Hallo,
Darf sich ein gesetzlicher Betreuer (Betreuer für Haupterbin) bei einem Kaufvertrag durch einen Miterben VOLLMACHTLOS vertreten lassen? Im Vorfeld lag noch keine Genehmigung Betreuungsgericht vor!
So ein Betreuer sollte ja auch inhaltlich zu dem Kaufvertrag stehen und dahingehend auch die Interessen des Betreuten vertreten / berücksichtigen. Diese Interessen kann der Vertreter ja nicht kennen. Und, der Betreuer kann später KEINE Änderungen mehr zu dem Vertrag aufgeben.
Liebe Grüße
Erzähl mal bitte, was genau passiert ist, nicht nur die Geschichte mit der Vollmacht.
Was wird warum verkauft, wie sieht der Kaufvertrag aus usw.
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Die „vollmachtlose Vertretung“ ist ein vollkommen übliches Verfahren und hat nichts mit der Thematik „Betreuung“ zu tun. Es geht dabei einfach nur darum, dass eine Partei nicht in Person zum Termin vor dem Notar erscheint (weil der Weg zu weit ist, der Termin nicht passt, man gewissen Leuten nicht persönlich gegenübersitzen will, …) und statt dessen ein Mitarbeiter des Notars „vollmachtlos“ für die nicht erschienene Partei die zuvor abgestimmte Urkunde unterschreibt.
Der Trick liegt jetzt einfach darin, dass die eigentlich notwendige Partei die Unterschrift des „vollmachtlosen Vertreters“ im Nachhinein genehmigen kann und erst danach die Urkunde dann Wirkung entfalten kann. Diese Genehmigung kann aber zu einem beliebigen Zeitpunkt an einem beliebigen Ort erfolgen. Und selbstverständlich kann man diese Genehmigung auch verweigern, sollte wider Erwarten die Urkunde Dinge enthalten, die so nicht zuvor abgesprochen waren.
Aber noch einmal: Das ist ein vollkommen übliches und gängiges Verfahren, in das man nichts hinein interpretieren sollte, was mit den tatsächlichen Gründen nichts zu tun hat. D.h. man kann davon ausgehen, dass auch eine Beurkundung mit einem „vollmachtlosen Vertreter“ genauso gut und einfach durchläuft, wie wenn die Parteien persönlich vor Ort beim Notar zusammen treffen. Es dauert halt dann einfach nur noch ein paar Tage, bis die Genehmigung beim Notar eingeht, bis die Sache dann auch ganz offiziell durch ist.
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Erbengemeinschaft will eine Immobilie verkaufen. Zum Zeitpunkt der Beurkundung stand die Haupterbin unter Betreuung. Die Aufhebung der Betreuung sollte schon vor der Beurkundung verhandelt werden, wurde aber verschoben. Betreuung wurde 2 Monate nach Beurkundung aufgehoben.
Der Betreuer wurde im Kfv von einem der Miterben vollmachtlos vertreten. Es gibt insges. 3 Erben. Die Erben haben untereinander Streit.
Betreuer genehmigt den Vertrag 14 Tg nach Beurkundung.
In dem Vertrag steht: „die Beteiligten vereinbaren, dass eine Aufforderung zur Genehmigung nach §1829 Abs. 2 BGB (alte Fassung) bis zum Ablauf von zwei MONATEN seit heute ausgeschlossen und die gesetzliche Frist so lange gehemmt ist, wie das Genehmigungsverfahren betrieben wird“
Finanzierungsvollmacht:
„Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer, zu Lasten des Vertragsgegenstandes… vollstreckbare Grundpfandrechte in BELIEBIGER Höhe zu bestellen und alle zur rangrichtigen Eintragung in das GB zweckdienlichen Erklärungen abzugeben“ (zulässig? Zur Kaufpreisfinanzierung stand der Betrag ja fest)
Betreuungsgericht genehmigt den Vertrag bis zwei Monate danach NICHT. Aufhebung der Betreuung macht erforderlich, dass ehemals Betreute den Vertrag nachgenehmigen muss. Betreute kannte vor Beurkundung den Entwurf nicht, wurde vom Gericht nicht angehört, der Kaufpreis nicht bekannt gegeben.
