Betriebskosten weichen stark ab

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

ich wohne seit dem 1.10.2014 in einem 6-Parteien-Mehrfamilienhaus im Dachgeschoss in einer 57m² großen Wohnung. Das müsste die kleinste Wohnung in dem MFH sein.
In meinem Mietvertrag ist geregelt, dass ich neben der Kaltmiete monatlich 130€ für entrichte, die für die Betriebskosten genutzt werden. Die Betriebskosten enthalten neben den laufenden Kosten wie Grundsteuer, Versicherung, Müllabfuhr, Reinigung, Wartungskosten, etc. auch die Heiz-/Wasser-/Abwasserkosten.

Für das Jahr 2015 soll ich nun knapp 600€ nachzahlen und meine neue monatliche Vorauszahlung wird von 130€ auf 180€ erhöht. Somit steigt meine Warmmiete um 50€ im Monat.

Ich habe mir die Betriebskostenabrechnung dann mal etwas genauer angesehen: ich zahle 93,06€ im Monat für laufende Kosten, somit bleiben noch monatl. 36,94€ für Heizung/Wasser, verbrauche aber laut Betriebskostenabrechnung für Heizung/Wasser monatl. 85,46€.

Ich lebe nun wirklich nicht verschwenderisch. Ich dusche im Schnitt 2x die Woche in meiner Wohnung, nehme 1-2x im Jahr ein Bad, stelle in den Sommermonaten die Heizung komplett ab, usw. Außerdem bin ich mehrfach im Monat für ein paar Tage weg, wo nur die nötigen Geräte Strom ziehen.

Von daher kann ich mir die Abweichung nicht erklären und ich fühle mich über den Tisch gezogen. Ich habe mich für die Mietwohnung mit 130€ Nebenkosten entschieden und von Anfang an waren es monatl. mehr Kosten. Ich habe aber auch noch keine Erfahrungswerte, ob diese Abweichung wirklich so groß ist, wie sie mir erscheint.

Laut Mietvertrag dürfen die Vorauszahlungen angepasst werden. sobald sich aus der Jahresabrechnung eine Nachzahlung oder Gutschrift ergibt.

Ich frage mich nun, ob ich bei einer Abweichung von 50€ monatl. und einer Nachzahlung von knapp 600€ für das Jahr 2015 etwas machen kann?

Vielen Dank im Voraus an denjenigen, der mir hilft! Ich bin dort leider etwas ahnungslos.

#2

Hallo

dass die Energiekostem einem stetigen preislichen Wandel unterliegen weisst du?

Was für eine Heizanlage ist es ? Öl /Gas /Strom/Wärmepumpe…?

Hast du dir vor Mietvertragsabschluss die Vorherigen Nebenkostenabrechnungen zeigen lassen? Gab es da auch Nachzahlungen?

Gruß h

#3

Hallo!

Nebenkosten sind ja in der Regel Kosten, die der Vermieter sich nicht wünscht, sondern die tatsächlich entstehen.

Es ist natürlich denkbar, daß der Vormieter extrem sparsam war, oder der Vermieter die Nebenkosten nach unten beschönigt hat, um die Wohnung besser zu vermieten.
Da kannst du mal nachforschen, aber ich vermute, daß du an den Kosten erstmal kaum was machen kannst.

Wichtig wäre zunächst, die Rechnung auf Korrektheit zu prüfen. Werden Heizungen abgelesen, bekommt man meist eine Quittung und sollte den Zählerstand selbst kontrollieren. Damit sollte sich die Rechnung nachvollziehen lassen.
Fürs Wasser gilt ähnliches, wenngleich man da seltener Quittungen bekommt.

Der Vermieter muß dir auf Verlangen auch alle Rechnungen zeigen, aus denen sich deine Kosten ergeben. Daraus sollte schnell ersichtlich sein, ob z.B. das Gas teurer geworden ist, oder ob du tatsächlich nicht so wenig wie gedacht verbrauchst.

#4

Was willst Du denn machen ?

prüfe die Abrechnung auf Plausibilität, mehr kannst du nicht machen.

Du scheinst mir irgendwie ziemlich unbedarft zu sein. Alle Kosten sind wirklich angefallen, darüber hat der Vermieter/Verwalter Rechnungen. Er verdient nichts dabei.
Reine Umlage der tatsächlich angefallenen Kosten auf die Mieter.

