Boiler - Recht auf Entkalkung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

Mieter X wohnt seit gut einem Jahr in einer Mietwohnung. Der Warmwasserboiler, der das Badezimmer versorgt ist vermutlich älter, zumindest läßt er sich manuell nicht mehr regulieren und heizt mehrfach täglich und nächtlich auf, egal ob Wasser verbraucht wird oder nicht.
Der Stromverbrauch des Mieters stieg verglichen mit den Vorwohnungen exorbitant was die Vermutung eines befreundeten Elektrikers untermauert, dass der Boiler stark verkalkt ist und daher immens Strom verbraucht.
Nun die Frage: ist der Vermieter verpflichtet sich um fachgerechte Entkalkung und Instandsetzung des Boilers zu kümmern und wenn ja, in welchem Zeitraum?

#2

Hallo Timo,

ich würde wetten, dass in dem von Dir angenommenen Fall ein Klausel im
Mietvertrag enthalten ist, nach der der MIETER verpflichtet ist, den
Boiler warten zu lassen…

und wenn ja, in welchem Zeitraum?

Meist steht dort was von regelmäßig oder sogar vielleicht jährlich.

Gruß - Jaschiii

#3

Hallo Jaschiii,

laut (Standart)mietvertrag hat der Mieter ($11/1) Schäden anzuzeigen beim Vermieter, sobald sie bemerkt werden. Insbesondere sanitäre Einrichtungen muss der Mieter dann verantworten, wenn damit fahrlässig umgegangen wurde (Absatz 2), wovon man bei einer Verkalkung ja nicht sprechen kann, ebenso wie des Defektes der nicht möglichen Einstellung des Boilers.
Bei Absatz 3 steht geschrieben, dass der Mieter nachweisen muss, nicht schuldhaft gehandelt zu haben - was bei Verkalkung naturgegeben ist (nachweislich via Wassertest GH).
In Absatz 5 steht geschrieben, dass der Mieter lediglich eine Kostenübernahme von bis zu 100 DEM (also 50 Euro) je Einzelreperatur übernehmen muss (Verpflichtung zur Kostenübernahme).

Weitere Paragraphen und Absätze befassen sich nicht mit der Thematik, gesonderte Absprachen in mündlicher oder gar schriftlicher Form bestehen nicht.

#4

Hi Timo,

das sind dann meines Wissens die sogenannten Kleinreparaturklauseln.

Wenn tatsächlich die Wartung des Boilers nicht vertraglich auf den Mieter abgewälzt wurden, würde ich es so sehen, dass der VM dies bezahlen muss und der Mieter nur den vereinbarten Betrag.

Grüße Marion

#5

Hallo,

das sind dann meines Wissens die sogenannten
Kleinreparaturklauseln.

Eine Wartung ist keine Reparatur.

Wenn tatsächlich die Wartung des Boilers nicht vertraglich auf
den Mieter abgewälzt wurden, würde ich es so sehen, dass der
VM dies bezahlen muss und der Mieter nur den vereinbarten
Betrag.

Entweder zahlt der Mieter alles oder gar nichts. Die Kleinreparaturklausel bedeutet keineswegs, dass immer ein Anteil einer größeren Reparatur zu bezahlen ist.

Gruß
loderunner (ianal)

#6

Hallo,

es handelt sich bei einer Reperatur des Boilers aber nicht um eine belanglose Sache sondern der Boiler ist Bestandteil der Warmwasserversorgung. Unter Wartung versteht man allgemein Arbeiten, um das Gerät funktionstüchtig zu halten. Eine Entkalkung eines Warmwasserboilers ist aber nur von fachmännischem Personal (-> Versicherungsgründe) durchzuführen. Also eine Reperatur; der Defekt ist ein unzumutbarer Energieverbrauch.
So jedenfalls die Definition des Mieters.

#7

Hallo,

in welchen Abständen eine Wartung durchgeführt werden muss, kann ich jetzt gar nicht sagen, aber Mieter müssen grundsätzlich keine Kosten für Reinigung, Wartung oder notwendige Reparaturen an Warmwassergeräten in der Mietwohnung übernehmen. (aussgenommen in der BK-Abrechnung)

Auch nicht, wenn eine Klausel für Kleinreparaturen vorhanden ist.

Also den Vermieter mit Fristsetzung von zwei Wochen zur Behebung des Mangels schriftl. auffordern, wäre hier wohl die richtige Entscheidung!

