Hallo, ich habe ein Problem mit meiner Hausverwaltung und hoffe jemand kennt sich aus und kann mir hier weiterhelfen: Ich bin im Mai l.J. in meine neue Wohnung eingezogen (1 Person, Wohnung wurde von mir gekauft), vor mir haben von Januar bis 15. April 3 Personen in der Wohnung gewohnt. Die Hausverwaltung hat mir nun verhältnismäßig sehr hohe Gebühren für Wasser und Müll in Rechnung gestellt und begründet dies damit, dass sie alle Personen für das ganze Jahr berechnet habe und ich angeblich verpflichtet wäre, anteilig für die Vormieter mitzuzahlen, d.h. ich sei angeblich verpflichtet, 8/12 (Mai-Dez) von den Kosten für alle Personen, die insgesamt über das Jahr 2017 verteilt in meiner Wohnung gewohnt haben, zu tragen. Da die Vormieter zu dritt waren, muss ich nun für das letzte Jahr viel mehr Gebühren zahlen als in Zukunft für mich alleine. Ich empfinde das als total ungerecht, warum soll ich für letztes Jahr deutlich mehr zahlen, mit der Begründung, es wäre mein Pech, weil vor mir mehr Leute dort gewohnt haben. Kennt sich jemand damit aus und kann mir sagen, ob das rechtlich wirklich in Ordnung ist, was die Hausverwaltung da macht oder ob ich gegen sie vorgehen kann? Wäre für fachmännischen Rat sehr dankbar.
Warst Du vorher der Vermieter dieser Wohnung ?
oder hast Du die Wohnung im Mai vom Vorbesitzer gekauft ?
Dann käme es auf deinen Kaufvertrag an, was da zu den Hauskosten drin steht.
Diese Kosten müsste der Vorbesitzer tragen.
Du als neuer Eigentümer (wie als neuer Mieter auch) hast den Anspruch auf anteilige Kosten nach dem vereinbarten Maßstab ab Einzug bzw. Kaufdatum
MfG
duck313
Ich habe die Wohnung vom Vorbesitzer gekauft, im Kaufvertrag steht leider nichts zu den Hauskosten. Die Abrechnung wurde auch nicht vom Vorbesitzer gemacht, sondern von der Hausverwaltung. Diese hat aber einfach ihren üblichen Abrechnungsschlüssel angewandt und den Wohnungswechsel dabei gar nicht berücksichtigt. Was heißt das nun für mich, da es keinen Vertrag gibt, in dem irgendwelche Regelungen zur Abrechnung der Hauskosten getroffen wurde? Habe ich trotzdem Anspruch auf eine korrekte Abrechnung - d.h. dass ich tatsächlich nur die Müll-/Wassergebühren bezahlen will, die für MICH anfallen und nicht für die Vormieter - und wenn ja, wie muss ich das durchsetzen? Bei der Hausverwaltung? Beim Vorbesitzer? Bei den Vormietern?
Habe auch eine Eigentumswohnung vom Vorbesitzer gekauft. Im Kaufvertrag waren keine Regelungen zu Verteilungsmodalitäten bei einzelnen Posten des Hausgeldes enthalten. Dennoch war eine unterjährige Änderung aufgrund unterschiedlicher Bewohnerzahl quasi automatisch möglich.
Allerdings wird hier jeder Wechsel des Eigentümers der Hausverwaltung auch vom Verkäufer bekannt gegeben.
Irgendjemand muss da geschlampt haben. M.E. bist Du für die Zahlung des korrekt umgelegten Hausgeldes erst ab dem Zeitpunkt in die Pflicht zu nehmen, in dem Du auch neuer Eigentümer wurdest. Für irgendwelche Rückstände aus der Zeit davor sind die Vorbesitzer der Wohnung zuständig.
Wenn diese bei der Verwaltung bislang nicht als Zahlung eingegangen sind (das scheint ja der Fall zu sein), hat die Hausverwaltung ein Problem: Sie muss bei der Rechnungslegung bei der nächsten Eigentümerversammlung ein Defizit begründen und erklären können.
Das ist kein toller Job. Aber kein Grund dafür, dass Du den Posten ausgleichst.
Ich würde nochmal mit der Hausverwaltung deshalb reden, gleichzeitig aber das Thema unabhängig vom Ausgang des Telefonats schriftlich für die nächste Eigentümerversammlung bei ihr anmelden („Rückstände von Vorbesitzern bei Eigentumswechsel“).
Das ist ja durchaus ein Thema, das auch andere Eigentümer angeht (wie mit Geld schuldenden Vorbesitzern umgehen? )
Ich würde mir das auch nicht bieten lassen.
