Hallo
Ich habe mir vor 2 Jahren ein Grundstück mit einem EFH gekauft.
Das Grundstück besteht aus 2 Flurstücken, wovon ich letztes Jahr das unbebaute verkauft habe.
Jetzt benötige ich für die Berechnung des Veräußerungsgewinns die Anschaffungskosten.
Kann ich überhaupt die Anschaffungskosten aufteilen, damit sie vom Finanzamt anerkannt werden und wenn ja, wie berechne ich diese ?
Gruß, Andreas
Naja, Du wirst den üblichen Marktwert für das Grundstück bei Kauf und Verkauf doch kennen. Vermutlich hat er sich nicht oder kaum geändert und entspricht dem qm-Preis des einbehaltenen. Das Haus kann dabei von - 5-stellig bis +6-stellig sein, je nach Zustand und Größe. Oder hast Du das Flurstück explizit „umsonst dabei“ bekommen?
Die Gemeinden fuehren oft Karten mit Grundstueckswerten, vielleicht nutzt Dir dies (wenns in die sonstige Berechnung passt)
Hallo Andreas,
der örtliche Gutachterausschuss verwendet (ohne Umrechnung, Indexierung oder sowas) als Grundlage für seine Schätzungen Kaufpreise, die noch deutlich weiter zurückliegen. Da hat der Verkehrswert, der jetzt aus dem Verkauf 2016 bekannt ist, deutlich Vorrang vor einem von 2005.
Eigenartig wirkt es nur, wenn auf diese Weise der Anteil von Grund und Boden mehr als vielleicht (je nach Zustand und Alter des Hauses) 25 - 30 Prozent des Kaufpreises ausmacht, den Du vor zwei Jahren bezahlt hast. Dann kannst Du aber immer noch den taktischen Vorteil des Angreifers nützen und gleich von Dir aus einen Wert erklären, der zwar niedriger ist als der erzielte Verkaufspreis, aber nicht so viel niedriger, als er in Wirklichkeit war. Der Anteil des Gebäudes am Gesamt-Kaufpreis muss halt plausibel gezeigt werden können.
Schöne Grüße
MM
Hallo,
ja natürlich kann man die Anschaffungskosten dieses Teils der Immobilie ermitteln.
Übliche Bewertungsmethode für ein EFH ist das Sachwertverfahren. Bei diesem setzt sich der (Gesamt-)Verkehrswert relativ einfach aus dem Wert des Grundstücks (ggf. aufgeteilt in baulich nutzbare und - zum Zeitpunkt der Bewertung, s.u.! - nicht baulich nutzbare Teile) und dem Wert des Gebäudes zusammen.
Hast Du damals ein Gutachten oder eine Wertermittlung für die Immobilie gehabt bzw. anfertigen lassen, kannst Du dem relativ einfach den Bodenwertanteil entnehmen und den Ankaufspreis daraus herausrechnen. Üblicherweise machen Banken solche Gutachten auch schon mal für Beleihungszwecke selber und behalten sie intern zur Kreditlegitimierung.
Hast Du das alles nicht und die Immobilie sozusagen „frei Schnauze“ gekauft oder „erworben wie gesehen“, musst Du das nun gegenüber dem Finanzamt halt irgendwie glaubhaft nachholen. Das kann man mit einer selbstgemachten „Rechnung“ versuchen, die sich am Sachwertverfahren der ImmoWertV orientiert.
Der Haken an der Sache ist natürlich der Dir schon angedrohte erhebliche Wertzuwachs. Wenn Du den Teil vor zwei Jahren als baulich nicht nutzbaren Garten oder sog. Hinterland erworben hast, nun aber als Bauland oder für bauliche Anlagen nutzbares oder (zB für Abstandflächen oder Ausnutzungskoeffizienten wie GFZ und GRZ) anrechenbares Gelände teuer weiterverkauft hast, wirds - zu recht - ziemlich „teuer mit der Steuer“. Aber das muss ja nicht sein.