Gruß
Stiefel

#8

etwas Physik…
Hallo,

hier stellt sich mir zunächst folgende Frage:

lässt sich der Boiler in der benutzungsfreien Zeit nicht ausschalten? Dann verbraucht er auch keinen Strom mehr.

als zweites zur Physik: Ein verkalkter Boiler mag zwar kaputt gehen, mehr verbrauchen tut er aber wegen des Kalks nicht. Für den Verbrauch ist einzig die Größe des Wärmeverlustes verantwortlich und das geht über zwei Wege: Die Entnahme von Warmwasser und der Wärmedurchgang durch die Isolierung. Beides sehe ich durch Verkalkung nicht größer werden.

Einen Mehrverbrauch auf die Verkalkung zurückzuführen entbehrt also der physikalischen Grundlage. Damit dürfte es auch schwer sein, einen Ausgleich dafür zu bekommen.

Gruß, Niels

#9

Hallo,

es handelt sich bei einer Reperatur des Boilers aber nicht um
eine belanglose Sache sondern der Boiler ist Bestandteil der
Warmwasserversorgung.

Ja. Und?

Unter Wartung versteht man allgemein
Arbeiten, um das Gerät funktionstüchtig zu halten.

Genau. Wie z.B. ein Ölwechsel beim Auto, die Reinigung eines Heizkessels oder das Entkalken eines Boilers.

Eine Entkalkung eines Warmwasserboilers ist aber nur von
fachmännischem Personal (-> Versicherungsgründe)
durchzuführen. Also eine Reperatur;

Die Wartung einer Heizungsanlage auch. Und auch das Schonrsteinfegen. Auch die Inspektion eines Autos. Sind das dann alles Reparaturen?
Sorry, Deine Definition entbehrt jeder Grundlage.

der Defekt ist ein unzumutbarer Energieverbrauch.

Siehe Post von Niels weiter oben.

So jedenfalls die Definition des Mieters.

Da kann der Mieter definieren, was er will.

Wenn im Mietvertrag drinsteht, dass der Mieter die Kosten für den Warmwasserbetrieb trägt, hat er auch für die Wartung zu zahlen. Siehe hier:
http://www.123recht.net/forum_topic.asp?topic_id=26981
http://www.123recht.net/forum_topic.asp?topic_id=44672

Gruß
loderunner

#10

Dazu folgenden Richterspruch:

Mieter müssen grundsätzlich keine Kosten für Reinigung, Wartung oder notwendige Reparaturen an Etagenheizung oder Warmwassergeräten in der Mietwohnung übernehmen. So entschieden vom Landgericht Braunschweig (6 S 784/00).

Selbst wenn in einem Formularmietvertrag die Abwälzung von Reparaturkosten vorgesehen ist, ändert das nichts. Die Braunschweiger Richter erklärten, dass derartige Klauseln allenfalls für Kleinreparaturen zulässig seien, vorausgesetzt im Mietvertrag sind gleichzeitig Höchstgrenzen für die einzelnen Reparaturmaßnahmen und für alle Reparaturen innerhalb eines Jahres festgelegt.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#11

Hallo,

hier stellt sich mir zunächst folgende Frage:

lässt sich der Boiler in der benutzungsfreien Zeit nicht
ausschalten? Dann verbraucht er auch keinen Strom mehr.

Der Boiler kann manuell nicht mehr ausgeschaltet werden, da offenbar der Regler am Gerät defekt ist. Sprich man muss ihn umständlich via Sicherungskasten abschalten. Auch eine Regulierung der Leistung ist nicht nachvollziehbar/ regelbar.

als zweites zur Physik: Ein verkalkter Boiler mag zwar kaputt
gehen, mehr verbrauchen tut er aber wegen des Kalks nicht. Für
den Verbrauch ist einzig die Größe des Wärmeverlustes
verantwortlich und das geht über zwei Wege: Die Entnahme von
Warmwasser und der Wärmedurchgang durch die Isolierung. Beides
sehe ich durch Verkalkung nicht größer werden.

