Mieter wendet sich an Hausverwaltung, dass seine Gegensprechanlage nicht geht. Hausverwaltung beauftragt Elektriker um nachzusehen was nicht geht.
Elektriker findet heraus, dass Gegensprechanlage defekt ist.
Elektriker stellt Rechnung an Vermieter, dass er die Gegensprechanlage in der Wohnung angeschaut hat und Fahrtkosten. Vermieter (Wohnungseigentümer) sagt, er muss Rechnung nicht zahlen, da er von dem Vorgang nichts wusste und selber einen günstigeren Elektriker beauftragt hätte. Hausverwaltung sagt, sie hat den Elektriker beauftragt, weil es hätte auch Fehler in der Hausklingelanlage sein können, aber es stellte sich heraus, dass der Fehler im Sondereigentum lag. Wer muss zahlen?
Fangen wir mal ganz hinten an: man stelle sich vor, der Mieter hätte die Hausverwaltung angesprochen. Der ist so etwas schon einmal passiert, so dass die den Vermieter informiert und das mit der Bitte verbindet, erst einmal einen Elektriker die Anlage in der Wohnung prüfen zu lassen. Der Elektriker wird vom Vermieter beauftragt, stellt aber fest, dass das Problem in der Hausanlage ist. Da er keinen Auftrag hat, daran herumzufummeln, fährt er wieder nach Hause und stellt eine Rechnung über Anfahrt und eine halbe Stunde rumsuchen. Die zahlt ganz unzweifelhaft der Vermieter.
Was ich damit sagen will: die Hausverwaltung hat das gemacht, was gute Hausverwaltungen machen, nämlich versucht, das Problem im Gemeinschaftseigentum zu finden. Das hat sich in diesem Falle nicht realisieren lassen. Natürlich hätte man den Elektriker wieder wegschicken können, nachdem der die Fehlerursache im Sondereigentum lokalisiert hat, aber damit wäre das Problem nicht gelöst gewesen, was ja eigentlich Sinn der Übung ist.
Das hier
kann wohl sein, aber wie groß kann der Unterschied schon sein? 15 Euro Unterschied im Stundenlohn wären schon sehr, sehr viel. Dass der Vermieter möglicherweise einen Elektriker beauftragt, der die Sache schwarz regelt und dadurch Kostenvorteile erzielt, braucht die Hausverwaltung nicht zu berücksichtigen. Wir reden hier also von einem Unterschied von 10, 15 Euro (je nach Umfang der Arbeiten).
Natürlich kann man dafür eine Schadenersatzklage anstrengen, aber ich bin mir recht sicher, dass sich die Hausverwaltung in den Grenzen der Geschäftsführung ohne Auftrag bewegt hat und dementsprechend keine Schadenersatzpflicht hat. Zumal man gedanklich noch dagegen rechnen muss, dass dem Vermieter so erspart geblieben ist, sich um den Elektriker zu kümmern.
Rein vorsorglich möchte ich noch darauf hinweisen, dass man hier nicht zwingend nur Antworten bekommt, die man hören möchte. Sofern man darauf Wert legt, nur derartige Antworten zu erhalten, sollte man das bei der Fragestellung erwähnen, um Enttäuschungen auf beiden Seiten zu vermeiden.
Gruß
C.
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Im Verhältnis Vermieterin zu Mieter gilt:
„Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.“
So lautet der amtliche Leitsatz des BGH-Urteils vom 16.01.2008, Az. VIII ZR 222/06. Damit ist auch Ansprüchen aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA, Rechtsgrundverweisung in § 539 Abs. 1 BGB) der Boden entzogen.
Aus Sicht des Mieters stellt sich somit die Frage, ob die Hausverwaltung hier die richtige Ansprechpartnerin des Mieters war, soweit es das Mietverhältnis betrifft. Hatte sie eine Vollmacht (eventuell Anscheins- oder Duldungsvollmacht) des Vermieters?
Wenn ja:
Der Mieter ist fein raus. Die Kostenfrage hängt von den konkreten Vereinbarungen zwischen Vermieterin und Hausverwaltung ab. Ansprüche aus einer GoA im Verhältnis zwischen diesen beiden sind auch denkbar.
Wenn nein:
Da der Mieter den Auftrag nicht selbst erteilt hat, kann der Werkunternehmer ihn nicht in Anspruch nehmen. Grundsätzlich mag man auch in dem Verhältnis Hausverwaltung/Mieter an Ansprüche aus einer GoA denken. Der Mieter hatte allerdings nicht zuletzt ein Interesse daran, seinen Anspruch auf Mangelbeseitigung ohne Kostenbeteiligung geltend zu machen.
Unter dem Strich scheint es mir darauf hinauszulaufen, dass der Vermieter die Kosten tragen muss. Allerdings sind gerade die Mehrkosten ein heißes Eisen.