1 Monat NACH der Beurkundung erhält Betreute Post vom Gericht, dass dort der ENTWURF vorliegt und man zu den „verschlechternden Bedingungen“ (Leerstand aber unrichtig) den Kaufpreis für angemessen hält. Es lag lediglich ein Verkehrswertgutachten des Immobilien- Maklers, einer Bank vor."
Also:
Weder der Betreuer, noch der Betreute noch das Gericht konnte Einfluss auf den Inhalt des Vertrages nehmen.
Das ist ja nun mal eine ganz, ganz spezielle Geschichte, die aus der ursprünglichen Fragestellung nicht ansatzweise hervor ging. Aber fassen wir mal zusammen: Es gibt hier (k)ein Problem aufgrund mehrerer Genehmigungsvorbehalte. Die „vollmachtlose Vertretung“ ist kein Problem und kann man hier außen vor lassen. Der Betreuer hätte hier auch selbst vor Ort unterschreiben können, ohne dass dies einen Unterschied gemacht hätte. Er hat aber offenbar vor der erforderlichen Genehmigung des Familiengerichts gehandelt. Auch das ist nicht unüblich. Der Vertrag bleibt dann so lange schwebend unwirksam, bis das Familiengericht die Genehmigung erteilt. Hier hat man aufgrund der anstehenden Aufhebung der Betreuung dann eine spezielle Klausel zu einem vom Gesetz abweichenden zeitlichen Ablauf aufgenommen. Auch unproblematisch. Jetzt wäre eigentlich das Gericht dran, die Genehmigung zu erteilen, tut dies aber nicht/kann dies nicht mehr tun, weil zwischenzeitlich die Betreuung aufgehoben worden ist. Daher muss nun die Erbin selbst den Vertrag genehmigen, wenn sie denn möchte, dass dieser nunmehr wirksam wird. Möchte sie das nicht, kann sie diese Genehmigung aber selbstverständlich auch verweigern. Dann löst sich der Vertrag „in Luft“ auf, wobei man natürlich mal schauen sollte, wem dadurch ggf. dann welche Rechte, wie z.B. ein Schadenersatz zustehen. D.h. hier wäre jetzt durchaus rechtliche Beratung im konkreten Fall geboten, inwieweit welche Entscheidung jetzt die bessere wäre.
Das Gericht hat zudem rein informativ mitgeteilt, dass es aufgrund seines Wissensstandes der Dinge davon überzeugt ist, dass der Kaufpreis angemessen ist. Das hat aber ansonsten keine weitere Bedeutung/wenn das Gericht aufgrund fehlerhafter Informationen zu diesem Schluss gekommen ist, tut das nunmehr nichts mehr zur Sache, da ja nicht das Gericht sondern die Erbin nun selbst berufen ist, sich für oder gegen die Genehmigung des Vertrages zu entscheiden, und hierzu ihre eigenen Informationen nutzen kann.
BTW: Die Klausel zur Belastung ist ebenfalls durchaus üblich und grundsätzlich nicht zu beanstanden. Sie ist sogar sinnvoll, wenn der Erwerber nicht nur einen Kredit für den Kaufpreis sondern auch für darüber hinausgehende Sanierungskosten aufnehmen will und hierfür entsprechende Sicherheitsinstrumente gegenüber der Bank anbieten muss. Natürlich bietet jede Möglichkeit des Käufers vorab bereits ein Objekt als Sicherungsinstrument zu verwenden, dessen Eigentumsänderung noch in Abwicklung/in der Schwebe ist, gewisse Risiken. Diese sollten in weiteren Vertragsklauseln jedoch bestmöglich abgesichert sein. Auch das ist vollkommen üblich. Aufgrund der speziellen Konstellation hier, sollte hierauf natürlich besonderes Augenmerk gelegt worden sein. Ob das der Fall war, kann man ohne den kompletten Vertrag zu kennen, nicht sagen. Aber man sollte berücksichtigen, dass an dieser Stelle immer ein gewisses Risiko bei jedem finanzierten Immobilienerwerb besteht, dass die Beteiligten nun einmal tragen müssen, wenn sie so ein Geschäft abwickeln wollen.
