Bewerber für Neubaugebiete

Politik Inlandspolitik allgemein
#1

Wir sind ein kleiner Ortsteil einer Gesamtgemeinde. In unserem Ortsteil wurde von Gemeinderat und Bürgermeister der Kerngemeinde ein Neubaugebiet auf der grünen Wiese ausgewiesen. Als Begründung wurde vorgeschoben, dass die ortsansässige Bevölkerung (unseres Ortsteils!) Bedarf an Bauplätzen habe. Mittlerweile sind 80% an nicht ortsansässige Interessenten verkauft worden und Bürgermeister und Gemeinderat sind aus finanzpolitischen Gründen (knappe Kassen) nicht bereit, die restlichen Bauplätze so lange zu reservieren, bis ortsansässige Bewerber Bedarf anmelden.

Nun habe ich erfahren, dass das Argument „(nur) für die ortsansässige Bevölkerung“ juristisch gar nicht haltbar ist und die Bauplätze auch an andere Interessenten vergeben werden können/müssen.

Wenn dem so ist, sind wir im Ortsteil bewusst getäuscht worden. Wie sieht der Gesamtvorgang juristisch aus?

Im Voraus besten Dank für eine Antwort.
Gruß Clothianidin

#2

Hallo,

gerade in de Kommunalpolitik „hört“ man „viel“.
Deshalb möchte ich hier nur auf einen Teil der Frage eingehen:

Wenn dem so ist, sind wir im Ortsteil bewusst getäuscht
worden.

Wer hat was wann mit welchen Worten behauptet?
Und wer hat das Gehörte möglicherweise so interpretiert wie er/sie es hören wollte?

Wie sieht der Gesamtvorgang juristisch aus?

Was davon ist belegbar?

Gruß
Jörg Zabel

#3

Hallo Jörg,

das ist der Wortlaut eines Briefes an Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB:

Stadt XYZ – Ortsteil A
Bebauungsplan „Grüne Wiese“

. . . der Gemeinderat der Stadt XYZ hat am . . . in öffentlicher Sitzung beschlossen, für den Bereich „Grüne Wiese“ nach § 2, Abs. 1 BauGB einen Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften aufzustellen. . . .

Anhang

Begründung

  1. Anlass, Ziel und Zweck der Planung
    . . . strebt die Stadt XYZ mit der Aufstellung des Bebauungsplanes „Grüne Wiese“ an, die nach wie vor anhaltende Nachfrage nach Wohnraum insbesondere der ortsansässigen Bevölkerung von Ortsteil A als Stadtteil der Stadt XYZ zu decken. . . .

Gruß
Clothianidin

#4

Hallo Clothiandin,

sowas hab ich mir schon gedacht.

So, wie es da steht ist alles „richtig“. Richtig im Sinne der Gemeinde, nicht er Ortsbewohner.

Nachfrage nach Wohnraum insbesondere der ortsansässigen
Bevölkerung von Ortsteil A als Stadtteil der Stadt XYZ zu
decken. . . .

Was bedetuet wohl das Wort „insbesondere“?
Sicher nicht „ausschließlich“, auch wenn die Ortsteilbewohner meinen, daß es so sein soll…

Hier
http://de.wiktionary.org/wiki/insbesondere
ist die Bedeutung „vor allem“ angegeben.

Dann wäre der Satz als
„… Nachfrage … vor allem der örtlichen Bevölkerung …“ zu verstehen. Was bedeuten kann: „Erst sind die Ortsansässigen dran, danach kommen Ortsfremde“. Gerade das Wort „insbesondere“ schließt m. E. die „Reservierung“ ausschließlich für Ortsansässige und längere Zeit zu Lasten nicht ortsansässiger bauwiller Leute aus.

Gruß
Jörg Zabel

#5

sowas hab ich mir schon gedacht.

So, wie es da steht ist alles „richtig“. Richtig im Sinne der
Gemeinde, nicht er Ortsbewohner.

Danke Jörg,

auch ich hab mir das gedacht: Trotz fehlender bzw. geringer Ortsbewohner-Bewerber (hier ein Bauplatz von 11) ist die Erschließung nicht anfechtbar.