Also viel Glück und LG
(bevor Du Rückstände zahlst, kenne ich noch eine Steigerung höflicher und m.E. korrekter Verweigerung)
Rebekka
Hallo Rebekka,
das Problem bei mir ist, dass die Hausverwaltung die Zahlung gar nicht erst beim Vorbesitzer geltend machen will. Es geht ja nicht darum, dass angeforderte „Rückstände“ nicht bezahlt wurden, sondern darum, dass die Verwaltung nur 1 Gesamtabrechnung für das ganze Jahr macht und die für 2017 jetzt erst erstellt hat. Die Hausverwaltung argumentiert: Im Jahr 2017 haben insgesamt 4 Personen in der Wohnung gewohnt, nämlich die 3 Mieter, die dort vor dem Kauf der Wohnung durch mich gewohnt hatten für 4 Monate und danach ich für 8 Monate. Danach hat sie einfach den Anteil für Müll/Wasser/Kanal auf dieser Grundlage für die Wohnung ausgerechnet und mir 2/3 für 8 Monate davon aufgebrummt. Hieraus ergaben sich für mich deutlich höhere Kosten als in Zukunft (Wirtschaftsplan 2018), da ich ab 2018 natürlich nur noch für 1 Person zahlen muss. Ich sehe das natürlich nicht ein und frage mich deshalb ob ich dagegen vorgehen kann
Angenommen der Verteilerschlüssel lautet: „Abgerechnet wird nach der Anzahl der Bewohner am 1.1.“, dann hat die Hausverwaltung richtig gearbeitet.
Nähere Informationen gibt es dann in den WEG-Protokollen, die du dir vor dem Kauf sicherlich angefordert hast.
Möglicherweise können im Innenverhältnis mit dem Vorbesitzer Kosten geltend gemacht werden. Näheres ergibt sich aus dem Kaufvertrag.
vnA
Ich rege das Studium des folgenden Textes an:
vnA
Muss ich diesen Verteilerschlüssel (abgerechnet wird nach Personen am 1.1.) denn akzeptieren, auch wenn kurze Zeit später 3 Leute ausgezogen sind und der Schlüssel somit nicht die tatsächlichen Begebenheiten des Kalenderjahres widerspiegelt, was dazu führt, dass die Vormieter nun deutlich zu wenig und ich deutlich zu viel zahle? Beim Vorbesitzer kann ich die mir dadurch entstehenden Mehrkosten ja wohl nicht geltend machen, er beruft sich einfach auf die Abrechnung der Hausverwaltung und legt das so auf seine damaligen Mieter um.
Mit Kauf einer Eigentumswohnung tritt man in eine Gemeinschaft ein und ist an die dort vereinbarten Regeln gebunden. Wenn man damit nicht einverstanden ist kann man auf der nächsten WEG-Sitzung einen entsprechenden Antrag stellen.
Neben- bzw. Betriebskostenabrechnungen sind nie gerecht. Irgend wer wird immer benachteiligt. Auszug, Zuzug, Geburten, Todesfälle, Langzeitbesucher, Kinder die einziehen oder ausziehen, und, und, und. Der Aufwand in einer größeren Wohnanlage ist unvorstellbar, das Ergebnis nie wirklich richtig und daher immer angreifbar. Umlage nach m² auch nicht wirklich prickelnd.
vnA
Ein Antrag auf Änderung bringt mir ja nichts, da es um einen Zeitraum in der Vergangenheit geht und das Problem ab 2018 nicht mehr auftritt (da kann die Hausverwaltung mir ja nur noch 1 Person in Rechnung stellen). Das „Regeln“ vereinbart wurden, heißt ja nicht automatisch, dass diese immer rechtsgültig so in Ordnung sind. Ich frage mich halt, ob es für diesen Fall - Verteilerschlüssel nach Personen bei veränderter Personenanzahl während des Jahres - irgendeine gesetzliche Regelung gibt bzw. ein Gerichtsurteil, wo dieser Fall schon mal so vorkam, denn dass die Abrechnung in meinem Fall ungerecht ist, ist ja offensichtlich.
Erfrage bei deiner Hausverwaltung die Grundlage der Verteilerschlüssel. Diese kannst du von einem Anwalt prüfen lassen.
Allerdings kann es kostengünstiger sein einfach einen Strich darunter zu machen.
vnA
Es ist vergleichsweise normal, fast schon früh, dass die Gesamtabrechnung für 2017 jetzt vorliegt.
Die Berechnung der Verwaltung ist m.E. schlicht und einfach falsch. Ich bezeichne mal einfach die personenbezogenen Kosten p. M. mit der Einheit PK.
4 Mon.× 3 Mieter = 12 PK
8 Mon × 1 Bewohner = 8 PK.
Das ergiäbe 20 PK pro Jahr, also nicht ganz 1,8 PK pro Monat.Ab Eigentumsübergang hättest du aber nicht 1,8 PK, pro Monat, sondern nur 1 PK pro Monat, also 8 für 2017 zahlen müssen.
Dir scheinen aber die Kosten für 12 Mon. auf 4 Personen - also 48 PK in 2017 - aufgebrummt werden sollen.
Das ist rechnerischer Quatsch. Weil auf Dich rechnerisch nur 8 PK entfallen.
