Anschlussfinanzierung Neubau

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hallo,

da wir momentan darüber nachdenken ein Eigenheim zu bauen, hat sich im Rahmen der Finanzierung eine Frage ergeben. Der Einfachheit halber geh ich von folgendem Fall aus:

Nehmen wir mal an, wir müssen einen Kredit über 200.000€ aufnehmen, 10 Jahre Laufzeit, 2,5% eff. und 1,5% Tilgung. Zudem ein Recht auf Sondertilgung. (Annuitätendarlehen)
Im Anschluss an die 10 Jahre besteht noch eine Restschuld von 120.000€, die neu finanziert werden muss.

Nun sagte man mir bei der einen Bank, dass für die Berechnung der monatlichen Rate der Anschlussfinanzierung nicht die 120.000 Restschuld zugrunde gelegt werden, sondern die ursprünglichen 200.000€. Da mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, wäre dementsprechend die monatliche Belastung dann ja höher, obwohl eine geringere Restschuld beträgt. Klar wäre die Tilgung auch dementsprechend höher.

Nun ist meine Frage, ob dieses Vorgehen so marktüblich ist?
Oder kann ich beispielsweise auch nach Ablauf der Zinsbindung bei einer anderen Bank finanzieren, die lediglich von der Restschuld ausgeht? (die ursprünglich finanzierende Bank würde dementsprechend ausbezahlt werden)

Viele Grüße
Christian

#2

Hallo picclo 1986,

bitte beachte, das du bei Annuitätentilgung OHNE zusätzliche Zahlungen, nach 10 Jahren
noch eine Restschuld von ca. EUR 166 000,- hast.

gruss peke

#3

Hallo peke,

das ist ja nur ein Beispiel, welches Sondertilgungen berücksichtigt. Mir geht es darum, ob die Anschlussfinanzierung dann von dem Betrag 120.000€, oder von mir aus auch 166.000€ ausgeht und sich darauf die Zinsen beziehen?

viele grüße
piccolo

#4

Hallo,

Hallo!

Nun sagte man mir bei der einen Bank, dass für die Berechnung der monatlichen Rate der Anschlussfinanzierung nicht die 120.000 Restschuld zugrunde gelegt werden, sondern die ursprünglichen 200.000€.

Weil der Banksachbearbeiter dann mehr Provision erhält???

Nun ist meine Frage, ob dieses Vorgehen so marktüblich ist?

Bei uns gibt es eine Restschuld, welche mit Zinsen und Tilgung berechnet auf die Restschuld finanziert wird.

Oder kann ich beispielsweise auch nach Ablauf der Zinsbindung bei einer anderen Bank finanzieren, die lediglich von der Restschuld ausgeht? (die ursprünglich finanzierende Bank würde dementsprechend ausbezahlt werden)

Ja natürlich.

BTW:
Denkt vor Eurem Vorhaben über die Begriffe „Klumpenrisiko“ und „Immobilie= nicht mobil“ nach. Eine Immobilie hat auch kaum die in der Lebenssituation optimale Größe.

Und denkt außerdem darüber nach, ob ihr wirklich 30 jahre abzahlen möchtet.

Viele Grüße
Christian

Grüße

Erdbeerzunge

#5

Hallo,
selbstverständlich bezahlst du nur Zinsen auf die tatsächliche Restschuld - auch schon in den ersten 10 Jahren. Nach Ablauf des Kreditvertrags, steht es dir frei bei einer anderen Bank die Restschuld zu finanzieren.
Hier ein Beispiel für Annuitätentilgung;

Jahr Restkredit Zinsbetrag Tilgungsbetrag Gesamt Summe Ende d. Jahres
1 200 000,- 5 000,- 3 000,- 8 000,- 197 000,-
2 197 000,- 4 925.- 3 075.- 8 000.- 193 925.-
3 193 925.- 4 848.- 3 152.- 8 000.- 190 773.-
4 190 773.- 4 769- 3 231.- 8 000.- 187 548.-