Es gibt Schlimmeres in unserer Politik! Aber ich finde auch das grenzwertig und unseriös.

Gruß
Clothianidin

#6

Hallo,

auch ich hab mir das gedacht: Trotz fehlender bzw. geringer
Ortsbewohner-Bewerber (hier ein Bauplatz von 11) ist die
Erschließung nicht anfechtbar.

Ja, das ist so bei uns Kirchturmspolitikern.

Ich kenne solche Situationen gut. Da wird im Ortsteil nach Bauland gerufen. Hinz und Kunz bekunden Interesse. Aber wenn es dann zur Sache geht, dann wollte man doch nicht, oder man hat grad kein Geld,
oder …, oder…, oder …
Am Ende gibt es nur eine handvoll Bewerber und ein deutliches Überangebot an Bauland.
Die einzigen, die sich die Hände reiben, sind die Damen und Herren Grundeigentümer, denn diese haben - o Wunder - ohne eigenes Zutun plötzlich eine enorme Wertstzeigerung Ihrer Äcker.

Aber ich finde auch
das grenzwertig und unseriös.

Das ist Deine Meinung.

Was werden wohl die „Väter und Mütter der Gemeinde“ finden? Es wurde Geld in die Grundstücke gesteckt, um sie aufzukaufen. Möglicherweise auch um die Flächen zu erschliessen.
Und jetzt sitzt man auf den Flächen, die keinen Pfennig einbringen und hat auf der anderen Seite eine leere Gemeindekasse. Das inverstierte Geld fehlt anderswo, beispielsweise für den Kindergarten.
Was nun? Warten bis eine oder einer der Damen und Herren Ortsbürger in den nächsten 10 Jahren mal einen Bauplatz möchte?

Wenn die (verschuldete) Gemeinde nicht die Bauplätze verkauft, dann hat sie mit Recht ein Problem mit „der Opposition“ und anderen Gemeindebürgern, die eben auch andere Ansprüche an die Kommune haben.
(Die Geschichte kann jetzt noch weiter fortgesetzt werden …)

Gruß
Jörg Zabel

#7

Ja, das ist so bei uns Kirchturmspolitikern.

Jörg, wer verbigt sich hinter dem Kirchturmspolitiker?

Aber ich finde auch
das grenzwertig und unseriös.

Das ist Deine Meinung.

Gruß
Jörg Zabel

(Die Geschichte kann jetzt noch weiter fortgesetzt werden …)

Lieber Jörg,

warum ich das grenzwertig und unseriös finde? Hier ist meine Meinung:

Natürliche Lebens¬räume verschwinden lautlos und in deren Folge zahlreiche heimische Pflanzen und Tiere. Die Hauptgründe hierfür sind bekannt: Intensivlandwirtschaft und Zersiedlung durch Neubauge¬biete und damit verbundene Verkehrsströme. In Bezug auf „Flächenfraß“ appellieren Regierungspräsidien, Länder und Bund seit Jahren vergebens an die Verantwortlichen in den Kommunen.

Neubaugebiete mit ihren Infrastrukturen fressen sich wie Kraken in die Landschaft. Natürliche Lebensräume, die uns und nachfolgenden Generationen zustehen, werden Profitstreben und persönlichen Profilierungen geopfert. Kommunen werben sich gegenseitig für neue Gewerbe- und Industriegebiete Investoren ab. Das billige Bauen auf der grünen Wiese wird progressiv beworben. Keine Auflagen auf mehrgeschossige Baumarkt- Handwerks- oder Industriegebäude: Unser Land wird so billig verschleudert, dass sich mehrgeschossiges Bauen nicht rechnet. Und hierbei sind sich alle Bürgermeister einig: Nur keine Auflagen, die für einen Investor Mehrkosten bedeuten; er könnte ja von der Nachbar-kom¬mune abgeworben werden. Ein Teufelskreis.

Zitat: "Um Baulanderschließung zu rechtfertigen, müssen am Standort ausreichend Arbeitsplätze vorhanden sein bzw. neu geschaffen werden(!?!) . . . “. Bei dieser Bürgermeister-Logik dreht sich das Karussell immer weiter.