Und wie umgelegt wird steht ja im Vertrag, in der Regel verbrauchsabhängig (bei Wasser, Heizung) nach Messgeräten und einem Festanteil nach m²-Wohnfläche.
Und deshalb bist Du am gesamten Hausverbrauch immer anteilig beteilig, selbst wenn Du alle Heizkörper bei dir abdrehst ! Ist Dir das auch nicht bekannt ?
Du musst auch sozusagen den Verbrauch der übrigen Mieter mit bezahlen, Du bist immer zu 30 oder gar 50% anteilig nach Wohnfläche daran beteiligt.

Die Festlegung der Nebenkosten-Vorauszahlung wird leider oft falsch angegeben, nicht mal immer aus böser Absicht sondern schlicht aus falschen Grunddaten oder alten Abrechnungen hergenommen.

MfG
duck313

#5

Ich habe mir nun die letzte Betriebskostenabrechnung des Vormieters zusenden lassen. Deren Heizkosten weichen nur unwesentlich von meinen ab. Die Richtigkeit der Abrechnungskosten zweifle ich also nicht an. Ich liege preislich sogar noch leicht unter dem Heizspiegel.
Ich frage mich dann nur, wie man auf monatl. 130€ Nebenkosten kommt, die bei Vertragsabschluss geregelt worden sind, wenn man doch weiß, dass bei dem Vormieter monatl. 180-190€ Nebenkosten angefallen sind.
Mir scheint es so, als wäre bei Vertragsabschluss absichtlich der Preis gedrückt worden, um das Mietobjekt attraktiver zu machen. Das ist das, was mich so ärgert. Ich habe dem Vermieter das auch so vorgetragen, er hat natürlich etwas rumgestammelt und außer, dass da jemand wohl schlecht geschätzt hätte, nichts weiter eingeräumt .
Ich befürchte, dass dies zwar ärgerlich ist, aber eine Abweichung von 50€ im Monat noch nichts ist, gegen die ich zivil- oder strafrechtlich vorgehen kann. Oder liege ich da falsch?

#6

Hier hat tatsächlich jede Wohnung einen eigenen Zähler. Somit werden nur die restlichen Kosten anteilig nach m² bzw. pro Wohnung berechnet. Ich zweifle den Preis auch nicht an.
Ich frage mich nur, wie 130€ zustande kommen, wenn selbst beim Vormieter bereits 180-190€ monatl. angefallen sind. Es scheint mir so, als habe man beim Vertragsabschluss das Mietobjekt attraktiver gestalten wollen. Ist nur die Frage, ob man bei einer Abweichung von jährlich 600€ gegen angehen kann, wenn die Abweichung nachweislich nicht nachvollziehbar ist.

#7

Was ist denn nicht nachvollziehbar ?
ich denke die Abrechnung stimmt.
Versteife Dich nicht zu sehr auf die bei Anmietung angegebenen 130 € Nebenkosten-Vorauszahlung.

Willst Du wegen der Kosten ausziehen ? Dann könnte man allenfalls auf Schadenersatz klagen und die irreführende Höhe der NK anführen.
Wenn es stimmt, das die 130 € sich nicht aus den NK-Abrechnungen der Vergangenheit erklären lassen könnte man tatsächlich an Betrug denken.
Und Betrug kann zu Schadenersatz führen.

Aber ein Erlass/Reduzierung der Kosten für die Zukunft ist aus meiner Sicht ausgeschlossen.

MfG
duck313

#8

Ja, war bei mir auch so. Die Wohnungsbaugesellschaft nimmt bei jeder neu vermieteten Wohnung 2 € Nebenkosten pro m2.
Egal, ob Warmwasser mit Strom oder über Heizung, usw.

Ich habe mich auch geärgert, als ich knapp 910€ nachzuzahlen hatte.

Vielleicht wird das wirklich gemacht, damit die Wohnung billiger aussieht, und vielleicht ist deine Wohnung (wie meine) schlecht isoliert.

Alles in allem zahle ich ähnlich viel pro m2 wie du. Was willst du da machen? Die Energie hast du ja gebraucht, dann musst du auch zahlen.

#9

Hallo,

Vielleicht war es Absicht, vielleicht hat der Vermieter damit gerechnet, dass Öl/Gas billiger werden oder dieser Betrag wird seit Anno irgendwas bei einer Neuvermietung verwendet.