Du erkennst bei dem Beispiel, dass deine jährliche Zahlung mit EUR 8 000.- gleich bleibt. Der Zinsbetrag wird jährlich kleiner und der Tilgungsbetrag erhöht entsprechend.

gruss peke

#6

Hallo,
ein guter Rat:
Falls du kein Eigenkapital von mehr als 50% hast, lass die Finger weg.
Namhafte Wissenschaftler sagen uns den Untergang des Euros und eine bevorstehende Währungsreform voraus.
Das Risiko würde ich im Moment nicht eingehen.

gruss peke

#7

Hallo,

dein Bankberater meinte wohl, dass die Tilgung von der ursprünglichen Darlehenshöhe berechnet wird. Das ist soweit auch richtig!

Wäre dem nicht so, würde eine Finanzierung mit 1% Tilgung (jeweils 10 Jahre fest) 90 Jahre laufen.

Die Zinsen zahlst du natürlich vom monatlichen Restdarlehen.

Gruß
tycoon

#8

nochmal Hallo,
vielleicht noch ein Rat:
Vor einigen Tagen, stellte ich hier die Frage " Wie entsteht Geld " ( siehe Politik Wirtschaft)
Nunmehr habe ich mich umfassend damit beschäftigt und festgestellt ( ich beziehe es auf dein Beispiel) vereinfacht:
Du gehst zur Bank und willst einen Kredit über EUR 200 000.- .
Die hinterlegt bei der Zentralbank EUR 4 000.- und hat nun das Recht den restlichen Betrag von EUR 196 000.- per Buchung aus dem NICHTS zu schaffen. Die Tilgung kassiert deine Bank komplett. Aufwand deiner Bank gegen NULL.
Ich war fassungslos, als ich das kapiert habe.
Mein Fazit:
Nicht einen EURO Kredit werde ich mehr aufnehmen!

gruss PEKE

#9

Hallo,

Nun sagte man mir bei der einen Bank, dass für die Berechnung der monatlichen Rate der Anschlussfinanzierung nicht die 120.000 Restschuld zugrunde gelegt werden, sondern die ursprünglichen 200.000€.

Weil der Banksachbearbeiter dann mehr Provision erhält???

Tatsächlich - nach meinem Kenntnisstand richtet sich die Provision bei der Bank
nach der Darlehenssumme und nicht nach dem Tilgungsbeitrag !!!

Nun ist meine Frage, ob dieses Vorgehen so marktüblich ist?

Bei uns gibt es eine Restschuld, welche mit Zinsen und Tilgung
berechnet auf die Restschuld finanziert wird.

Dann kann ich jedem nur von Deiner Bank abraten.
Was bestimmt dann vergessen wird zu erwähnen, dass die Finanzierungsphase somit um etliche Jahre verlängert wird.

Gruß Merger

#10

Hallo,

welches Risiko meinst du? Das man nach einer Währungsreform weniger Schulden hat als vorher?
Das wäre in der Tat sehr tragisch!

Gruß
LampEh

#11

Ich war fassungslos, als ich das kapiert habe.

Keine Sorge: es gibt keinen Grund, fassungslos zu sein.

1 Like
#12

Hallo,

schlichter Unsinn.

Zur Kenntnisnahme:

dies ist nicht das „Politikbrett“.

Grüße

fribbe

#13

Weil der Banksachbearbeiter dann mehr Provision erhält???

Tatsächlich - nach meinem Kenntnisstand richtet sich die Provision bei der Bank
nach der Darlehenssumme und nicht nach dem Tilgungsbeitrag !!!

Bei uns auch. Möglicherweise ist das woanders anders.

Dann kann ich jedem nur von Deiner Bank abraten. Was bestimmt dann vergessen wird zu erwähnen, dass die Finanzierungsphase somit um etliche Jahre verlängert wird.

Bei uns gibt es einen komplett neuen Vertrag. Wenn also von 200.000€ noch 166.000€ übrig sind, dann werden diese 166.000€ neu finanziert. Wie viel der Kunde tilgt, kann er bei uns im Wesentlichen selber entscheiden. Ein Sondertilgungsrecht ist auch möglich, kostet aber Zinsaufschlag.

