Abnahme- und Gewährleistungsmängel

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo @,

vielleicht kann mir jemand weiterhelfen.

Gegenstand: Da bei der gekauften Eigentumswohnung immer noch Abnahme- und Gewährleistungsmängel vorliegen wurde die letzte Kaufpreisrate noch nicht bezahlt.

Folgende Frage: Wann muß die letzte Kaufpreisrate bezahlt werden?
Wenn die Abnahme- und Gewährleistungsmängel beseitigt sind? Oder muß diese schon bezahlt werden, wenn alle Abnahmemängel beseitigt wurden, aber noch nicht die Gewährleistungsmängel.

Könntet Ihr mir auch die gesetzlichen Grundlagen dazu nennen.

Vielen Dank!

Viele Grüße
Tatjana

#2

Abnahme- und Gewährleistungsmängel
Hallo Tatjana,

Gegenstand: Da bei der gekauften Eigentumswohnung immer noch
Abnahme- und Gewährleistungsmängel vorliegen wurde die letzte
Kaufpreisrate noch nicht bezahlt.

Zunächst ne Frage: Sind die Mängel auch schriftlich dokumentiert / vom Bauträger anerkannt / besteht ein Abnahmeprotokoll? Wenn nicht, dann bitte SOFORT nachholen.

Folgende Frage: Wann muß die letzte Kaufpreisrate bezahlt
werden?

Die letzte Rate ist nach §3 Abs. 1 MaBV „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig oder auf deutsch: wenn ALLE Mängel beseitigt sind.

Weiter Fragen hierzu erklärt die „Makler und Bauträgerverordnung“, sowie der vor dem Notar geschlossenen Kaufvertrag (hier ist meist festgelegt, ob nach MaBV gezahlt wird und wenn ja wie die Raten aussehen) und die Teilungserklärung (legt fest was Eigentum, Sondereigentum und Gemeinschafts-eigentum ist).

Grundsätzlich besteht für vorhandene Mängel egal ob am Eigentum, Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum ein Zurückbehaltungsrecht des Käufers. Die Höhe richtet sich dabei auch nach dem Mängelumfang. Grundsätzlich sollte man die letzte Rate bis zur vollständigen Mängelbeseitigung zurückhalten, allerdings dabei auch nicht mit Kanonen auf Spatzen schießen. Bsp: für einen kleinen Fleck im Treppenhaus kann man sicherlich keine 50.000 Euro zurückhalten.

Wichtig dabei sind nicht nur Mängel in der Eigentumswohnung sondern auch am Gemeinschaftseigentum. Auch hier besteht ein Zurückbehaltungsrecht.

Viele Bauträger versuchen das mit einem „Trick“ zu umgehen. Sie händigen den Schlüssel zur Wohnung erst aus (Übergabe der Wohnung), nachdem die letzte Rate bezahlt wurde. Somit setzen sie den Wohnungskäufer unter Druck die letzte Rate zu bezahlen, da viele Käufer „einziehen müssen“ (alte Wohnung schon verkauft, vermietet, oder alte Mietwohnung gekündigt).

Bitte bei allen Rechtsvorschriften beachten:
1.) gemeinsames Vorgehen mit dem Bauträger ist immer besser als Konfrontation

2.) Mängelbeseitigung bedeutet auch: ALLES SCHRIFTLICH FESTHALTEN. („Wer schreibt, der bleibt“)

3.) Ansprechperson für die Mängelbeseitigung bleibt der Bauträger, da er der Vertragspartner ist. Ansprechpartner kann nie der Handwerker sein.

Gruß Klaus

#3

Hallo Klaus,

vielen Dank für Deine Antwort::Gegenstand: Da bei der gekauften Eigentumswohnung immer noch

Abnahme- und Gewährleistungsmängel vorliegen wurde die letzte
Kaufpreisrate noch nicht bezahlt.

Zunächst ne Frage: Sind die Mängel auch schriftlich
dokumentiert / vom Bauträger anerkannt / besteht ein
Abnahmeprotokoll? Wenn nicht, dann bitte SOFORT nachholen.

