Bitte um Hilfe! Unglaublich gute Immobilie, oder Rechen/Denkfehler?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

ich habe mich extra für diese Angelegenheit hier im Forum registriert und hoffe, dass man mir hier weiterhelfen kann.

Es geht darum, dass ich durch einen guten Bekannten die Möglichkeit bekommen habe mir eine Immobilie als Renditeobjekt zu kaufen.

Daten:
Baujahr: 1966
Größe: 841,35 m² Wohnfläche
1307,5 m² Gesamtfläche
Wohneinheiten: 12
Ist – Nettomieteinnahmen p.a.: 50.546,70€
Kaufpreis: 650.000€
Voll vermietet, gute Wohnlage in Schleswig Holstein direkt in der Nähe einer Stadt (rund 35.000 Einwohner)

Der Haken an der Sache ist, dass ich kein nennenswertes Eigenkapital aufbringen kann und somit eine Vollfinanzierung (+ Nebenkosten) von einer Bank erhalten müsste.

Der Darlehensbetrag würde sich auf rund 750.000€ belaufen. Das entspricht einem Beleihungswert von 115,38%
Zusammengesetzt aus:
6,5% Grunderwerbssteuer
1,5% Notarkosten
0,5% Grundbucheintrag
6,95% Maklercourtage
Kaufpreis

Mein monatliches Nettoeinkommen beträgt etwa 3200€
abzüglich Miete und Lebenshaltungskosten stehen mir etwa 2000€ jeden Monat zur Verfügung.

Inklusive Mieteinnahmen entspricht das einem monatlichen Betrag von 6212,22€.
Damit kann ich gemütlich und mit genügend Sicherheitspuffer innerhalb von 25 Jahren einen Kredit unter folgenden realistischen Bedingungen abbezahlen:

gebundener Sollzins: 2,7%
Tilgungssatz im ersten Jahr: 2,8%
monatliche Darlehensrate: 3.437,50
überschüssiger Betrag im Monat: 2774,72€

Leerstandsrisiko:
Die Wohnung ist zurzeit voll vermietet und besteht aus 12 Wohneinheiten.
Um die Darlehensrate nicht mehre bedienen zu können, müssten mindestens 4,92 Wohnungen das ganze Jahr lang ohne Mieteinnahsmen sein. Das entspricht einem Leerstand von 41%. Laut dem Institut für Stadtforschung lag der durchschnittliche Leerstand in Schleswig Holstein im Jahr 2010 bei 3,8%.

Was gibt es bei den steuerlichen Aspekten zu beachten?
Kann das so funktionieren, oder seht ihr Fehler?
Laut den Angaben des Maklers handelt es sich um IST-Nettomieteinnahmen. Also sind dort schon Kostenpunkte wie Instandhaltungsrücklage, Verwaltungsgebühr, Steuern, Strom etc. abgezogen, oder sehe ich das falsch? Gibt es bestimmte Richtlinien was Nettomieteinnahmen sind? Oder kann es bei einem Makler nur ohne Strom+Wasserkosten sein, während es bei dem anderen auch alle Nebenkosten sind?
Welche Chanchen seht ihr, einen Kredit unter diesen Umständen zu bekommen?

Vielen Dank schon einmal!

#2

Wahrscheinlich besteht ein erheblicher Sanierungsstau, denn sonst würde die Immobilie kaum so günstig angeboten werden. 13fache Jahreskaltmiete, das war füher mal, heute werden da schon eher die doppelten Werte aufgerufen, üblicherweise. Aber auf der anderen Seite kannst du auch ein Schnäppchen gefunden haben, dass ein unbedarfter Verkäufer anbietet (aber andererseits ist ja ein Makler drauf, deswegen sollte das Angebot nicht völlig am Markt vorbei sein).

#3

Hallo!

Ob Du einen Kredit zum Erwerb der Immobilie überhaupt willst/wollen kannst, lässt sich ohne Kenntnis des Zustands der Immobilie nicht beurteilen. Zur Beurteilung des Zustands der Immobilie brauchst Du einen Sachverständigen, i. a. ein Architekt. Das geht nicht online, Aussagen des städtischen Gutachterausschusses zum Wert der Immobilie sind für Deinen Fall unbrauchbar. Auch Aussagen von irgendwelchen Bekannten, vom Makler, vom Verwalter, von der Bank, vom Friseur … sind unbrauchbar. Fehler bei der Beurteilung kannst Du Dir unter keinen Umständen leisten, es geht um Rendite oder wirtschaftlichen Selbstmord.

Aus den Zahlenangaben errechnet man 5 €/m² Monatsmiete. Zusammen mit dem Baujahr - das Gebäude ist 50 Jahre alt - ist beträchtlicher Sanierungsstau und Modernisierungsbedarf zu vermuten. Soll heißen: Durchaus möglich, dass Du einen Betrag in der Größenordnung des Kaufpreises oder auch viel mehr zeitnah aufbringen musst, um die Hütte in Schuss zu bringen.

