Deckenhöhe in Bayerische Bauordnung Wohnraum Arbeitsraum

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo Zusamen, 

ein Bekannter hat seine Mietwohnung zum Kauf angeboten bekommen. In dem Bauplan, den er beim Bauamt eingesehen hat ist das Schlafzimmer überraschender Weise als Arbeitsraum ausgewiesen. Die Deckenhöhe dieses 20 m² messenden Raumes ist 2,10 m. Im Mietvertrag steht 123 m² Wohnfläche, das hier das Schlafzimmer ein Arbeitraum ist steht dort nicht. Es wurde also komplett in die Wohnfläche eingerechnet. Welches Risiko, entsteht jemand wenn ein Teil der Wohnung nicht der Bayerischen Bauordnung für Aufenthaltsräume entspricht. Würdet Ihr den Kaufpreis um diese Fläche anteilig reduzieren ? 

Vielen Dank

#2

Hallo!

Er kann es zumindest versuchen.

Eigentlich ist Wohnfläche kleiner und das müsste sich im Kaufpreis bemerkbar machen.
Nur, ist es denn nicht schon berücksichtigt ?

Es wird ja kaum ein Preis je m² ausgewiesen,also kann man es nicht wirklich vergleichen.
Aber wenn als 123 m² Wohn-/Nutzfläche angeboten,dann passt es wieder.

Du hast aber recht,für Wohnzwecke ist die Raumhöhe deutlich zu niedrig.
Für Räume,die nicht dem dauerhaften Aufenthalt dienen, darf sie niedriger sein. Und diesen Trick hat man sich beim Bauantrag zunutze gemacht. Man deklariert als Arbeitsraum,Abstellraum usw.

Und ist es erst einmal bezogen kräht kein Hahn mehr nach der Deckenhöhe,weil es niemand überprüft. Wenn man es selbst bewohnen wird, sehe ich kein rechtliches Problem.
Aber wenn man es später mal vermieten will schon !

MfG
duck313

#3

Weshalb ist die Wohnfläche ‚eigentlich niedriger‘?
Wenn Räume unter der Dachschräge ab 1,50 m, Teile eines Balkons oder einer Terrasse und sonstige Abstellräume innerhalb der Wohnung mit zur Wohnfläche zählen, weshalb dann nicht ein Abstellraum mit 2,10 m Deckenhöhe?

vnA

#4

Weshalb ist die Wohnfläche ‚eigentlich niedriger‘?

Hab ich mir auch gedacht. Das sagt man wohl so, wenn man nach Gründen sucht den Kaufpreis zu drücken.

Abgesehen davon, dass durchaus auch Ausnahmen möglich wären, d.h. Aufenthaltsraum trotz „eigentlich“ zu geringer Deckenhöhe > wo sagt denn BayBO dass Arbeitsräume keine Aufenthaltsräume wären?
Vielmehr heisst es doch sogar
Art. 45 Aufenthaltsräume
(2) Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Benutzung ausreichende Nutzfläche und eine lichte Höhe von mindestens 2,40m, im Dachgeschoß mindestens 2,20 m haben. Eine größere lichte Höhe ist vorzusehen, wenn es die besondere Nutzung der Räume, insbesondere als Arbeitsräume , erfordert.
Und wie vnA schon sagt, zählt ein nicht Aufenthaltsraum-Kriterien entsprechender Raum, der z.B. mit Hauswirtschaftsraum, Abstellraum o.Ä. im Baugenehmigungsplan beschriftet wäre nach Mietrechtlichen Kriterien durchaus zur anrechenbaren Wohnfläche, wenn er sich hinter der Wohnungsabschlusstür befindet.

Nebenbei > § 4 der Wohnflächenberechnungsverordnung besagt sogar:
_Die Grundflächen

  1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern sind vollständig,
  2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
    …
    anzurechnen._ :wink:

Grüsse Rudi

#5

Vielen Dank für Eure anregenden Gedanken. Für eine spätere Vermietung denke ich gibt es vielleicht tatsächlich Probleme ? In der Tat fällt es nicht gleich auf, wenn die Decke 20 cm als die Norm ist. Außer man baut dann halt den Schlafzimmerschrank auf.

#6

Hallo!

Es fehlen ja mindestens 30 cm !

denn Mindestraumhöhe ist 2,40 m nach der LBO Bayern.

bei der Raumgröße von 20 m² muss so ein niedriger Raum „erdrückend“ wirken.
Und es fällt nicht so auf ?
Na, wenn über der Tür nur eine Handbreit Platz ist ? Und beim Fenster doch wohl auch ?

MfG
duck313

#7

Die Mindesthöhe für die Anrechenbarkeit der Wohnfläche beträgt nach der Berechnungsverordnung 2,00 m. Hier hätte er kein Problem. Anders sieht es mit der baurechtlichen Genehmigung und der Teilungserklärung aus. Wie wird der Raum denn in der Teilungserklärung bezeichnet? Baugenehmigung einsehen, ob die Räume als Wohnraum genehmigt sind. Wenn nicht unbedingt versuchen die Baugenehmigung (öffentlich rechtlich)nachträglich erteilt zu bekommen. Dürfte bei 2,00 m eigentlich kein Problem sein.  Außerdem möglicherweise die Teilungserkläeung (privatrechtlich) anpassen. Hier kann es aber sein, dass ein Nachtrag zu Teilungserklärung beurkundet werden muss und alle Miteigentümer unterschreiben müssen.

Wenn wissentlich dieser Probelme versucht wird, die Wohnung so zu verkaufen, dürfte der Kaufvertrag wegen arglistischer Täuschung zumindest anfechtbar sein. also nochmals entweder sauber lösen oder den Käufer auf mögliche Risiken in der Verkaufsurkunde besonders auf die Risiken durch eine entsprechende Klausel hinweisen. Dann ist es auch kein arglistische Täuschung. Klar, dass er für dieses Risiko möglicherweise einen Kaufpreisabschlag heraushandelt.

#8

Moin Moin,

klar bei Einsicht der Bauakte ist dies aufgefallen. Arbeiten steht hier. Sonst sind alle Räume mit Schlafen, Kind und Bad gekennzeichnet.

Ist halt eine einer der größten Aufteiler Deutschlands am Werk…