Alle Abnahme- und Gewährleistungsmängel wurden schriftlich notiert und an den Bauträger weitergeleitet.

Folgende Frage: Wann muß die letzte Kaufpreisrate bezahlt
werden?

Die letzte Rate ist nach §3 Abs. 1 MaBV „nach vollständiger
Fertigstellung“ fällig oder auf deutsch: wenn ALLE Mängel
beseitigt sind.

Bezieht sich dies dann auch auf die Gewährleistungsmängel?

Weiter Fragen hierzu erklärt die „Makler und
Bauträgerverordnung“, sowie der vor dem Notar geschlossenen
Kaufvertrag (hier ist meist festgelegt, ob nach MaBV gezahlt
wird und wenn ja wie die Raten aussehen) und die
Teilungserklärung (legt fest was Eigentum, Sondereigentum und
Gemeinschafts-eigentum ist).

Grundsätzlich besteht für vorhandene Mängel egal ob am
Eigentum, Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum ein
Zurückbehaltungsrecht des Käufers. Die Höhe richtet sich dabei
auch nach dem Mängelumfang. Grundsätzlich sollte man die
letzte Rate bis zur vollständigen Mängelbeseitigung
zurückhalten, allerdings dabei auch nicht mit Kanonen auf
Spatzen schießen. Bsp: für einen kleinen Fleck im Treppenhaus
kann man sicherlich keine 50.000 Euro zurückhalten.

Wichtig dabei sind nicht nur Mängel in der Eigentumswohnung
sondern auch am Gemeinschaftseigentum. Auch hier besteht ein
Zurückbehaltungsrecht.

Viele Bauträger versuchen das mit einem „Trick“ zu umgehen.
Sie händigen den Schlüssel zur Wohnung erst aus (Übergabe der
Wohnung), nachdem die letzte Rate bezahlt wurde. Somit setzen
sie den Wohnungskäufer unter Druck die letzte Rate zu
bezahlen, da viele Käufer „einziehen müssen“ (alte Wohnung
schon verkauft, vermietet, oder alte Mietwohnung gekündigt).

Glücklicherweise ist dies mir nicht passiert.

Bitte bei allen Rechtsvorschriften beachten:
1.) gemeinsames Vorgehen mit dem Bauträger ist immer besser
als Konfrontation

Stimme ich Dir zu!

2.) Mängelbeseitigung bedeutet auch: ALLES SCHRIFTLICH
FESTHALTEN. („Wer schreibt, der bleibt“)

3.) Ansprechperson für die Mängelbeseitigung bleibt der
Bauträger, da er der Vertragspartner ist. Ansprechpartner kann
nie der Handwerker sein.

Gruß Klaus

Vielen Dank und liebe Grüße
Tatjana

#4

Hallo Tatjana,

Die letzte Rate ist nach §3 Abs. 1 MaBV „nach vollständiger
Fertigstellung“ fällig oder auf deutsch: wenn ALLE Mängel
beseitigt sind.

Bezieht sich dies dann auch auf die Gewährleistungsmängel?

Um was für einen/mehrere Ma(ä)ngel handelt es sich denn genau?

Gruß Klaus

#5

Hallo Klaus,

insgesamt handelt es sich um Mängel im Wert von über 10.000 DM. Wurden durch mehrere Gutachten festgestellt. Die Mängel am Gemeinschaftseigentum sind hier nicht berücksichtigt.

Betroffen ist der Bodenbelag, Fenster- und Fensterrahmen und viele Dinge mehr. Hinzu kommen die Beschädigungen der Handwerker bei der versuchten Mängelbeseitigung.

Kannst Du damit schon etwas anfangen?

Einen schönen Abend.

Liebe Grüße
Tatjana

#6

Hallo Tatjana,

insgesamt handelt es sich um Mängel im Wert von über 10.000
DM. Wurden durch mehrere Gutachten festgestellt. Die Mängel am
Gemeinschaftseigentum sind hier nicht berücksichtigt.