Ich würde empfehlen, ein paar Euro in die Hand zu nehmen, einen in Immobilienverträgen erfahrenen Anwaltskollegen aufzusuchen, und sich von dem zunächst einmal den gesamten Vertrag erklären zu lassen. Viele Bedenken gegenüber solchen Verträgen kommen einfach daher, dass juristische Laien nicht ansatzweise verstehen (können), wovon der Notar da eigentlich alles schreibt, welche Bedeutungen das hat, und wozu das alles nötig ist. Mit dem Wissen um den konkreten Fall kann der Kollege dann auf ggf. tatsächlich existierende Risiken hinweisen, die über das normale Maß eines solchen Geschäfts hinausgehen, damit man dann zu einer fundierten Entscheidung über die Genehmigung des Vertrages kommen kann.
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@ Wiz.
Ich weiß, dass die vollmachtlose Vertretung normalerweise kein Problem ist. Aber, es wurde ein rechtlicher Betreuer vollmachtlos vertreten. Er konnte somit keinen Einfluss mehr auf den Inhalt des Kaufvertrages mehr nehmen.
@All
Eure „Beratung“, dass eine vollmachtlose Vertretung eines Betreuers in einem Kfv unproblematisch ist, KANN SO NICHT GANZ RICHTIG SEIN.
Der Betreuer hatte Aufgabenkreis „Vermögen mit Ewvb“ und „Wohnungsangelegenheiten“, Er hatte NICHT „Nachlassangelegenheiten, Abwicklung Erbschaft, Verkauf geerbter Immobilien“
Die Miterben stehen hinsichtlich der Erbschaftsangelegenheit auf der GEGENSEITE des Betreuten.
Der Verkauf der Immobilie war im Vorfeld NICHT durch das Betreuungsgericht genehmigt.
Der Betreuer hatte die vollmachtlose Vertretung NICHT selber veranlasst, sondern hat erst NACH der Beurkundung davon erfahren.
Die Betreute wurde seitens des Gerichts zu der Angelegenheit NICHT ANGEHÖRT.
Die von dem Betreuer später abgegebene Genehmigungserklärung (U-Begl) ist ein einseitiges Rechtsgeschäft.
Wenn ein Betreuer einen solchen Termin nicht persönlich wahrnehmen kann, dann kann ein VERHINDERUNGSBETREUER bestellt werden.
Der Notar hatte bei der Beurkundung KEINE Möglichkeit, zu überprüfen, ob der Betreuer die entsprechende Vertretungsmacht hat oder ob die Betreute dazu angehört wurde.
Ein einseitiges Rechtsgeschäft kann vom Betreuungsgericht NICHT genehmigt werden. Würde es trotzdem genehmigen, ist die Genehmigung wertlos.
Man kann die Genehmigung NICHT in der Weise beantragen, dass der Betreuer für den Betreuten die Erklärungen im Kaufvertrag abgegeben hat, weil er effektiv nicht dabei war.
Während der Beurkundung muss der Notar über eventuelle Risiken, die mit dem Vertrag einhergehen könnten, belehren. Diese Belehrung muss er im Wege der Nachgenehmigung nicht wiederholen.
Die Option der vollmachtlosen Vertretung ist ja so zu verstehen, dass die vertretene Person sich mit dem Vertrag vollumfänglich im Vorfeld befasst hat und daran nichts auszusetzen hatte.
Die Betreuung wurde wie gesagt, vor Erteilung der Genehmigung des Gerichts, aufgehoben. Zwischen Beurkundung und Aufhebung der Betreuung lagen DREI Monate!
Unter dem Strich hat also weder das B-Gericht, der Betreuer noch der Betreute die vollmachtlose Vertretung in Auftrag gegeben
Alles schön und gut, und wie ist es nun ausgegangen?
Betreute setzte sich mit Vertrag auseinander, weil erhebliche Zweifel daran bestanden/bestehen, dass die Schwester und der Neffe der Erblasserin zu 40% Miterben geworden geworden sein sollen. Eheleute hatten Erbvertrag geschlossen auf Gegenseitigkeit und dann , anstelle wortwörtlich zu sagen nach dem zweiten Erbfall, steht im Vertrag „ein jeder von uns setzt für den Fall dass er der Überlebende von ihnen ist, als auch für den Fall dass sie gleichzeitig versterben, ihre einzige gemeinsame Tochter zu seinen Erben ein.
Eheleute wurden über bindungswirkung belehrt und auf einen einseitigen Rücktritt hat man verzichtet.
