Betriebskostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

es geht hier um 2 Abrechnungen aus den Jahren 1998 / 1999
und 1999/2000 für einen Plattenbauwohnung in Cottbus.

Nach dem Mietvertrag (plus Ergänzung mit der
Neubaumietenverordnung)hätte eine Abrechnung für den Zeitraum 1998 /
1999 bis zum 30. September 2000 erfolgen müseen. (Belegdatum einer
Mahnung - 11.07.2001.

Die Abrechnung für das Jahr 1999 / 2000 hätte bis zum 30. 09. 2001
erfolgen üssen - Belegdatum 05.12.2001.

Ferner gibt es folgende Fakten:
Anmietung der Wohnung 1993 über die Gebäudewirtschaft in Cottbus -
später Übergang auf die Aubitec
Kündigung der Wohnung zum 31. März 2000. (Übergabe usw. erfolgte
korrekt).

Per März 2002 erfolgte eine Mahnung (979,36 ?uro) eines anderen
Unternehmens (hier genannt „A“), das angeblich die Abrechnung übernommen hat. Es
enthielt den Hinweis auf eine Person, die telefonisch Auskunft
erteilen kann. Eine telefonische Erteilung der Auskunft wurde von
dieser Person abgelehnt.

An dieses Unternehmen („A“) ging ein Schreiben (März 2002) mit
folgendem Inhalt:

  1. Keinerlei Vertragsbindung - Entsprechender Nachweis wurde
    gefordert.
  2. Bisher keine Abrechnung der Betriebskosten erhalten.

Am 05. April 2002 schrieb die das Unternehmen „A“, das der Sachverhalt bearbeitet würde - bitte etwas Geduld. Auskunft sollte wiederum ein Herr erteilen, der auch bei einem 2. Versuch im Mai 2002 keinerlei
Auskunft erteilen wollte.

Per 30. September 2004) kam ein Schreiben in dem der Übergang von der einer Firma „B“ auf die Fiema „C“ beigefügt war. Der
Geschäftsführer ist bei beiden Unternemen scheinbar Identisch. Das
Übergangsdatum ist auf der Vollmacht der 23. Mai 2002. Der Ursprüngliche Vermieter, die Folgegesellschaft und das Unternehmen „A“ wurden nicht mehr erwähnt.

In dem Schreiben wird nun die Zahlung von 966,50 ?uro gefordert.

Esergeben sich folgende Sachverhalte:

  1. Es wurde keine Abrechnung erstellt - Die Angeforderte Abrechnung
    blieb (seit April 2002) also über 2 Jahre unbeantwortet.
  2. Die Kopie zur „Vollmacht zur Hausverwaltung“ zeigt keinen
    bekannten Partner auf
  3. Die Höhe der Abrechnung hat sich reduziert.

Problem:
Kann - gegebenenfalls auch eine nachfolgende Gesellschaft - wenn man
über 2 Jahre nicht reagiet hat überhaupt noch eine Abrechnung
erfolgreich durchführen? Der Mietvertrag bedient sich des Miethöhengesetzes und sieht eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten vor.

Auch vor 2001 gab es eine Rechtsprechung, die eine verzögerte
Abrechnung nicht zulies. Gibt es hierzu einige bekannte Urteile?

Vielen Dank
Ralf Neufeld

#2

Hallo Ralf,

Abrechnungen, deren Leistungen 1999 entstanden sind und die vor dem 31.12.1999 abzurechnen waren beginnen mit der Verjährung ab 01.01.2000 und mit vier Jahren. Also zum 31.12.2003. Abrechnungen aus 2000 beginnen mit der Verjährung am 01.01.01 und verjähren zum 31.12.2004.
Die Abrechnung 1999 konnte also immerhin bis spätestens 31.12.2003 vorgelegt werden. Für alte Vorgänge gelten also 4 Jahre. Die Verjährungsfristen haben sich erst zum 01.01.2002 auf drei Jahre geändert.

Hier kommt dann hinzu, dass nach dem Neuen Mietrecht Abrechnungen, deren Abrechnungstermin nach dem 31.08.2001 liegt ein Jahr später verwirkt sind.

es geht hier um 2 Abrechnungen aus den Jahren 1998 / 1999
und 1999/2000 für einen Plattenbauwohnung in Cottbus.