Gruß Merger

Grüße

Erdbeerzunge

#14

Hallo tycoon,

das mit der Tilgung wäre aus meiner sicht auch logisch.

Also würde man sozusagen die Tilgung weiter auf den Ursprungsbetrag von 200.000€ berechnen (z.B. 2% also 4000€ im Jahr ) und die Zinsen werden von der Restschuld berechnet (z.B. 4% von 120.000€ also 4800€ im Jahr). Ist das so zu verstehen?

viele grüße
piccolo

#15

Weil der Banksachbearbeiter dann mehr Provision erhält???

Tatsächlich - nach meinem Kenntnisstand richtet sich die Provision bei der Bank
nach der Darlehenssumme und nicht nach dem Tilgungsbeitrag !!!

Bei uns auch. Möglicherweise ist das woanders anders.

Der Hinweis kam doch von dir !
Sonst ist niemand auf solch eine Idee gekommen !

Gruß Merger

#16

Moin,

fakt ist erstmal, egal wie lange ein Hyptothekendarlehen läuft nach 10 Jahren kannst du immer kündigen.

Wie du danach die Restschuld wieder finanzierst ist alleine deiner Entscheidung belassen, in dem du verschiedene Angebote einholst selbst bewertest.

Wenn du bei derselben Bank bleibst übernehmen die in der Regel einige Dinge wie Sondertilgung 5% auf die ursprüngliche Summe etc.

Zinsatz und Tilgungsrate werden in der Regel neu verhandelt.
Um es aber manchmal einfach zu halten bleibt die komplette Rate gleich, sprich deine Monatsbelastung bleibt, nur die Aufteilung dieses Betrags in Zinszahlung und Tilgung ist natürlich komplett anders. Berechnet wird die Zinszahlung natürlich auf die dann noch bestehende Restschuld mit dem neuen Zinssatz. Die differenz zum bisherigen Monatsbetrag ist dann die Tilgung.

Kommentar zu deinem Beispiel.
Wenn du 2,5 % Zinsen hast, dann solltest du mit deutlich mehr als 1,5 % Tilgen, sonst dauert das Abzahlen viel zu lange (d. h. die Summe deiner gesamten ZAhlungen ist auch deutlich höher, da der Kredit länger besteht).
Und dan du dir ja Gedanken über Sondertilgungen machst muesste auch Geld da sein höhere Tilgungsraten zu tragen.

Gruß

slam

#17

Hallo,

ja.

Gruß
tycoon

Natürlich kann etwas anderes verhandelt werden, ggf. neue Bank. Das steht aber bei der Aussage des Bankberaters wohl nicht zur Debatte.

#18

das Warum
Hallo piccolo

früher war 1% Tilgung OK.

Bei Zinssatz 9% ist ein Darlehen dann in 25 Jahren abbezahlt (Durch eine Art negativer „Zinseszinz“).
Bei Zinssatz 1% nach etwa 70 Jahre.
Bei Zinssatz 0% entsprechend 100 Jahre (trivial :wink:

Daher bergen Tilgungen von 1% heute mehrere Gefahren gegenüber früher, wenn nur die „Rate“ zählt:

  1. Man baut größer oder eher
  2. Wenn zahlt viel länger ab (wenn Dach und Fenster erneuert werden müssen)
  3. frühere Lohn- und Wertsteigerungen sind nicht selbstverständlich
  4. höhere Zinsen in 10 Jahren sind wahrscheinlicher

Dazu kommt ein psychologisches Problem:
Wenn ich heute 200.000€ Darlehen stemmen kann, dann kann ich (so die oft falsche Annahme) auch 150.000€ in 10 Jahren stemmen, das sind ja nur 3/4. Das ist auch bei gleichem Zinssatz ein großer Irrtum!!!

  1. würde diese „Restschuld“ dann wieder 70 Jahre dauern (bei 1% + 1%)
  2. sind es 10 Jahre weniger bis zur Rente
  3. hat das Haus dann nicht unbedingt mehr den Wert von heute

Gruß
achim