Hallo zusammen,
eine momentan selbst genutzte ETW braucht ein neues Dach im Hinblick auf eine spätere Vermietung. Würde das Dach während der Vermietung erneuert, dann könnte man ja auf 5 Jahre abschreiben.
Gibt es eine Möglichkeit bei momentaner Selbstnutzung später trotzdem Werbungskosten anzusetzen, oder geht das nur, wenn während der Sanierung vermietet ist ?
Lg
Werner
Hallo Werner,
Vorsicht! Dieses „ja“
lässt fast immer, so auch hier, auf eine unzutreffende Darstellung eines Sachverhalts schließen.
Grundsätzlich sind solche Ausgaben immer als erstes darauf zu prüfen, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder um nachträgliche Anschaffungskosten handelt. Das richtet sich nach der Art der durchgeführten Arbeiten (Ist etwas Altes ersetzt oder etwas Neues erstellt worden, beim Thema Dach z.B. das Thema Isolierung ganz wichtig) als auch nach den Kosten im Verhältnis zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten. Für dieses zweite Kriterium ist allerdings nur in den ersten drei Jahren nach Anschaffung ein eindeutiger Maßstab definiert: Was mindestens 15 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten ausmacht und innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung anfällt, zählt grundsätzlich zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten und muss mit diesen zusammen abgeschrieben werden.
Abgeschrieben werden bei Einkünften aus V+V grundsätzlich nur Anschaffungs- und Herstellungskosten, Werbungskosten kann man nicht abschreiben. Und der AfA-Satz ist dann immer der, der für das Gebäude auch angewendet wird (normalerweise 2 oder 2,5 Prozent).
Wenn das Dach nur ersetzt worden ist (Alte Dachplatten runter, neue drauf; vielleicht einzelne Dachlatten ersetzt), geht es um Instandhaltungskosten. Und diese sind Werbungskosten, wenn mit dem fraglichen Objekt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden oder wenn sie mit Blick auf eine ernsthaft und konkret beabsichtigte Vermietung und zeitnah zu dieser (auch vorher!) anfallen.
Die Kosten von größeren Instandhaltungsarbeiten (die hier vorliegen, falls es sich nicht um Herstellungskosten handelt) können gem. § 82a EStDV auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden - das ist keine Abschreibung, und wenn es als AfA erklärt wird, fliegt das bei der Veranlagung raus.
Solche Werbungskosten dürfen aber nicht irgendwann später erklärt werden, weil sie immer nur in dem Jahr berücksichtigt werden können, in dem sie bezahlt worden sind. Wenn also keine Herstellungskosten, sondern Werbungskosten vorliegen, sind sie entweder in dem Jahr mit Einkünften aus V+V zu erklären, in dem sie bezahlt worden sind, oder verteilt auf zwei bis fünf Jahre, wie man mag, beginnend mit dem Jahr, in dem sie bezahlt worden sind.
Das gilt auch für alle anderen ggf. „kleineren“ Arbeiten, die mit Blick auf die Vermietung vorgenommen werden (Eichung des Wasserzählers, Installation eines FI-Schutzschalters oder sowas).
Wenn die ersten Mieteinnahmen erst in einem späteren Jahr fließen, entsteht aus diesen Werbungskosten ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der in dem Jahr erklärt wird, in dem die Werbungskosten angefallen sind.
Schöne Grüße
MM
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Hallo Aprilfisch,
das ist genau der Punkt, um den es mir geht. Wenn ich zum Zeitpunkt der Dacherneuerung selbst dort wohne, also keine Mieteinnahmen habe, wie kann ich dann Werbungskosten angeben?
Zum Rest der Antwort: ich habe da wohl die Begriffe Afa, Abschreibung, Werbungskosten durcheinander gewürfelt. Außerdem vergaß ich zu erwähnen, dass ich dort schon 10 Jahre wohne, womit keine herstellungsnahen Anschaffungen anfallen.
Gruß,
Werner
Servus,
Wie gesagt: Wenn die Dacherneuerung im Hinblick auf künftige Vermietung erfolgt und mit dieser objektiv in einem sachlichen Zusammenhang steht, sieht die Ermittlung der Einkünfte aus V+V für das Jahr, in dem die Dacherneuerung bezahlt worden ist, so aus:
Einnahmen: 0,00 €
Werbungskosten:
Instandhaltung/Reparaturen:
Neueindeckung Dach: 27.000 €
Verlust aus V+V: ./. 27.000 €
Der sachliche Zusammenhang mit der Vermietungsabsicht muss hierbei die Gegenprobe aushalten: Bei weiterer Selbstnutzung hätte das Dach nicht neu eingedeckt werden müssen. Es ist nützlich, den sachlichen Zusammenhang mit der Vermietungsabsicht in einer Art „Vorneverteidigung“ von vornherein auf einem Beiblatt zu erläutern, weil es auf den ersten Blick vollkommen unplausibel ist, weshalb eine Instandhaltungsmaßnahme bei Selbstnutzung nicht, bei Vermietung aber schon notwendig sein sollte.
Wesentlich einfacher wäre es, die Dacherneuerung in das selbe Kalenderjahr wie den Beginn der Vermietung fallen zu lassen, z.B. Neueindeckung im Juli, Vermietung ab 1. November.
Die heißen bloß so, sie können irgendwann anfallen. Ob die Kosten für die Dacherneuerung als Werbungskosten oder als Herstellungskosten zu klassifizieren sind, hängt davon ab, ob hier etwas erneuert wird, was schon da war (z.B. neu Eindecken), oder ob etwas Neues gemacht wird (z.B. Isolierung, wo bisher keine oder nur eine einfachere war)
Wenn Herstellungskosten anfallen, kommt man an der niedrigen AfA zu 2 oder 2,5 Prozent nicht vorbei. Es gibt aber im Vorfeld die Möglichkeit, Auftrag und dessen Fakturierung so zu gliedern, dass der Teil, der auf Instandhaltung entfällt, eindeutig von dem Anteil abgrenzbar ist, der auf Herstellungskosten entfällt.
Schöne Grüße
MM
Moin,
ich glaube, um Diskussionen mit dem Finanzamt vorzubeugen, macht wohl die 2. Variante mit der Vermietung im selben Jahr mehr Sinn.
Wie wäre denn der umgekehrte Fall: Vermietung bis zum März, neues Dach im Mai und dann neue Vermietung im nächsten Jahr ?
W.
Salü,
ja, wenn das geht, ist das auf jeden Fall besser. Nicht bloß Beamte im Verwaltungsdienst, genau genommen alle angestellt Berufstätigen mögen es, wenn sie irgendwas nach einer Routine „abarbeiten“ können, die sie bereits gewohnt sind.
Dieser würde ebenfalls einer bereits eingeübten Routine entsprechen: Es gibt nur recht wenige Hinweise darauf, dass zwischen Vermietung und Vermietung Selbstnutzung stattgefunden hat (hätte genauso gut Leerstand zum Zweck der Renovierung u.a. des Dachs sein können) - wenn man das Ganze entsprechend „taktet“, nicht einmal die Adresse des Steuerpflichtigen…
Dass in der Zeit zwischen Vermietung und Vermietung kein Leerstand war, muss man niemandem auf die Nase binden, sondern bloß auf Anfrage wahrheitsgemäß beantworten.
Schöne Grüße
MM