Aufhebungsvertrag und Kautionsrückzahlung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

angenommen Mieter und Vermieter schließen einen Auflösungsvertrag für den Mietvertrag ab. Darin ist folgende Klausel enthalten:

§ 3 Mietkaution

Der Vermieter verpflichtet sich, die von dem Mieter gezahlte Kaution in Höhe von EUR xxxx einschließlich Zinsen spätestens bis zum Ablauf von 19 Monaten seit der Beendigung des Mietvertrages an dem Mieter zurückzuzahlen, 9/10 der Kaution werden, sofern keine Beanstandungen am Zustand der Wohnung oder Ansprüche durch Verzögerung des Auszugs vorliegen, bereits direkt nach der Übergabe der Wohnung zurück gezahlt. Diese Pflicht besteht nicht, wenn und soweit dem Vermieter fällige Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis zustehen, mit denen der Vermieter die Aufrechnung erklärt hat.

Der Vertrag wurde vor der Erhöhung der Gaspreise abgeschlossen, die Laufzeit reichte aber einige Monate in den Zeitraum mit erhöhten Heizkosten hinein.
Der Vermieter hat daraufhin die Verbauchsdaten für die Wintermonate verwendet, um die zu erwartenden Mehrkosten für die Heizung zu errechnen bzw. zu schätzen. Der sich ergebende Mindestbetrag übersteigt den Kautionsrückbehalt von 1/10 und der Vermieter weigert sich nun, die im Aufhebungsvertrag vereinbarten 9/10 der Kaution sofort zurück zu zahlen, u.A. auch mit dem Argument, dass die ehem. Mieter bislang keine neuen Meldeanschriften haben.
Die Mieter möchten die Zahlung sofort, da die Kosten erst mit Abrechnung durch die Hausverwaltung fällig werden und sie mit der Zahlung gerechnet haben.

Wer hat recht?

Danke für Infos,
Paran

#2

Der Mieter, weil die Nebenkosten nicht fällig sind:

„Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird daher grundsätzlich mit der Erteilung der - formell ordnungsgemäßen - Abrechnung fällig (Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499, unter II 3 c m.w.Nachw.; BGH, Urteil vom 11. November 2004 - IX ZR 237/03, NJW-RR 2005, 487, unter 1 b; Schmid, aaO, Rdnr. 3330; Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 535 Rdnr. 85).“

BGH, Urteil vom 08.03.2006, Az. VIII ZR 78/05

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#3

Gibt es da bei bereits gekündigten Mietverhältnissen nicht noch zusätzlich ein vorläufiges Zurückbehaltungsrecht an der Kaution in einer angemessenen Anteilshöhe bis zur kommenden Endabrechnung des vergangenen Belieferungsabschnittes durch Fremdlieferer?

Meine Rückfrage soll hier nur die Möglichkeit einer zeitnahen und angemessenen Teilzurückhaltung der zu erwartenden Energiekosten von der vorgeleisteten Kautionsleistung vorläufig bis zur Endabrechnung betreffen. :thinking:

#4

Es gibt hier doch eine ausdrückliche Vereinbarung.

#5

Vielleicht denkt er, diese könnte nichtig sein?
Im Mietrecht hast du oft Regelungen, von denen einzelvertraglich nicht zu Ungunsten des Mieters abgewichen werden darf - zu dessen Gunsten aber sehr wohl!

Ich halte die vorliegende Regelung für mieterfreundlich und klar: Ohne Fälligkeit können etwaige Forderungen nicht zum Einbehalt von mehr als 10% der Kaution führen - auf Grund einer Schätzung berechnete Kosten, deren tatsächliche Höhe unbekannt ist und die noch nicht einmal berechnet wurden, fallen sicher nicht darunter.

#6

Wieso einzelvertraglich? Das klingt so, als könnte man durch AGB eher von Mieterschutzregeln abweichen als durch individuelle Vereinbarungen. Das Gegenteil ist der Fall.

Eben.

Eben. Allerdings:

Der Clou ist die mangelnde Fälligkeit. Siehe oben.

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#7

Weil… ich den follkommen valschen Begriff benutzt hatte.
Ich wollte den Unterschied zwischen „keine besondere Regelung in unserem Vertrag getroffen, es gelten die gesetzlichen Bestimmungen“ zu „wir haben es in unserem Vertrag abweichend geregelt“ benennen. Streichen wir mal das „Einzel“ - dass „einzelvertraglich“ ein fester Begriff zur Abgrenzung von „gleichlautend für eine Vielzahl von Verträgen genutzt“ benutzt wird, weiß ich ja eigentlich - und dass AGB regelmäßig dem Verwender zum Verhängnis werden, ist auch bekannt.