Betroffen ist der Bodenbelag, Fenster- und Fensterrahmen und
viele Dinge mehr. Hinzu kommen die Beschädigungen der
Handwerker bei der versuchten Mängelbeseitigung.

Also, das hört sich nicht nach Gewährleistungsmängel an (Mangel aufgetreten im Gebrauch) sondern eher massiv nach Abnahmemängel (Mangel bestand schon bei/vor der Abnahme).

Nachdem schon Gutachten vorliegen und eine fehlgeschlagene Mängelbeseitigung vorliegt, würde ich auch weiterhin bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel Geld einbehalten.

Üblicherweise behält man den 3-fachen Wert des Mangels / der Mängel / der verursachten Beschädigung bei der Mangelbeseitigung in.

Das Einbehalten von Geld würde ich dem Bauträger Deiner Wohnung auch so schriftlich mitteilen. Wichtig ist, daß du die Vorgänge schriftlich dokumentierst und genau beachtest, wer Dein jeweiliger Vertragspartner ist. Setze Deinem Bauträger möglichst realistische Termine, bis wann er die einzelnen Mängel behoben haben sollte.

Sollten die Mängel in einer für Dich absehbaren Zeit nicht abgestellt werden, oder die Handwerker die Sache nicht in Griff bekommen, dann melde Dich bitte nochmal. Wir müßten in diesem Fall dann überwechseln zur Stufe 2 in der Mängelbeseitigung.

Gruß Klaus

#7

Hallo Klaus,

erstmal vielen Dank für Deine Hilfe und Antworten. Das Thema ist gar nicht so einfach.

Der überwiegende Teil sind sicherlich Abnahmemängel. Was ist jedoch bei den Folgeschäden und Gewährleistungsmängeln?

Gesetz des Falles, daß alle Abnahmemängel beseitigt sind muß ich dann den Restkaufpreis bezahlen. Auch wenn die Folgeschäden und Gewährleistungsmängel noch nicht beseitigt sind?

Über einen Teil der Mängel habe ich inzwischen auch eine letzte Fristsetzung mit Ablehnungsdrohung herausgeschickt. Diesen Termin hat der Bauträger leider verstreichen lassen. Für andere Mängel viel ich ihn aufgrund des Risikos nicht aus seiner Pflicht entlassen.

Sollten die Mängel in einer für Dich absehbaren Zeit nicht
abgestellt werden, oder die Handwerker die Sache nicht in
Griff bekommen, dann melde Dich bitte nochmal. Wir müßten in
diesem Fall dann überwechseln zur Stufe 2 in der
Mängelbeseitigung.

Dies ist leider der Fall. Was verstehst Du unter Stufe 2?

Ich wünsche Dir noch ein schönes Wochenende und

liebe Grüße
Tatjana

#8

Hallo Tatjana,

Der überwiegende Teil sind sicherlich Abnahmemängel. Was ist
jedoch bei den Folgeschäden und Gewährleistungsmängeln?

Grundsätzlich sind alle Mängel, die sich aus/bei der Abnahme ergeben sowie die Mängel, die innerhalb der Garantiefrist auftreten vom Bauträger kostenlos zu beseitigen.

Gesetz des Falles, daß alle Abnahmemängel beseitigt sind muß
ich dann den Restkaufpreis bezahlen. Auch wenn die
Folgeschäden und Gewährleistungsmängel noch nicht beseitigt
sind?

Erst wenn ALLE Mängel aus der Abnahme beseitigt sind, dann ist auch der Restkaufpreis fällig. Mängel die nach der Abnahme entstanden sind und mit der Abnahme nicht in Zusammenhang standen (Beispiel: Abnahmemängel alle am Fesnster - Gewährleistungsmangel tropfender Wasserhahn) berechtigen Dich nicht Geld einzubehalten.

Über einen Teil der Mängel habe ich inzwischen auch eine
letzte Fristsetzung mit Ablehnungsdrohung herausgeschickt.

