Änderung eines Mietvertrags per Mail gültig?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe Mietrechtsexperten!

Ich möchte hier einen Fall schildern und euch bitten, die Rechtslage einzuschätzen.
Natürlich kann und/oder werde ich noch einen Anwalt hinzuziehen, ich hätte nur gern vorab gern ein paar Hinweise.

Es geht um einen Mietvertrag mit 2 Hauptmietern, die im Mai 2024 in diese Wohnung eingezogen sind.
Der Mietvertrag sieht vor, dass eine Kündigung erstmals ab dem 31.März 2027 erfolgen kann.

Zum Hintergrund: Es handelt sich um eine WG, die Zahlung der Miete ist so geregelt, dass Hauptmieter A die Miete komplett an den Vermieter überweist und Hauptmieter B nach Absprache 500 € Warmmiete an Hauptmieter A überweist.

Vor dem Einzug gab es einen Konflikt mit zwischen Hauptmieter B und dem Vermieter, der per Mail an Hauptmieter A darum bat, Hauptmieter B aus dem Vertrag zu nehmen, er dürfe zwar einziehen, aber Absprachen sollten nur über Hauptmieter A laufen. Dem wurde per Mail zugestimmt.

Nun will Hauptmieter B zum 1.November ausziehen, hat bereits einen neuen Mietvertrag unterschrieben.

Wie ist das hier rechtlich einzuschätzen (Natürlich fiktiv, ohne Gewähr auf die Richtigkeit usw.)?

Folgende Fragen habe ich:

  • Die Absprache, dass Hauptmieter B aus dem Vertrag raus soll liegt nur per Mail vor.
    Ist der schriftlich zuerst abgeschlossene Mietvertrag nach wie vor gültig, sodass Hauptmieter B nach wie vor daran gebunden ist?
    Im Vertrag gibt es keine Klausel, dass Vertragsänderungen der Schriftform bedürfen

  • Zwischen Hauptmieter A und B gibt es keinen gesonderten Vertrag, sondern nur mündliche Absprachen hinsichtlich der Mietzahlung. Bedeutet das, dass es keine Kündigungsfrist, die einzuhalten wäre?

Wie ist die Lage hier einzuschätzen? Wenn noch mehr Infos benötigt werden, bitte nachfragen!

Vielen Dank!

Gruß, Diva

#2

Noch gültig. Die Änderung betritt A UND B, also müssten ihr auch A UND B zustimmen. Das scheint nicht der Fall zu sein.

Überhaupt, in einem Vertrag A und B mit Vermieter kann man schwerlich vereinbaren A zahlt an Vermieter volle Miete und B zahlt seinen Teil an A.
Hier vermischen sich m.A. nach 2 Verträge, einmal der Mietvertrag an sich A/B mit VM und einmal der intere Mietverteilungsvertrag zw. A und B.

gegenüber dem VM sind aber A und B als Gesamtschuldner für die Miete verantwortlich. VM kann sie von jedem voll fordern.

Und einseitige Kündigung oder Entlassung aus dem Vertrag bedarf der Zustimmung des VM.

Ein mündlicher Vertrag ist auch gültig und wenn nichts anders vereinbart gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.
Aber wie schon gesagt, m.A. nach kann B gar nicht aus dem Vertrag raus ohne Zustimmung des Vermieters. Der hat ja aktuell 2 an die er sich halten kann wegen der Miete, warum sollte er einen aus Vertrag entlassen, das schwächt seine Postion bei Zahlungsschwierigkeiten.

MfG
duck313

#3

Jede Vertragsänderung erfordert, dass die Mieter A, B und der Vermieter zustimmen. Alle drei.

Es gibt keine Kündigung (nur) von A oder (nur) von B.

B kann ausziehen - bleibt aber für die volle Mietzahlung mitverantwortlich. Sollte A nicht mehr zahlen, wendet sich der Vermieter halt an B und fordert zu Recht die volle Summe ein.

#4

Danke für deine Einschätzung.

Allerdings haben per Mail alle 3 Parteien zugestimmt.
Reichen diese Willenserklärungen per Mail nicht aus?

Danke schonmal!

#5

Hi Duck!
Danke für deine Einschätzung.

Es ist so, dass es vor dem Einzug einen Konflikt gab zwischen B und VM.
Daraufhin mailte VM, dass B aus dem Vertrag ausgeschlossen werden solle.

Dies wurde B durch A mitgeteilt.
B erklärte sich einverstanden.

Zwischen A und B wurde dann der Mietbetrag festgelegt.

Mir stellt sich jetzt die Frage, ob diese Willenserklärungen per Mail ausreichend sind, um den Mietvertrag als geändert zu betrachten.

Kannst du dazu was sagen?
Ich poste gleichmal den Wortlaut der Mails.

Vielen Dank schonmal!

#6

@duck313 und @X_Strom:

Hier der Wortlaut des Emailverkehrs:

MIetvertragsänderung
MIetvertragsänderung1348×1132 56.6 KB

Ist dies eine gültige Art, den Mietvertrag zu ändern?