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Danke für die Antwort. Nur war in diesem Fall klar, dass die Klingel, Sondereigentum, defekt ist und die Kostenübersteigerung mehr als 30-fache des von Ihnen genannten Betrags beträgt, die Klingel noch nicht repariert ist, da der Handwerker nur zur Besichtigung da war. Es ist übrigens bei dieser Hausverwaltung kein Einzelfall, da immer wieder die selben teuren Handwerker ohne Erlaubnis der Eigentümer beauftragt werden und das Klingelproblem schon bei mehreren Wohnungen auftrat, somit bekannt ist. Genau, was Sie schrieben, es ist nicht Sinn der Sache einen Handwerker kommen zu lassen, um ein Problem, welches schon vorher klar war und dem Vermieter eine überhöhte Rechnung zukommen lassen.
Im Mietvertrag steht, der Mieter soll sich an den Vermieter wenden.
Der Hausverwaltung liegt weder eine Sonderverwaltungsvollmacht noch eine sonstige Vollmacht vor.
Wem war das klar? Dem Mieter? Der Hausverwaltung? Oder dem Handwerker, bevor er überhaupt ausgerückt ist?
Das erscheint mir ziemlich hoch. Was hat denn der Handwerker in Rechnung gestellt, dass da 450 Euro mehr angefallen sind als für die spätere, eigentliche Reparatur?
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Finde den Fehler! Warum wurde die Hausverwaltung überhaupt beteiligt?
Da ich im Recht ein Laie bin, formuliere ich meine Gedanken als Fragen, verbunden mit der Bitte, mich zu korrigieren, falls ich wieder mal falsch liege.
Gilt nicht das Prinzip „wer bestellt, zahlt“? Müsste nicht demnach die Hausverwaltung die Rechnung des Elektrikers bezahlen, den sie bestellt hat?
Ist der Mieter in diesem Fall überhaupt ein „Besteller“? Muss man nicht davon ausgehen, dass er dachte, er bekäme die Reparatur kostenfrei?
Muss man wirklich erwarten, dass der Mieter bei jedem Wehwehchen in den Mietvertrag schaut, wer dieses Mal der passende Ansprechpartner ist? Müsste man nicht eher davon ausgehen, dass die beiden Geschäftsleute „Hausverwaltung“ und „Vermieter“ ihren Vertrag besser kennen und das untereinander regeln?
Diese Gedankengänge bringen mich zu der Meinung, dass, sollte es ein Zuständigkeitsproblem geben, dieses seine Ursache bei der geschäftsmäßig arbeitenden „Hausverwaltung“ hat und diese, sollte sie den Auftrag zu Unrecht ausgelöst haben, auf den Kosten sitzen bleibt.
Dass die Reparatur erledigt werden musste, wird ja nicht generell bestritten. Die einzige Frage, die offen ist, lautet, wer die Mehrkosten zwischen der tatsächlichen Rechnung und dem trägt, was der Vermieter bei der Beauftragung des Elektrikers seines Vertrauens bezahlt hätte (oder bei eigener Ausführung der Reparatur). Letzteres darf aber eben nicht nur behauptet, sondern muss nachgewiesen werden. Nachgewiesen auch dergestalt, dass der Elektriker, der da im Nachhinein einen Kostenvoranschlag erstellt, auch marktgerechte Preise in Rechnung stellt und nicht erkennbar einen absurd niedrigen Stundenlohn ansetzt, um dem Vermieter auf diesem Wege eine maximale Forderung zu bescheren.
Um beurteilen zu können, ob die Hausverwaltung die so nachgewiesenen Mehrkosten tragen muss, müsste man aber die Gesamtumstände besser kennen. Dazu gehört u.a. auch die Wohn- und Lebenssituation des Mieters. Handelt es sich bspw. um eine im vierten Stock wohnende, hilfsbedürftige Person, die auf die Klingel wegen häufiger Besuche von Pflegepersonen angewiesen ist und der auch nicht zugemutet werden kann, bspw. auf einen Anruf hin die vier Etagen runterzustiefeln, den Besuch hereinzulassen und dann wieder hochzuklettern, dann ist das (im Hinblick auf die Eilbedürftigkeit) etwas anderes als bei einem jungen Menschen, der im Erdgeschoss die straßenseitige Wohnung bewohnt und alle Jubeljahre Besuch von Freunden bekommt.
Und noch ganz unrechtlich gesprochen: wenn man in diesem Kontext als Eigentümer/Vermieter Forderungen geltend macht, sollte man sich darüber im Klaren sein, dass die Hausverwaltung in der Konstellation das letzte Mal tätig geworden ist. Beim nächsten Anruf des Mieters wegen irgendwelcher Kleinigkeiten wird diese dann auf den Vermieter verweisen und dessen Handwerker abklären lassen, ob der Mangel im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum liegt.