Nach dem Mietvertrag (plus Ergänzung mit der
Neubaumietenverordnung)hätte eine Abrechnung für den Zeitraum
1998 /
1999 bis zum 30. September 2000 erfolgen müseen.

falsch, bis zum 31.12.2003

(Belegdatum

einer
Mahnung - 11.07.2001.

hier handelt es sich also um eine Unterbechung der Verjährung. Diese Mahnung ist jedoch wohl nur ergangen, weil es eine Rechnung gibt. Es wird hier also schriftlich zu belegen sein, dass keine Rechnung vorgelegt wurde und auf schriftliche Forderungen keine Reaktionen erfolgt sind.

Die Abrechnung für das Jahr 1999 / 2000 hätte bis zum 30. 09.
2001
erfolgen üssen - Belegdatum 05.12.2001.

nein, bis zum 31.12.2004.

Ferner gibt es folgende Fakten:
Anmietung der Wohnung 1993 über die Gebäudewirtschaft in
Cottbus -
später Übergang auf die Aubitec
Kündigung der Wohnung zum 31. März 2000. (Übergabe usw.
erfolgte
korrekt).

Per März 2002 erfolgte eine Mahnung (979,36 ?uro) eines
anderen
Unternehmens (hier genannt „A“), das angeblich die Abrechnung
übernommen hat. Es
enthielt den Hinweis auf eine Person, die telefonisch Auskunft
erteilen kann. Eine telefonische Erteilung der Auskunft wurde
von
dieser Person abgelehnt.

An dieses Unternehmen („A“) ging ein Schreiben (März 2002) mit
folgendem Inhalt:

  1. Keinerlei Vertragsbindung - Entsprechender Nachweis wurde
    gefordert.
  2. Bisher keine Abrechnung der Betriebskosten erhalten.

Am 05. April 2002 schrieb die das Unternehmen „A“, das der
Sachverhalt bearbeitet würde - bitte etwas Geduld. Auskunft
sollte wiederum ein Herr erteilen, der auch bei einem 2.
Versuch im Mai 2002 keinerlei
Auskunft erteilen wollte.

Per 30. September 2004) kam ein Schreiben in dem der Übergang
von der einer Firma „B“ auf die Fiema „C“ beigefügt war. Der
Geschäftsführer ist bei beiden Unternemen scheinbar Identisch.
Das
Übergangsdatum ist auf der Vollmacht der 23. Mai 2002. Der
Ursprüngliche Vermieter, die Folgegesellschaft und das
Unternehmen „A“ wurden nicht mehr erwähnt.

In dem Schreiben wird nun die Zahlung von 966,50 ?uro
gefordert.

Bis hierher ist klar, dass immer wieder durch Mahnungen die Verjährung unterbrochen ist. Diese Beträge werden, soweit sie korrekt sind, zu zahlen sein. SAber…

Esergeben sich folgende Sachverhalte:

  1. Es wurde keine Abrechnung erstellt - Die Angeforderte
    Abrechnung
    blieb (seit April 2002) also über 2 Jahre unbeantwortet.

kann ja nicht sein, wenn Mahnungen kamen. Die Frage wird sein, wo die Abrechnung geblieben ist. Hier doch bitte mal prüfen ob es auch andere Mieter gibt, die dieses Problem hatten, möglicherweise kann dann sogar bewiesen werden, dass die Rechnungen nicht versandt wurden.

  1. Die Kopie zur „Vollmacht zur Hausverwaltung“ zeigt keinen
    bekannten Partner auf

Dies ist letztlich egal, sofern diese Firme nachweisen kann, dass sie sämtliche Verpflichtugnen früherer Firmen übernommen hat.

  1. Die Höhe der Abrechnung hat sich reduziert.

Problem:
Kann - gegebenenfalls auch eine nachfolgende Gesellschaft -
wenn man
über 2 Jahre nicht reagiet hat überhaupt noch eine Abrechnung
erfolgreich durchführen? Der Mietvertrag bedient sich des
Miethöhengesetzes und sieht eine Abrechnungsfrist von 12
Monaten vor.

sie kann, aber es bleibt bei der Prüfungsfrist der Belege.

Auch vor 2001 gab es eine Rechtsprechung, die eine verzögerte
Abrechnung nicht zulies. Gibt es hierzu einige bekannte
Urteile?

Nein, sie gab es nur für Sozialwohnungen. Nach meiner - Westkenntnis - wurden Plattenbauten nicht den Sozialwohnungen gleichgestellt, jedoch ab 1.01.2000 unter die bundeseinheitlich Neubaumietenverordnung genommen. Dies dürfte in diesen Fällen aber keine Rolle spielen, also selbst wenn nur ein Jahr Frist gewesen wäre, so wurden durch die Mahnungen Verjährungsunterbrechung begründet.

Gruss Günter