Artikel aus dem „Hauseigentümer“ vom 1. April 2005:
(…) Kalk bildet einen isolierenden Belag. Ein Millimeter Kalk auf dem Wärmetauscher erhöht den Energieverbrauch bereits um zirka 10%. Das Entfernen dieser Kalkschicht steigert den Wirkungsgrad, reduziert den Energieverbrauch und senkt folglich die Betriebskosten. Rost- und feinste Schlammpartikel lagern sich auf dem Boilergrund ab. Dieser so genannte Sumpf bildet bei entsprechenden Temperaturen und stehendem Wasser die ideale Umgebung für Bakterien, wie beispielsweise Legionellen. Eine regelmäßige Boiler Reinigung beinhaltet unter anderem das Entfernen des Bodensatzes. Das bakteriologische Risiko wird somit reduziert.(…)

Wann der Boiler zuletzt entkalkt/ gewartet wurde reiche ich nach; der Stromverbrauch stieg verglichen mit der Wohnung davor mit 99% identischen Geräten (außer dem Warmwasserboiler) von 4500 KW auf 9200 KW. Und wenn man beobachtet, wieviel Kalk bei einer Entkalkung entfernt wird, sehe ich da durchaus eine physische Grundlage, wo die Energie verschwendet wird, mal abgesehn vom biologischen sorich gesundheitlichen Faktor.

Einen Mehrverbrauch auf die Verkalkung zurückzuführen entbehrt
also der physikalischen Grundlage. Damit dürfte es auch schwer
sein, einen Ausgleich dafür zu bekommen.

Gruß, Niels

#12

Hallo,

Mieter müssen grundsätzlich keine Kosten für Reinigung,
…

Habe ich auch gefunden. Allerdings mit einem sehr interessanten Kommentar dazu. Hier:
http://www.frag-einen-anwalt.de/Wer-bezahlt-die-Schu…
Bitte alles lesen, auch die Nachfrage und die zweite Antwort dazu.

Und nochwas: das ist ein Urteil EINES Landgerichtes. Das gilt nur für den speziellen Fall. Bei einem anderen Gericht oder einem anderen Fall sieht das wieder ganz anderes aus.

Gruß
loderunner

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#13

Hallo,

Artikel aus dem „Hauseigentümer“ vom 1. April 2005:
(…) Kalk bildet einen isolierenden Belag. Ein Millimeter
Kalk auf dem Wärmetauscher erhöht den Energieverbrauch bereits
um zirka 10%.
…

Überleg mal, wohin die angeblich mehr verbrauchte Energie wohl geblieben sein könnte.

Nicht alles, was man liest, ist richtig.

Btw., genau den gleichen Text habe ich auch schonmal gelesen. Allerdings bei einer Firma, die Boilerwartungen durchführt, also davon lebt. Seltsamer Zufall?

Gruß
loderunner

#14

Hallo,

der Vermieter hat sich den Boiler angeschaut, die Stromrechnungsaufstellung ebenso sowie eine Erläuterung zur Thematik und wird binnen 2 Wochen einen Fachmann zu Rate ziehen, ob eine Entkalkung lohnt oder ob der Boiler komplett ersetzt wird.

Das ein Mieter diese Wartung/ Reperatur oder gar den Ersatz ganz oder teilweise übernehmen soll käme nicht in Frage, immerhin ist es Vermietereigentum und eine Wartung/ Reperatur an einem Warmwasserboiler ist schon versicherungstechnisch fragwürdig.

Vielen Dank für alle Antworten

#15

Hallo,

Artikel aus dem „Hauseigentümer“ vom 1. April 2005:
(…) Kalk bildet einen isolierenden Belag. Ein Millimeter
Kalk auf dem Wärmetauscher erhöht den Energieverbrauch bereits
um zirka 10%. Das Entfernen dieser Kalkschicht steigert den
Wirkungsgrad, reduziert den Energieverbrauch und senkt
folglich die Betriebskosten.

loderunner hat es eigentlich bereits geschrieben: Da ist in dem Boiler ein Heizstab / -wendel. Sie ist ringsum von Wasser umspült. Sie nimmt 8000 Watt auf. Nun sind davon 10% Verlust? Wohin sollen die 800 Watt verschwinden? Was passiert ist folgendes: Wie schnell die Wärme vom Heizstab auf das Wasser übertragen wird, hängt von der Temperaturdifferenz zwischen Stab und Wasser ab sowie vom dazwischen vorhandenen Material. Nimmt die Isolierung zu, steigt die Temperatur des Stabes, denn es wird ja weiterhin die gleiche Menge Energie zugeführt. Eine gleichbleibende Abfuhr ist also nur durch Erhöhung der Temp-Differenz zu erreichen. Und ratzfatz geht der Heizstab drauf. Man merke: So ein Boiler hat die fantastische Eigenschaft, fast die gesamte zugeführte Energie an das Wasser abzugeben = nahezu 100% Wirkungsgrad (ein bisschen geht in der Elektrik verloren).