Hilfe geben Dir Deine örtliche Hausbank oder die schon erwähnten Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Bodenwerte Deiner örtlichen Gemeinde- oder Kreisverwaltung.
Gruß vom
Schnabel
Helfen können dir iwe ja schon von einigen Kollegen hier beschreiben die Bodenrichtwerte. Diese können ja nach Bundesland auch kostenlos online abgerufen werden.
Für die Bestimmung eines gemeinen Werts, um den es hier geht, vollkommen unbrauchbar.
Schöne Grüße
MM
Warum das denn? Wenn beim damaligen Kauf eine Sachwertermittlung vorlag, kann man selbstverständlich daraus den sog. „gemeinen Wert“ (der nix anderes ist als der Verkehrswert nach §194 BauGB) um Zeitpunkt des Ankaufs herausrechnen! In meinem Beitrag steht doch gar nix davon, dass er eine komplett neue Sachwertermittlung für die ganze Immobilie machen soll!
Gruß vom
Schnabel
Servus,
eine Sachwertermittlung egal zu welchem Zeitpunkt sagt nichts über den gemeinen Wert respektive Verkehrswert aus.
Eine Immobilie wird nicht dadurch wertvoll, dass sie beim Bau viel kostet. Den potenziellen oder tatsächlichen Käufern, die den Verkehrswert bestimmen, ist es völlig egal, ob das, was für sie einen bestimmten Wert hat, der sich aus der Nutzung (selbst oder zur Vermietung) ergibt, irgendwann mal viel oder wenig gekostet hat.
Von daher kann man den Sachwert nicht nur in diesem Zusammenhang vergessen, und seine einzige Existenzberechtigung ist, dass der Begriff in den §§ 189 und 190 BewG steht. Zum gegenseitigen Abgleich mit vorhandenen Marktdaten, die ihrer Natur nach sehr bruchstückhaft und vereinzelt sind, und das wissen auch die Gutachterausschüsse (besser als die, die deren Gutachten für irgendwas Sakrosanktes halten), sind lediglich Ertragswerte geeignet. Wenn z.B. Makler mit einer Multiplikation „Jahresrohmiete mal Faktor“ bewerten, wissen sie ab und zu nicht einmal, dass der „Faktor“, den sie als Know-How ihres Berufes ansehen, nichts anderes als ein Kapitalisierungsfaktor ist.
Schöne Grüße
MM
Hallo,
Du verdrehst den Sachverhalt und entfernst Dich von der Fragestellung 
Der Fragesteller möchte wissen, wie er den Anschaffungswert eines Teiles einer Immobilie ermitteln kann. Das kann er, wenn er Bewertungsmethode und Verkehrswert zum Zeitpunkt der Anschaffung kennt! Und nix anderes steht da!
Die Bewertungsmethode einer üblichen Verkehrswertermittlung für ein Einfamilienhaus ist das Sachwertverfahren (was u.a. daran liegt, dass ein Vergleichswertverfahren laut deines „sakrosanten“ 
Bewertungsgesetzes in keiner mir bekannten Gemeinde klappt - mangels vergleichbarer Objekte…). Da das Finanzamt wohl kaum so freundlich war, hier Einzelansätze zum Zeitpunkt des Ankaufs zur Verfügung zu stellen, wird dem Fragesteller nix anderes übrig bleiben als sich an den in der Praxis relevanten und verfügbaren Angaben schadlos zu halten…
Und für die Fragestellung ist es völlig egal, ob das einem Makler oder Vermieter so passt oder nicht. Denn diese Methode beinhaltet - zB im Vergleich zum Ertragswertverfahren - eine sehr einfache und transparente Ermittlung des Bodenwertanteils! Und wie bereits geschrieben, kann er das im Bewertungsgesetz dafür offenbar zunächst vorgesehene Vergleichswertverfahren in die Tonne kloppen, wenn nicht zufällig jemand ein exakt gleiches Gebäude direkt nebenan zum exakt gleichen Zeitpunkt zu marktgerechten Bedingungen erworben hat.
