für 15 Jahre. Das Guthaben reicht also für die Mindestbesparung (i.d.R. 40-50% der Bausparsumme, abhängig vom Bauspartarif – musst Du in den Tarifbedingungen der Bausparkasse einfach nachlesen) nicht aus, so dass die Umschuldung in ein „normales“ Bauspardarlehen nach 15 Jahren noch nicht möglich sein wird.
Zu 2.
Die Rückzahlungsrate ergibt sich aus Zins und Tilgung. Nachdem die Zinsbindung nur 5 Jahre ist kann es durchaus sein, dass danach auch die Rate, bedingt durch einen höheren Zinssatz, höher ist. Du kannst also fix mit 210 € nur 5 Jahre kalkulieren. Danach ist die Höhe vom dann geltenden Zinssatz abhängig.
Die Frage nach dem Bausparvertrag in diesem Zusammenhang verstehe ich nicht.
Weitere Infos gerne bei zusätzlichen Informationen.
Gruss
Walter
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