Darüber hinaus ist die Mieterstruktur interessant. Dient das Haus vielleicht als Flüchtlingsunterkunft und der Vertrag mit der Kommune läuft aus? Sind die Wohnungen an Arbeiter eines örtlichen Unternehmens vermietet, deren Arbeitgeber den Betrieb gerade schließt? Welche Straßenbaumaßnahmen sind geplant, an deren Kosten Du Dich beteiligen musst? Man sollte sich also intensiv vor Ort um das Umfeld kümmern und wissen, was dort vor sich geht und geplant ist. Natürlich muss man auch vom Keller, über alle Wohnungen bis zum Dach alles mit eigenen Augen gesehen haben - zusätzlich zu den Augen des Architekten. Einfach die aktuellen Mieteinnahmen hernehmen und für das nächste Vierteljahrhundert hochrechnen, springt viel zu kurz.

Auf die Finanzierung gehe ich nicht ein, weil Zahlenmaterial und Informationen zur Immobilie als Entscheidungsgrundlage unzureichend sind.

Solche Zahlen helfen keinen Schritt weiter. Es ist ein Mittelwert, zusammengetragen vom angespannten Wohnungsmarkt der Landeshauptstadt bis zum letzten Dorf zwischen den Äckern Dithmarschens. Du brauchst die Verhältnisse vom Wohnungs- und Arbeitsmarkt bis zur Schulsituation unmittelbar am Ort des Geschehens, um die zukünftigen Chancen der Vermietbarkeit abschätzen zu können. Kann durchaus sein, dass die Immobilie zunächst leergezogen werden muss, um sanieren zu können. Das weiß man alles nicht.

Vermietung kann ein gutes Geschäft sein. Aber nur für Vermieter, die sich keine groben Fehleinschätzungen leisten. Für alle anderen ist es der Weg in den wirtschaftlichen Ruin.

Gruß
Wolfgang

#4

Hallo,
hier rechnest Du anders als eine Bank.
Es wird ein Beleihungswert ermittelt, der unter den 650 sein duerfte. Bei Sanierungsstau noch tiefer, nehmen wir mal 500 an, womit sich ein Beleihungswert von 150 Prozent ergaebe. Echte Zahlen sagt der Gutachter oder besser noch die Bank.
.
Fuer den Kauf verwendet man nicht nur den Kredit von der Bank auf die Immobilie oder Bargeld. Man kann auch andere Vermoegenswerte verwenden, zum Kauf direkt oder zur Sicherung des Kredits.
Gruss Helmut

#5

Vielen Dank für die ganzen Tipps. Damit bin ich schonmal wesentlich weiter und kritischer was die ganze Angelegenheit angeht!

#6

Hallo,

damit ist das Thema schon durch.

Du möchtest mit den großen Jungs spielen, hast aber keinen Pfennig Eigenkapital.
Sobald es durch das Dach tropft, die Heizung Zicken macht oder ein Bad renoviert werden musst bist du finanziell fertig.

Für jemanden, der etwas von Immobilien versteht und das nötige Kleingeld mitbringt kann das ein interessantes Angebot sein. Für dich ist es mindestens eine Nummer zu groß.

Gruß,
Steve

#7

Bedenke auch das noch während der Laufzeit deiner Finanzierung das Gebäude 75Jahre alt wird.
In der zeit wird sämtliche technik und installationen mindestens einmal ausgetauscht werden müssen.
Das Haus ist dann schon richtig alt.
Mir wäre das zu heikel.
Gruß
Jürgen

#8

Dann wäre ich nur noch neugierig, wie du von 1200 im Monat inkl. Miete leben kannst???

#9

Hi,

Mich beschäftigt eher, dass er den kompletten Rest zur Verfügung hat Und nichts fürs Alter und Notfälle zurücklegt.

Die Franzi

#10

Hallo,

wieso auch? Nach 25 Jahren ist die Bude schuldenfrei und mit 75 Jahren noch im besten Alter, um zum Kaufpreis zzgl. Preissteigerung an den nächsten Tölpel Investor weiterverkauft zu werden. Mit den rd. 22 Trillionen Euro sollte man sich bequem zur Ruhe setzen können und wenn man mal krank wird, baut man sich für kleines Geld schnell eine eigene Spezialklinik.

Gruß
C.

#11

Mit meinem eigenen Geld würde ich es aus genannten Gründen nicht machen - aber mit Fremdkapital riskiert man maximal eine Privatinsolvenz wenn z.B. eine große Reparatur durchgeführt werden muss. D.h. wenn alles gut läuft hat man den Gewinn, wenn es schlecht läuft hat der Geldgeber den Verlust. Fragt sich nur welcher Geldgeber so doof ist so etwas mit über 100% zu finanzieren…