Es mag sein, dass die Anschaffungskosten zum Zeitpunkt der Anschaffung vom Verkehrswert abwichen. Aber diese Einschränkung schrub ich bereits in der ersten Antwort. Es ist Sache des Steuerschuldners, etwaige Abweichungen glaubhaft zu machen. Aberselbst das dürfte ihm mit einer Verkehrswertermittlung basierend auf dem Zeitpunkt der Anschaffung besser gelingen!
Zum Rest Deiner Ausführungen sei darauf hingewiesen, dass weder Finanzämter noch Gutachterausschüsse im Trüben fischen. Das Ertragswertverfahren ist für die Verkehrswertermittlung von Ein- bis Zweifamilienhäusern absolut unbrauchbar „und ja das wissen auch Gutachterausschüsse“ ;-). Viel wichtiger ist aber, dass das auch Banken wissen! Und genau deshalb zwangsversteigern sie auch lieber Ein- bis Zweifamilienhäuser anstatt sie zu vermieten… die Miete, die da rein kommt, ist in den wenigsten Fällen irgendwie lukrativ und zur Erfüllung des §535 (1) geeignet. Und genau deshalb machen sie in der Regel ihre eigenen Verkehrswertmittlugnen - und jetzt rate mal auf welcher Basis sie das für Ein- bis Zweifamilienhäuser machen
Aber wie schon eingangs dargelegt: Deine Ausführungen helfen dem Fragesteller nicht.
Gruß vom
Schnabel
Abgesehen davon, dass ich ihm erklärt habe, wie er in der gegebenen Situation ganz leicht ohne 23er Einkünfte rauskommen kann.
Klar werden alle, die in den Krusten des öffentlichen Dienstes denken, dazu neigen, Sachwert und Verkehrswert zu verwechseln. Aber nur wenn man sie (ohne Not) drauflupft, und das ist im gegebenen Fall, wo es einen wundervoll schönen Verkehrswert für das veräußerte Grundstück gibt, von dem es ziemlich seltsam wäre, wenn er sich auf geheimnisvolle Weise innerhalb von zwei Jahren geändert hätte, so unnötig wie ein Kropf.
Dass Sachwerte und Verkehrswerte nicht weiter korreliert sind (Warum sollten sie auch? Wie käme man darauf, irgendetwas mit einer so unsinnigen Methode zu bewerten, wenn nicht im BewG von „Sachwert“ die Rede wäre?), kannst Du übrigens ziemlich leicht sehen, wenn Du beide mal für vielleicht zwanzig beliebig gewählte Objekte vergleichst. Du wirst dann sehen, was Sache ist, und brauchst Dir nicht mehr die Mühe zu machen, die Binsenweisheit zu verstehen, dass es einem Käufer meilenweit am Allerwertesten vorbei geht, was ein Objekt irgendwann mal früher gekostet hat.
Wie das bei den Gutachterausschüssen funktioniert, hab ich mal in den 1990er Jahren erlebt, wo ich einen Bodenwert für eine Teilwertabschreibung brauchte. Der Quadratmeterpreis stimmte auf den Pfennig mit dem überein, was ich in der Bilanz stehen hatte - und was tut Gott? Es war schlicht außer dem Kauf speziell dieses Grundstücks innerhalb von über zwanzig Jahren nichts Vergleichbares verkauft worden. Seriöserweise hätte man allerwenigstens auf die ausgesprochen schmale Datenlage hinweisen müssen.
So, und jetzt erklärst Du mir doch einfach mal, wie es zu der von Dir unterstellten märchenhaften Steigerung des verkauften Grundstücks gekommen sein soll - wenn nicht durch eine nicht sachgerechte Bewertung zum Zeitpunkt des Kaufs.
Schöne Grüße
MM
Danke für Eure Antworten.
Dann nehme ich also den damaligen Grundstückswert als Anschaffungskosten und nicht, wie von mir vermutet, den anteiligen Kaufpreis.
Gruß, Andreas