Wobei anzumerken ist, dass die Hausverwaltung im Auftrag der Eigentümergemeinschaft tätig ist und letztendlich die Eigentümergemeinschaft zahlt. Und dass der Vermieter ein Teil dieser Eigentümergemeinschaft ist.
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Letzteres ist natürlich richtig, aber sofern die Hausverwaltung tatsächlich zu Unrecht tätig wurde bzw. schuldhaft einen vermeidbaren Schaden herbeigeführt hat, den sie dem Vermieter erstatten muss, fällt der Schaden natürlich nicht der Eigentümergemeinschaft zu zu, sondern der Hausverwaltung als juristische (oder ggfs. als natürliche) Person. Schließlich haben die übrigen Eigentümer mit der ganzen Veranstaltung noch viel weniger am Hut als der fragliche Vermieter.
Im Grunde sind so Ansätze, wie sie der Vermieter verfolgt, der Beginn eines schleichenden Todes der Zwangsgemeinschaft Eigentümergemeinschaft nebst Hausverwaltung. Natürlich gibt es Schadensbilder, die ganz klar einem Sondereigentum zuzuordnen sind und solche, die ganz klar dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind.
Aber in vielen Fällen besteht darüber zumindest anfänglich Unklarheit oder ein Schaden betrifft beides oder es ist eigentlich nicht ganz klar, ob nur Gemeinschaftseigentum oder auch ein bisschen Sondereigentum betroffen ist.
Das Ganze lebt insofern ein bisschen davon, dass nicht jede Partei ihren maximal denkbaren Anspruch durchzusetzen bzw. alles auf den Cent auseinanderzurechnen versucht, sondern dass jedem klar ist, dass er mal für andere mitbezahlt und andere mal für ihn.
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Es kommt darauf an …
Du bist offenbar Jurist genug, um zu erkennen, dass der Besteller zahlen muss (wenn wir jetzt der Einfachheit halber einmal so tun, als hätte der Elektriker den Mangel behoben und das Werk vollbracht). So sagt es § 631 Abs. 1 BGB, wo der „Besteller“ auch ausdrücklich genannt wird.
Aber § 164 Abs. 1 BGB sagt:
„Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll.“
Zum Besteller würde der Mieter zunächst nur, wenn die Hausverwaltung ihn nach diesem Maßstab vertreten hätte (zur zweiten Möglichkeit sogleich).
Die darüber hinaus erforderliche Vertretungsmacht würde ich dem Sachverhalt so nicht entnehmen. Sie müsste rechtsgeschäftlich durch Vollmacht erteilt worden sein. Theoretisch kämen auch Anscheins- und Duldungsvollmacht in Betracht, aber dafür gibt es hier nicht die Spur eines Hinweises.
Wenn die Hausverwaltung im Namen des Mieters gehandelt hat, und das ohne Vollmacht, kann der Mieter zum Besteller werden, indem er den Vertrag genehmigt (§ 177 Abs. 1 BGB). Ohne Genehmigung gilt nach § 179 BGB:
"(1) Wer als Vertreter einen Vertrag geschlossen hat, ist, sofern er nicht seine Vertretungsmacht nachweist, dem anderen Teil nach dessen Wahl zur Erfüllung oder zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Vertretene die Genehmigung des Vertrags verweigert.
(2) Hat der Vertreter den Mangel der Vertretungsmacht nicht gekannt, so ist er nur zum Ersatz desjenigen Schadens verpflichtet, welchen der andere Teil dadurch erleidet, dass er auf die Vertretungsmacht vertraut, jedoch nicht über den Betrag des Interesses hinaus, welches der andere Teil an der Wirksamkeit des Vertrags hat.
(3) Der Vertreter haftet nicht, wenn der andere Teil den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder kennen musste. Der Vertreter haftet auch dann nicht, wenn er in der Geschäftsfähigkeit beschränkt war, es sei denn, dass er mit Zustimmung seines gesetzlichen Vertreters gehandelt hat."
Vermutlich. In der wahrscheinlichsten Konstellation (Hausverwaltung hat im Namen der Eigentümergemeinschaft gehandelt) kommt es darauf aber von vornherein nicht an.
Es ist doch klar, dass man sich an seinen Vermieter halten muss. Wenn der was von einer Hausverwaltung erzählt, sollte er schon differenzieren, wofür diese zuständig ist und wofür nicht. Noch besser wäre es, wenn er das mit der Hausverwaltung klären würde. Wie man das umsetzen könnte, wenn - wie hier - anfangs gar nicht klar ist, ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum betroffen ist, ist eine andere Frage. Vielleicht gibt es da sogar Regelungen, das stochern wir im Nebel.
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