Da würde ich die Verwaltung mal nach fragen. Sollen vorrechnen. Ich hoffe, Du hast noch nicht gelöhnt.
LG
Rebekka
Genau so sehe ich es auch, Rebekka. Leider habe ich schon im Rahmen der Vorauszahlung „gelöhnt“, d. h. die Hausverwaltung müsste mir eine nicht unbeträchtliche Summe zurückzahlen, behauptet aber einfach, sie würde ihren üblichen Verteilerschlüssel anwenden und fertig. In meinem Fall ist es echt extrem, z. B. bei den Müllgebühren: es handelt sich um meine Zweitwohnung und in meiner Gemeinde ist es so geregelt, dass man für eine Zweitwohnung keine Müllgebühr zahlen muss, dennoch soll ich nun Gebühren für 8 Monate für 3 Personen zahlen, da die Vormieter zu dritt waren und nur 4 von 12 Monaten dort gewohnt haben. Da ich das einfach nur fies finde und die Hausverwaltung absolut nicht mit sich reden lässt, würde es mich sehr interessieren, ob es irgendeine gesetzliche Regelung für solche Fälle gibt oder ob es wirklich so ist, dass die Hausverwaltung bei der Anwendung ihrer Verteilerschlüssel einfach nach Gutdünken vorgehen kann. Leider habe ich bisher keinerlei Informationen zu meinem speziellen Fall finden können.
Nur noch zur Erinnerung: Wir sind nicht im Bereich Mietrecht. Wir bewegen uns im Bereich Wohnungseigentum. Als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft ist der festgelegte Teil der Kosten die die Gemeinschaft zu tragen hat von dir zu zahlen.
Selbst wenn der Müll bei Zweitwohnungen kostenlos ist, muss von jedem Wohnungseigentümer der auf ihn entfallende Teil der Position „Müllgebühren“ gezahlt werden. Genau so sind Dachreparaturen anteilig zu bezahlen, auch wenn er im Erdgeschoss seine Wohnung hat, oder Fensterreparaturen, selbst wenn seine Fenster nicht repariert wurden. Das ist nun mal so im Wohnungseigentumsrecht.
Die HV rechnet übrigens nicht nach „Gutdünken“ ab, sondern nach einem festgelegten Schlüssel, den es zu erfragen gilt. Aber das hatte ich ja schon geschrieben, das gefällt dir ja nicht, das willst du ja nicht hören.
Zum Glück wurde der in Frage stehende Betrag schon vorab bezahlt. Da die HV sich weigert etwas zu zahlen, muss ein Anwalt eingeschaltet werden. Dadurch wird ein Schaden durch persönliches Fehlverhalten minimiert.
vnA
Zu den Müllgebühren: In meinem neuem Wirtschaftsplan für 2018 wurde korrekterweise kein Anteil ( „0“) unter Müllgebühren mehr aufgeführt, da in meiner Gemeinde für Nebenwohnung keine Müllgebühr anfällt - diese Auskunft hat mir auch das Bürgerbüro so erteilt. Es geht aber jetzt um 2017, wo ich die Gebühren für die 3 Vormieter mitzahlen soll.
Dachreparaturen sind etwas ganz anderes, da ginge es um Gemeinschaftseigentum, aber das war nicht meine Frage.
Es geht auch nicht um „persönliches Fehlverhalten“, sondern schlichtweg um die Frage, ob, wenn die Hausverwaltung schon unbedingt 2 separate Abrechnungen erstellen muss und mir nicht einfach die Abrechnung mit dem Vorbesitzer selbst überlässt, die geänderte Personenzahl (1 statt 3 Personen für die betroffene Wohnung) nach dem Kauf durch mich auch hätte berücksichtigt werden müssen und ob es für solche Fälle eine gesetzliche Regelung gibt.
Es gibt keine gesetzliche Regelung !
Man geht davon aus, Käufer von Immobilien sind verständig genug, außerdem werden sie von einem Notar beraten. Sie brauchen also keinen Schutz durch das Gesetz wie Mieter.
Sie können ja vertraglich einen Ausschluss der Haftung für Abrechnungsschulden/-forderungen ausschließen !
Neue Mieter in dieser Wohnung hätten natürlich Anspruch ab Einzug auf Berücksichtigung der neuen Personenzahl. Aber von ihrem Vermieter, der müsste diese Kosten gegenüber der Verwaltung tragen bis der Stichtag zur Änderung kommt.
Das ist reine Theorie, der Notar hat kein Wort darüber verloren und einen Vertrag, laut dem ich nicht für Abrechnungsforderungen haftbar bin, hätte natürlich auch keiner mit mir abgeschlossen, das wäre ja sogar illegal, denn natürlich hat der Eigentümer seine Kosten für Wasser, Kanal etc. zu zahlen, nur sollten diese auch korrekt abgerechnet werden.
Wäre für weitere Hinweise dankbar, falls jemand schon mal einen ähnlichen Fall erlebt hat oder ein vergleichbares Gerichtsurteil kennt …