Bereits 2007 konstatierte der damalige Bundes-Umweltminister: „Rund 72 Prozent aller 690 verschiedenen Lebensraumtypen in Deutschland gelten nach wie vor als gefährdet oder sogar als akut von der Vernichtung bedroht. Der Verlust an Lebensräumen ist in vielen Fällen nicht oder nur mit großem Aufwand rückgängig zu machen. Sterben Tier- und Pflanzenarten aus, ist dies unwiderruflich". Das war 2007! Der Trend geht weiter.

Ist es nicht grotesk, dass bei der maßlosen Bauwut nur dann Rücksicht auf natürliche Lebensräume unserer Heimat genommen wird, wenn Juchtenkäfer, Feldhamster, Westliche Beißschrecke, Ameisenbläuling, Geburtshelferkröte, Gelbbauchunke, Rebhuhn, Wendehals, Kiebitz und viele, viele andere vom Aussterben bedrohte Arten nachgewiesen werden? Erkennen die Verantwortlichen nicht den Teufelskreis? Oder freuen sie sich gar darüber, dass Schützenswertes in ihren Neubaugebieten endlich verschwunden ist, sodass ungebremst weiter erschlossen werden kann? In Zeiten wie diesen, betoniert man Wiesen: Wenn das Vergangenheit ist und es peinlich ist, auf der grünen Wiese (!) mit fabrikneuem Spaten und Schutzhelm in der Zeitung abgebildet zu werden, sind wir auf dem richtigen Weg.

Das geschilderte Neubaugebiet ist nicht das einzige, das bei uns auf der grünen Wiese erschlossen wurde und es folgen weitere. Deshalb habe ich nach einem Strohhalm gesucht . . .

Viele Grüße
Clothianidin

Link zum Leitfaden „Aktiv für Landschaft und Gemeinde!“:
http://www.euronatur.org/fileadmin/docs/umweltpoliti…

#8

Hallo,

Ja, das ist so bei uns Kirchturmspolitikern.

Jörg, wer verbigt sich hinter dem Kirchturmspolitiker?

Das sind im Allgemeinen die hier:
http://de.wikipedia.org/wiki/Kirchturmpolitik
Und da ich „uns“ geschrieben habe, meine ich natürlich erstmal mich. Und dann den Kollegen, der mir tagsüber gegenüber sitzt - er ist Fraktionsvoritzender einer Partei in seiner Gemeindevertretung, ich habe von ihm sehr viel über Kommunalpolitik gelernt.

warum ich das grenzwertig und unseriös finde? Hier ist meine
Meinung:

Ein schöner Text. Ich kenne diese Argumente. Natürlich ist da etwas dran, allerdings sind sie auch gut in der Stammtisch-Diskussion zu brauchen.

Ich kenne das Thema „Flächenverbrauch“ gut und habe es vor einigen Tagen mit namhaften Landwirten aus der Region diskutiert.
Seltsamerweise wehrt sich (fast) kein Grundeigentümer gegen die Umwidmung seines Ackers zu Bauland, weil eben damit „ein Geschäft“ zu machen ist und den meisten Leuten der eigene Vorteil wichtiger ist als irgendein gesellschaftlicher Nutzen. Aber das war „schon immer“ so, in Mitteleuropa wurde das weltweit größte Mischwaldgebiet vernichtet, es gibt „in der Geschichte“ Besipiele für Kulturen, die unergingen, weil der Boden „falsch“ und übermässig genutzt wurde.

Ich sehe nur keine Verbindung zu Deinem ursprünglichen Text und Deiner ursprünglichen Frage. „Der Natur“ ist es egal, ob die Veränderung bzw. der Eingriff in sie „gut“ oder „schlecht“ ist.
Als Beispiel: Für den auf 100 Meter Länge verrohrten Graben ist es uninteressant, ob ein „geldgieriger Landwirt“ diese Rohrleitung angelgt hat, oder ein „guter Vater“ der seinen Kindern eine Fläche als Spiel- und Sportplatz geben wollte. Das Gewässer ist auf dieser Länge ziemlich tot…
Von daher dürfte es auch egal sein, ob das neue Wohnhaus von einem Ortsbürger oder einerm Ortsfremden gebaut wird.