Änderungsvorbehalt soll Erbeinsetzung Schwester der Überlebenden nebst Neffen ermöglicht haben.
Richterlich wurde das als rechtmäßig durch Erbschein bestätigt.
Für Erbv gilt Vertragsrecht. Siehe geheimer Vorbehalt - Scheingeschäft. Wer sich Rücktritt vorbehält, fehlender Bindungswille, ohne Bindungswillen braucht man keinen Vertrag mit Bindungswirkung abzuschließen.
Richter verweigert der inzwischen nicht mehr Betreuten, als 60% Erbin eine Ausfertigung Erbschein - Antrag gem. Erbschein durch Miterbin.
Weiter zu Kfv
Ohne dass die andere Partei den vollmachtlos vertretenen nach 177 BGB zur Genehmigung auffordert, kann der Vertretene sich alle Zeit der Welt lassen. Die Sachlage ist kompliziert und die Fachberatung ist unseriös gewesen.
Die ehemalige Betreute war stets bei klarem Verstand, sie wurde nach Todesfall auf Veranlassung Miterbin zwangsweise im Eilverfahren unter gesetzliche Betreuung gestellt.
Genau genommen hat der Miterbe im Kfv die ehem Betreute ja gar nicht vollmachtlos vertreten, sondern den Betreuer.
Miterbin ließ aus strategischen Gründen Teilungsversteigerungsvermerk im GB eintragen.
Kurz vor Weihnachten kam erst die Aufforderung nach 177. die ehem betreute veranlasste vorab Fax an Notar dass genehmigt wurde, sie informierte die Partei, die nach 177 aufgefordert hat per Email über Genehmigung.
Überraschende Wende:
Notar behauptet, Genehmigung erst nach Ablauf von 14 Tagen erhalten zu haben, obwohl er die Frist nicht gesetzt hat.
Notar erklärt Kfv als unwirksam wegen verspäteter Genehmigung, Sache ging zum Landgericht, 6 Monate später entschied das LG das der Kfv rückwirkend rechtskräftig ist.
Miterbin fordert hohen Schadenersatz wegen Zeitverzögerung.
Miterbin löst ohne die Haupterbin Girokonto der Erblasserin alleine auf. Sie und die Miterbin hatten Bankvollmacht. Miterbin behält einfach die Summe, die sie als Schaden ersetzt haben will von dem Anteil der Haupterbin ein und überweist sich das Geld auf das eigene Konto. Auf dem Kontoauszug wird diese Summe später als Rückstellung bezeichnet.
Die Sache stinkt zum Himmel!
Ich nehme an, dass die Erbeinsetzungen der Verwandtschaft nicht rechtmäßig war und deshalb auch KEIN Kaufvertrag jemals wirksam beurkundet werden konnte.
Leuten wir Dir kann man nicht helfen, weil sie ohnehin alles besser wissen und gleichzeitig wichtige Informationen zurückhalten, die sie dann nach und nach tröpfchenweise immer dann wieder einfließen lassen, wenn sie anderen - die diese Informationen nicht hatten - nachweisen wollen, wie dumm sie doch sind.
Hier war bislang nie davon die Rede, dass es einen im Nachhinein geänderten Erbvertrag gegeben hat, und das nicht nur „irgendein Streit“ zwischen den Erben besteht, sondern die Erbenstellung der weiteren Erben aufgrund eines Erbscheins auf Basis des im Nachhinein geänderten Erbvertrags in Zweifen gezogen wird, und dass es bei der ganzen Geschichte letztendlich genau darum geht, wer hier eigentlich Erbe ist, und wer ggf. nicht.
Das Ganze dann noch mit krudem Halbwissen gewürzt:
Denn einen solchen Aufgabenkreis gibt es per se gar nicht! Es kann höchstens, wenn man die Vermögenssorge nicht vollständig einem Betreuer zuweisen will, bzw. man genau diesen Teilbereich der Vermögenssorge aufgrund eines möglichen Interessenskonfliks einem abweichenden Betreuer zuweisen möchte, die Möglichkeit innerhalb der Vermögenssorge einen entsprechenden Teilaufgabenkreis zu bilden. Wird dieser nicht gebildet, unterfällt die Abwicklung eines Nachlasses der Vermögenssorge. Und BTW: Die Aufgabenkreise sind recht frei nach Bedarf definierbar, wenn dies im Einzelfall notwendig ist. Das Gericht darf da durchaus erfinderisch sein, muss es aber nicht.