Sehr gut! Ich sehe, Du weißt schon wie man so eine Sache auch „Wasserdicht“ macht.

Diesen Termin hat der Bauträger leider verstreichen lassen.
Für andere Mängel viel ich ihn aufgrund des Risikos nicht aus
seiner Pflicht entlassen.

Du solltest und darfst ihn auch nicht aus der Pflicht entlassen. Deine Wohnung ist sozusagen „sein Kind“. Der Bauträger ist verpflichtet, die Mängel zu beseitigen.

Sollten die Mängel in einer für Dich absehbaren Zeit nicht
abgestellt werden, oder die Handwerker die Sache nicht in
Griff bekommen, dann melde Dich bitte nochmal. Wir müßten in
diesem Fall dann überwechseln zur Stufe 2 in der
Mängelbeseitigung.

Dies ist leider der Fall. Was verstehst Du unter Stufe 2?

Stufe 2:

so wie Du es oben schon mit einer Fristsetzung mit Mängelandrohung gemacht hast. Hast Du ihn mehrmals aufgefordert die Mängel in einer angemessenen Frist zu beseitigen und er tut das nicht, kannst Du wie richtigerweise geschehen dem Bauträger eine Ablehnungsandrohung schicken.

Beseitigt er die Mängel immer noch nicht, dann bist Du rechtlich in der Lage die Mängel auf seine Kosten beseitigen zu lassen. Das ist aber für eine Privatfrau ohne Rechtsanwalt nicht zu leisten (auch die Firmen übergeben hier an Rechtsanwalt / Rechtsabteilung.

Ich glaube, daß solltest Du jetzt auch tun. Die Sache scheint langsam ins Kochen zu kommen.

Ich würde Dir also raten, schnellstens nach einem qualifizierten Rechtsanwalt zu suchen, der sich aufs Baurecht versteht. Solche findest Du entweder über die Haus- und Grundbesitzervereine, oder Du erkundigst Dich im Rechtsbrett oder bei verschiedenen Rechtsanwälten in Deiner Gegend.

Ich wünsche Dir noch ein schönes Wochenende und

Hoffe du kannst Deine Wohnung trotzdem genießen.

Kopf hoch, wir schaffen das!

Klaus

#9

Hallo Klaus,

vielen Dank für Deine Unterstützung.

Meine Wohnung kann ich trotzdem geniessen.

Den richtigen Weg habe ich ja eingeschlagen. Möchte aber vorher nochmals versuchen, daß ich mich mit meinem Bauträger so einigen kann, da er grundsätzlich nicht alles ablehnt. Es kommen ihm auch einige Handwerker quer, da der Gerneralunternehmer schon Pleite ist und diese nicht ihr Geld erhalten haben.

Liebe Grüße
Tatjana

#10

Hallo Tatjana,

Den richtigen Weg habe ich ja eingeschlagen.

Stimmt!

Möchte aber vorher nochmals versuchen, daß ich mich mit
meinem Bauträger so einigen kann,…

Halte ich grundsätzlich für die bessere Methode als die mit dem Holzhammer schwingenden Advokaten. Nur, Du mußt Dir eben überlegen, wo Deine Grenze ist und ab wann Du nicht mehr bereit bist zu mahnen und zu betteln und keiner nimmt Dich ernst.

… da er grundsätzlich nicht alles ablehnt. Es
kommen ihm auch einige Handwerker quer, da der
Gerneralunternehmer schon Pleite ist und diese nicht ihr Geld
erhalten haben.

Das ist zwar schlimm, traurig und übel; vorallem für die Handwerker, die jetzt wieder voll auf die Schnautze fallen, trotzdem muß ja Deine Wohnung in Ordnung kommen, sonst kommts wie immer: König Kunde ist wieder mal August der Dumme!

Vielleicht kannst Du ja mit dem Bauträger eine Planung machen, wie die Mängel bei Euch behoben werden sollen. Muß ja nicht gleich alles noch "in dieser Woche2 erfolgen.

Gruß Klaus