Wann der Boiler zuletzt entkalkt/ gewartet wurde reiche ich
nach; der Stromverbrauch stieg verglichen mit der Wohnung
davor mit 99% identischen Geräten (außer dem Warmwasserboiler)
von 4500 KW auf 9200 KW.

Möglicherweise ist der Durchfluss in der Dusche höher? Evtl waren Sparduschen/ und -hähne in der alten Wohnung und „offene“ Duschen und Hähne in der neuen. Den Unterschied merkt man nicht gleich. Es kann auch sein, dass der Boiler eine schlechte Außenisolierung besitzt und dadurch etwas mehr Verluste über die Außenhülle hat. Da der Regler wohl kaputt ist, wird eventuell das Wasser zu heiß, was die Verluste über die Außenhülle zusätzlich erhöht (aber das Bakterienproblem beseitigt).

Und wenn man beobachtet, wieviel Kalk
bei einer Entkalkung entfernt wird, sehe ich da durchaus eine
physische Grundlage,

wie gesagt: physikalischer Unsinn.

wo die Energie verschwendet wird, mal
abgesehn vom biologischen sorich gesundheitlichen Faktor.

wenn der Boiler ab und zu (zB vor dem Baden) kräftig hochgeheizt wird, haben die Bakterien keine Chance.

Einen Mehrverbrauch auf die Verkalkung zurückzuführen entbehrt
also der physikalischen Grundlage. Damit dürfte es auch schwer
sein, einen Ausgleich dafür zu bekommen.

wie gesagt…

Gruß, Niels

#16

Hallo,

jaschii hat weiter unten bereits auf eine mögliche Vertragsvereinbarung hingewiesen. Fast alle Mietverträge enthalten die Klausel, dass die Warmwassergeräte auf Kosten des Mieters entkalkt werden oder den Passus, dass der Mieter die Entkalkung vorzunehmen hat. Dies sind Wartungskosten. Wartungskosten sind umlagefähig. Es gibt auch kein Urteil eines Gerichtes, das eine Entklakung als „Reparatur“ dargestellt hat.

Bitte Mietvertrag beachten und dann den Rat von jaschii befolgen.

Gruss Günter

Mieter X wohnt seit gut einem Jahr in einer Mietwohnung. Der
Warmwasserboiler, der das Badezimmer versorgt ist vermutlich
älter, zumindest läßt er sich manuell nicht mehr regulieren
und heizt mehrfach täglich und nächtlich auf, egal ob Wasser
verbraucht wird oder nicht.
Der Stromverbrauch des Mieters stieg verglichen mit den
Vorwohnungen exorbitant was die Vermutung eines befreundeten
Elektrikers untermauert, dass der Boiler stark verkalkt ist
und daher immens Strom verbraucht.
Nun die Frage: ist der Vermieter verpflichtet sich um
fachgerechte Entkalkung und Instandsetzung des Boilers zu
kümmern und wenn ja, in welchem Zeitraum?

#17

Hallo,

in welchen Abständen eine Wartung durchgeführt werden muss,
kann ich jetzt gar nicht sagen,

in den Mietverträgen wird die Wartung von Warmwasseraufbereitungsgeräten üblicherweise einmal jährlich verlangt.

aber Mieter müssen

grundsätzlich keine Kosten für Reinigung, Wartung

doch, wenn diese nach der BV vereinbart ist, sind die Kosten vom Mieter zu tragen.

oder

notwendige Reparaturen an Warmwassergeräten in der Mietwohnung
übernehmen. (aussgenommen in der BK-Abrechnung)

Der letzte Absatz ist wohl irrtümlich. Klar ist, dass - ausser es ist die Abrechnung nach ergangener Leistung vereinbart - dass erst mit der BK abgerechnet wird. Dabei ist der Hinweis auf Reparaturen wohl irrtümlich. Denn sie sind auch in der BK nicht erlaubt.

Gruss Günter

Also den Vermieter mit Fristsetzung von zwei Wochen zur
Behebung des Mangels schriftl. auffordern, wäre hier wohl die
richtige Entscheidung!

Gruß
Stiefel