Und jetzt kommen wir zum Punkt: Die gefühlte Alleinerbin müsste hier nicht eine Ausfertigung des Erbscheins verlangen, sondern einen Antrag auf Erteilung eines Erbscheins stellen, der sie als Alleinerbin ausweist. Diesen Antrag müsste sie, da es ja schon einen anderen Erbschein gibt, der mehrere Erben ausweist, vermutlich klagweise inkl. Einziehung dieses in ihren Augen falschen Erbscheins verfolgen. Ob dieses Spiel erfolgreich ist, kann man nicht sagen, weil Du mit Sicherheit noch weitere ganz wichtige Informationen hier vorenthälts, was die hier gegebenen Möglichkeiten einer nachträglichen Änderung des Erbvertrages angeht.
Noch viel Spaß im Leben! Obiger Text möge den übrigen Mitlesern helfen, die Geschichte einzuordnen. Dir ist ja ohnehin nicht zu helfen.
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@wiz Danke für die Aufklärung.
Es war anders herum. Die ehemalige Betreute hat zuerst einen Alleinerbschein beantragt und nachdem der abgelehnt wurde hat die Miterbin einen gemeinschaftlichen Erbschein beantragt und ihn bekommen.
Ich weiß nicht alles besser, sondern habe es so recherchiert, dass die Aufgabenkreise so speziell genannt werden müssen.
Ich hatte versucht die Angelegenheit zusammenzufassen.
Ganz schön frech von dir, so etwas zu sagen, dass ich alles besser weiß.
Man kann einen Betreuer ohne dessen Auftrag doch nicht einfach durch einen Miterben (Gegenseite Erbsache) vollmachtlos vertreten lassen
Das steht oben aber nicht. Merkst Du denn selbst nicht, wie Du hier ständig durch nachgeschobene Berichtigungen/Details mehr Verwirrung stiftest als Aufklärung betreibst?
Dann frage ich mich, wo Du das recherchiert hast, weil es in allen einschlägigen Quellen anders beschrieben ist.
Du hast mit so Sprüchen wie:
angefangen!
Diesen Satz solltest Du Dir noch einmal selbst auf der Zunge zergehen lassen. Was genau ist denn wohl mit „vollmachtlos“ gemeint? Eben, dass der vollmachtlose Vertreter zu der Zeit der Abgabe der Willenserklärung keine Vertretungsmacht hat, dies auch ganz offen zum Ausdruck bringt, und damit das Rechtsgeschäft bis zur Genehmigung der vollmachtlos abgegebenen Erklärung durch den Vertretenen schwebend unwirksam ist. D.h. Hinz und Kunz können jederzeit für Dich und mich eine Willenserklärung abgeben, bei der sie das Fehlen ihrer Vollmacht offenlegen. Und damit passiert dann erst einmal gar nichts und insoweit ist das alles auch unschädlich. Denn erst durch Deine/meine Genehmigung wird dann aus einem schwebend unwirksamen Rechtsgeschäft ein Deal. Und wenn wir davon Wind bekommen, dass da jemand so eine Erklärung abgegeben hat, dann verweigern wir eben die Genehmigung und das Thema ist erledigt.
Natürlich wird das Spiel in der Praxis regelmäßig so gespielt, dass man ganz bewusst jemand als vollmachtlosen Vertreter los schickt und man selbstverständlich vorhat, dessen Erklärung dann im Nachhinein auch zu genehmigen. Aber zwingend ist das eben nicht. Und am häufigsten Fall der vollmachtlosen Vertretung erkennt man auch deutlich, wie unbedeutend die konkrete Person des vollmachtlosen Vertreters ist: Die vollmachtlose Vertretung durch Notariatsmitarbeiter. D.h. wenn jemand vollmachtlos vertreten werden will, dann bestimmt der Notar üblicherweise einen Kanzleimitarbeiter zum vollmachtlosen Vertreter, der dem Vertretenen oftmals nicht mal vom Namen her bekannt ist. Oder man nimmt einen anderen Beteiligten in der Sache, bei dem kein Problem mit einem Insichgeschäft besteht. Diese Option hat man hier gewählt.
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