Gruß
Jörg Zabel

#9

Hallo,
Deine Frage ist nicht einfach und per www nicht eindeutig zu beantworten. Sie würde vermutlich ein einige Seiten langes Rechtsgutachten des Justitiars Deiner Gemeinde erfordern :wink:

Grundsätzlich ist eine Gemeinde im Rahmen der geltenden Gesetze des jeweiligen Bundeslandes und weiterer Normebenen (bis hin zum EU-Recht!) frei in der Entscheidung, ein normales Baugrundstück an wen auch immer zu veräußern, *wenn* der allgemeine Transparenzgrundsatz (in etwa dem des §97 (1) GWB entsprechend) und der Haushaltsrechtliche Grundsatz des wirtschaftlichen und effizienten Handelns (z.B. gem. §75 (1) GO NRW) gewahrt bleibt.

D.h., dass ein ausschließliches Vorhalten voll erschlossener Baugrundstücke für Ortsansässige tatsächlich mit großer Wahrscheinlichkeit vor einem Gericht keinen Bestand hätte, allerdings ebenso wenig einen Anspruch auf Verkauf eines Grundstücks an einen Ortsansässigen begründen könnte. Ein Vorhalten hätte allenfalls Folgen für die Erschließungsbeitragsabrechnung oder andere Gebührenrelevante Fragen.

Üblicherweise wird der Verkauf von Baugrundstücken (in Kommunen in NRW) je nach Nachfrage und Zielgruppe über verschiedene Vergabeverfahren gelöst. Einige Kommungen „verlosen“ ihre Grundstücke, andere vergeben sie nach sozialen Kriterien (zB der Anzahl der Kinder). Solche ohne große Nachfrage inserieren sie einfach für eine bestimmte Zeit zum sog. Verkehrswert und warten, wer sich meldet oder was der bietet. Alles relativ transparente Verfahren.

Hier kann man bereits aus dem Bebaungsplan darauf schließen, dass vorab eine große Öffentlichkeit um den Verkauf der Grundstücke hergestellt wurde. Es bleibt auch offen, warum nicht entsprechend viele Ortsansässige „sofort zugeschlagen“ haben. also ist das erstmal nichts verwerfliches.

Die Begründung für die Aufstellung eines Bebauungsplans allein ist für die Frage nicht relevant. Dass Bedarf an Wohnbauland da war, „beweisen“ die zu 80% verkauften Bauplätze.

Gruß vom
Schnabel

#10

Guten Tag Jörg,

Ein schöner Text. Ich kenne diese Argumente. Natürlich ist da
etwas dran, allerdings sind sie auch gut in der
Stammtisch-Diskussion zu brauchen.

Logisch, aber auch du hast eine Menge Argumente, die hervorragend zu Stammtisch-Diskussionen taugen.

Seltsamerweise wehrt sich (fast) kein Grundeigentümer gegen
die Umwidmung seines Ackers zu Bauland, weil eben damit „ein
Geschäft“ zu machen ist und den meisten Leuten der eigene
Vorteil wichtiger ist als irgendein gesellschaftlicher Nutzen.

Das ist gar nicht seltsam. Gerade deshalb lohnt es sich, sich für irgendeinen gesellschaftlichen Nutzen einzusetzen.

Aber das war „schon immer“ so,

Das will ich wirklich nicht weiter kommentieren.

Ich sehe nur keine Verbindung zu Deinem ursprünglichen Text
und Deiner ursprünglichen Frage.

Das ist mir klar. Aber genau aus diesen Gründen habe ich die Frage gestellt. Du hattest auch angeboten, weiter zu diskutieren.

Mein Fazit:

Lieber Jörg du hast ja so recht und deshalb gebe ich mich geschlagen.

Ich sehe es ein, Naturschutz und persönlicher Einsatz dafür ist reiner Pipifax. Ich wünsche dir weiter viel Erfolg auf deinem Weg schneller, höher, weiter, größer. Wir haben ja unendliche Ressourcen. Von der UN-Dekade Biologische Vielfalt hast du sicherlich noch nichts gehört. Auch nichts über den dramatischen Artenverlust hier und heute. Es lohnt sich, außerhalb von Stammtisch-Diskussionen darüber mal nachzudenken.
www.un-dekade-biologische-vielfalt.de

Alles Gute für die Zukunft
Clothianidin

Anm.: Ich bin 73 Jahre alt und Ortschaftsrat unseres Teilortes

#11

Lieber Schnabel,

vielen Dank für die recht ausführliche Aufklärung.