Nein, kannst du nicht. Es sind tatsächlich entstandene Kosten!
Nächstes Jahr sollte die Abweichung kleiner sein, falls sich die Kosten für Brennstoffe nicht verändern und der Winter gleich streng ist wie der Letzte!
Du hast ja zwei Faktoren:

  1. Die Kosten für den Brennstoff.
  2. Wie kalt der Winter ist.
    Dadurch weichen Die tatsächlichen Kosten jedes Jahr stark voneinander ab.

Das einzige was du tun kannst, ist dies unter Lebenserfahrung zu verbuchen und dir bei den nächsten Wohnung, die Heizkostenabrechnung des Vormieters zeigen zu lassen.
Aber wenn das ein sehr harter Winter war, muss der nächste nicht gleich sein!

MfG Peter(TOO)
.

#10

Hallo,

http://www.ra-breiholdt.de/wohnungsmietrecht_art_108.html

https://books.google.de/books?id=w_jrCgAAQBAJ&pg=PT281&lpg=PT281&dq=mietvertrag+betriebskosten+"zu+niedrig+kalkuliert"&source=bl&ots=DMGUday5ux&sig=nvdy3zbrtz6A5mI0Fneq3Yr2mMA&hl=de&sa=X&ved=0ahUKEwiI6NOshKLOAhXGXRQKHYmJD7YQ6AEISjAF#v=onepage&q=mietvertrag%20betriebskosten%20"zu%20niedrig%20kalkuliert"&f=false

aus der Abrechnung des Vormieters hätte der Vermieter doch entnehmen können, dass man mit der Vorauszahlung nicht wird hinkommen können.

Gruß
vdmaster

#11

Die Vorauszahlungen sind ja jeden Monat gleich hoch. Bei den Heizkosten liegt es auf der Hand, dass die eher in den kälteren Monaten so richtig hoch sind. Nun sind die Monate Oktober bis Dezember eher kältere Monate. Vielleicht ergibt sich daraus die Nachzahlung, dass das zwar nur 1/4 des Monats ist, aber vielleicht mehr als ein Drittel der Heizkosten eines Jahres ausmacht.Allerdings dürfte dann nicht die Vorauszahlung erhöht werden.
Wenn natürlich beim Vormieter schon 180-190€ Nebenkosten angefallen sind, wird es wohl so sein, dass hier der Vermieter das Angebot ein wenig aufgehübscht hat. Der wird sich da sicher auch beraten lassen haben, wie weit er dabei den Bogen spannen kann.

#12

Das kann man sicher so direkt zurückgeben. Mancher Vermieter wohnt selbst im Objekt und gestaltet die Verteilung von Nebenkosten so, dass es für ihn vorteilhaft. Dann verdient er zwar nicht dran, aber er spart sich einen Teil der von ihm verursachten Kosten, indem er sie auf die anderen Nutzer umlegen kann. So wäre denkbar, dass der Vermieter nicht in der Außenwohnung Nordseite mit ungedämmter oberster Geschossdecke wohnt, aber die Heizkosten vollständig nach Verbrauch abgerechnet werden.
Oder der Vermieter bekommt für seine privaten Versicherungen ein besonders günstiges Angebot, wenn der die über die Nebenkosten umlegbarenen Versicherungen für das Gebäude auch bei diesem Versicherer abschließt. Das taucht in den Rechnungen gar nicht auf. Das gleiche Spiel bei der Energieversorgung. Da kann der Vermieter für seine eigene Wohnung bzw. sein Haus einen ganz besonders vorteilhaften Tarif bekommen, wenn er auch die Energie für das vermietete Objekt dort bezieht. Die dann natürlich nicht zum besten Tarif. Taucht auch in den Rechnungen nicht auf, die der Nutzer sehen kann. Nur mal so als Denkanstoss was alles geht.

#13

Nun ganz einfach, entweder war der Verbrauch des Vormieters höher als bei andern Mietern, daher wurden andere Mieter als Reverenz gewählt.

Der Vermieter hat diese Gesenkt um dies als Werbung zu Nutzen (nicht Rechtmäßig)

Der Mieter hat erzählt, dass er:

Und dies wurde in der Schätzung über die Kosten berücksichtigt.