Wenn ja:
Welche Rechte hätte B jetzt, wo es nur einen mündliche Vereinbarung über die Höhe der Miete gibt, aber keinen sonstigen Vertrag?

Danke und Gruß, Diva

#7

Keine rechtliche, sondern eine moralische Antwort: Alle drei waren sich einig, den Mietvertrag zu ändern, also sollten alle drei auch mit den Konsequenzen einverstanden sind, die sich daraus ergeben.

Ich bin ja noch so ein altmodischer „Ein Handschlag gilt!“-Typ …

Beste Grüße,
Max

#8

Da hier nur von einer frühest möglichen Kündigung, nicht aber von einer fixen Dauer des Mietvertrages gesprochen wird, besteht kein Formerfordernis nach § 550 BGB zur wirksamen Befristung (und das übersehen viele beim angeblichen Schriftformerfordernis nach dieser Regelung: Es geht hier nur um die wirksame Befristung, nicht um den Vertrag an sich). D.h. die Änderung ist formlos möglich, und wenn alle Beteiligten sich einig sind, einen Vertrag zu ändern, können sie das grundsätzlich auch frei machen. Also z.B. auf an sich notwendige Kündigungsfristen verzichten. Das macht man bei Aufhebungsverträgen ständig.

Jetzt ist der Verlauf nicht ganz vollständig. Es fehlt hier die Bitte oder Zustimmung von A zur Entlassung von B aus dem Vertrag. Denn irgendeine Willenserklärung von A ist in Bezug auf die Vertragsänderung notwendig. Entweder bietet er dem Vermieter diese Änderung, mit der Konsequenz alleiniger Vertragspartner zu werden an, oder er nimmt ein entsprechendes Angebot des Vermieters an.

Wenn das Angebot/die Zustimmung des A nachweisbar ist (zumindest konkludent hat A zugestimmt, wenn von A daraufhin alleine die Miete an den Vermieter gezahlt wurde), hat B keinerlei Verpflichtungen mehr aus dem Vertrag mit dem Vermieter sondern lebt nur noch als Mitbewohner in der Wohnung des A. Da es hier um eine WG mit vermutlich geregelter Zuweisung der Räumlichkeiten und keine Beziehung mit gemeinsamer Nutzung der gesamten Wohnung geht, wird man hier aber ggf. einen zumindest konkludent geschlossenen Untermietvertrag annehmen können. B kann insoweit bestenfalls ohne Frist ausziehen (und muss dann auch keine Miete/keinen Mietanteil mehr zahlen), nimmt man einen Untermietvertrag an, kommt es auf dem Umfang der genutzten Räumlichkeiten für die Kündigungsfrist an. Wohlgemerkt reden wir hier von der Kündigung des Untermietvertrages. Der Mietvertrag zwischen A und Vermieter hat damit nichts zu tun. A schuldet als einziger Vertragspartner des Vermieters diesem weiterhin die volle Miete. D.h. wenn A jetzt in finanzielle Schwierigkeiten gerät, weil er sich ohne den Anteil des B die Bude nicht leisten kann, sollte A schleunigst zusehen, entweder mit dem Vermieter über eine vorzeitige Auflösung des Vertrags zu verhandeln (soweit A eine andere Wohnung in Aussicht hat), oder sich auf die Suche nach einem neuen Untermieter machen (mit dem A dann aber bitte einen sauberen Untermietvertrag schließen sollte, um solchen Ärger in Zukunft zu vermeiden.

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#9

Hi Max!

Wie moralisch findest du es, dass B nun ohne Vorwarnung zum 1.November ausziehen will?

Mieter B hat für ein Drittel der Miete das größte Zimmer der WG gehabt und hält sich nun nicht einmal an eine 3-monatige Kündigungsfrist.
Es gab regelmäßige WG-Gespräche, in denen nichts davon angkündigt wurde.
Mieter A kann bis März 2027 auf eine Kündigungsmöglichkeit warten. Findest du das moralisch in Ordnung?

Ich denke, dass man nicht immer gleich die Moralkeule schwingen kann, wenn man nur einen Teil der Informationen hat.

Aber wahrscheinlich hast du gleich wieder irgendeine Belehrung parat.
Danke, aber ich wollte hier nur nach juristischen Aspekten fragen.

Gruß, Diva

#10

Naja, er wurde aus dem Vertrag bereits entlassen. Ich würde da ähnlich wie Wiz ein Untermietverhältnis sehen. Das kann man in der Regel ohne Vorwarnung mit drei Monaten Kündigingsfrist kündigen - und das ist das, vorauf A meines Erachtens bestehen kann: Dass B bis zum 1. Dezember zahlt.

Mieter A kann bis März 2027 auf eine Kündigungsmöglichkeit warten.

Naja, dass ist der Vertrag, den er geschlossen hat. Er hat zugestimmt, alleiniger Hauptmieter zu sein.

dass man nicht immer gleich die Moralkeule schwingen kann

A hat einer Situation zugestimmt, die ihm jetzt nicht mehr gefällt, und jetzt sucht er nach einem Formfehler, um da rauszukommen.

Beste Grüße,
Max