Die Begründung für die Aufstellung eines Bebauungsplans allein
ist für die Frage nicht relevant. Dass Bedarf an Wohnbauland
da war, „beweisen“ die zu 80% verkauften Bauplätze.

Ich habe es schon befürchtet, dass es nicht anfechtbar ist, auch wenn überhaupt kein Bauplatz an Ortsansässige verkauft wird. Was mich „aus der Fassung“ bringt, ist die offizielle Begründung, dass Bedarf Ortsansässiger besteht, obwohl diese Begründung an der Realität vorbei geht: Das ist bereits die zweite Erweiterung dieses Baugebietes. Bei der ersten wurden genau die gleichen Argumente in die Begründung aufgenommen (Ergebnis: von 11 einer an Ortsansässigen). Und die dritte Erweiterung wird auch kommen.

Es ist ein ehemaliger Streuobstgürtel um den kleinen Ortsteil, der nun nach und nach verschwindet. Die Natur und natürliche Lebensräume haben keine Lobby. Wäre echter Bedarf aus unserem Dorf gewesen, hätte ich zur Erschließung wohl kein Veto eingelegt.

Ich bin Ortschaftsrat und habe mich nicht dem Gruppenzwang gebeugt: Als Einziger habe ich gegen die Erschließung gestimmt. Es gäbe sehr viel zu sagen, zum Raubbau an unserer Natur. Vielleicht hast du dich mit dem Thema schon etwas intensiver beschäftigt. Der Verlust an natürlichen Lebensräumen, heimischen Pflanzen- und Tierarten ist dramatisch. Und neben der Intensivlandwirtschaft ist dies eben die bedenkenlose Zersiedlung der Landschaft. Und aus diesen Gründen habe ich die Rechtmäßigkeit/Angemessenheit der ominösen Begründung „Wohnraumbedarf der ortsansässigen Bevölkerung“ hinterfragt.

Übrigens: Die Kerngemeinde hat jüngst wieder riesige Neubaugebiete erschlossen und weitere werden folgen.

Gruß
Clothianidin

#12

Hallo,
wenn es Dir dabei mehr auf den Umweltschutzgedanken ankommt, ist nicht der Verkauf von Baugrundstücken der „Fehler“, sondern der vermutlich Jahre zurückliegende Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan.

Google mal nach Umweltverträglichkeitsprüfung und Normenkontrollklage, allerdings für den nächsten B.-Plan. Jemandem, der bereits im Vertrauen auf einen rechtskräftigen Bebaungsplan dort ein Grundstück gekauft hat, so sein Häuschen zu versauen, ist relativ sinnfrei, da für Deine Gemeinde so ziemlich der teuerste Fehler, den sie dann je gemacht hätte :wink:

Gruß vom
Schnabel

#13

MOD: Erinnerung an das Brettthema
Hallo,

dies ist das Brett Kommunalpolitik. Für den Naturschutz gibt es ein eigenes Brett.

Gruß
C.

#14

Jemandem, der bereits im Vertrauen auf einen rechtskräftigen
Bebaungsplan dort ein Grundstück gekauft hat, so sein Häuschen
zu versauen, ist relativ sinnfrei, da für Deine Gemeinde so
ziemlich der teuerste Fehler, den sie dann je gemacht hätte
:wink:

Hallo Schnabeltasse,

jemanden sein Häuschen zu versauen ist nicht nur sinnfrei, sondern auch nicht meine Absicht. In der Begründung des Bebauungplanes anzugeben, „Nachfrage insbesondere der ortsansässigen Bevölkerung“, die nachweislich nicht existiert, ist mein Stein des Anstoßes. Dass das juristisch ohne Belang ist, habe ich nun gelernt. Und somit ist meine Frage auch beantwortet; für die nächste anstehende Erschließung . . .

Vielen Dank
Clothianidin