Doppelte Kreditsicherheiten durch Grundschuld und Abtregung des Bausparvertrags

Geld & Sparen Schulden & Kredit
#1

Stellen wir uns folgendes Szenario vor:

Ein Kunde möchte bei seiner Bank ein Darlehen für eine Immobilie aufnehmen.
Die Bank wünscht eine Absicherung der vollen Kreditsumme durch Eintragung einer Grundschuld.
Parallel wird ein Bausparvertrag „empfohlen“, um später eine gewisse Summe angespart zu haben und so eine größere Summe auf einmal tilgen zu können.

Nun stellt sich heraus, dass die Bank zusätzlich zur Grundschuld die Abtretung des Bausparvertrages fordert und die Kreditsumme rechnerisch nun mit fast der doppelten Höhe an Sicherheiten abgesichert wäre.

Bei vorzeitiger Kündigung des Bausparvertrages würde laut Darlehensvertrag - zusätzlich zur bereits eingetragenenen Grundschuld in voller Höhe des Darlehens - eine weitere Grundschuldeintragung in voller Höhe der eigentlichen Bausparvertragssumme fällig.
Dann wäre das Darlehen de facto in fast doppelter Höhe durch Grundschuldeintragungen abgesichert.

Ist das rechtens und der Kunde nur selber schuld, wenn er das Darlehen zu diesen Bedingungen aufnimmt?
Wenn dieses Vorgehen nicht rechtens ist, hätte der Kunde eine Chance, aus diesem Darlehensvertrag wieder herauszukommen, wenn er ihn schon vor längererer Zeit unter diesen Bedingungen abgeschlossen hat?

Danke für Eure Antworten!
Frau Schmitz

1 Like
#2

Hallo,
es ist normal, die volle Kreditsumme in Form einer Grundschukd abzusichern. Sonst käme die Bank nicht an ihr Geld.

Die „Empfehlung“, bei Abschluss eines Grundschulddarlehensvertrages auch einen Bausparvertrag abzuschließen, ist so alt wie die Branche selbst und eine beliebte Geldvermehrungsmasche.

Es gibt Institute, deren Geschäftsmodell darauf aufbaut, normale Grundschulddarlehen abzulehnen, wenn kein gleichzeitiger Abschluss eines für die Bank derart lukrativen - nahezu uneingeschränkt als Blödsinn zu bezeichnenden - Nebenvertrags erfolgt. Diese Institute sollte der Kunde möglichst zügig wieder verlassen. Zu erkennen sind sie daran, das sie auch auf die dritte oder vierte Frage nach einem simplen Grundschulddarlehen noch immer irgendwas von „X Säulen Modell“ oder „Sicherheit für Frau und Kind und das nächste Zinshoch“ faseln.

Die Abtretung des Sparkapitals des Bausparvertrages ist da nur ein weiterer unschöner Nebenaspekt, der der Bank und dem Kunden grundsätzlich natürlich die Möglichkeit gibt, um eine Zwangsversteigerung rumzukommen und zunächst diese Sicherheit in Anspruch zu nehmen. Da wird der ganze Blödsinn deutlich: die Besparung eines Bausparvertrags verringert die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zur Rückzahlung des Grundschulddarlehens! Einzige positive Folge für den Kunden ist die ebend genannte: das Geld ist immerhin nicht ganz weg!

Da es mit einiger Sicherheit keine erkennbare Verbindung der beiden Verträge gibt (die Abtretung ist keine) und wie geschrieben es lange her zu sein scheint, dass sie abgeschlossen wurden, kann man so nicht ohne weiteres auf irgendeine besondere Kündigungsmöglichkeit schließen. Und wenn schon: Abtretung bedeutet hier bei Kündigung des Bausparvertrags nichts anderes als Begleichung oder Minderung der Forderung des Grundschulddarlehens. Ansich 'ne „super“ Sache, wären da nicht die horrenden Abschlussgebühren und ggf. Vorfälligkeitsentschädigungen udgl. , also wäre das nur eine sehr unwirtschaftliche Form der Sondertilgung.

Wenn man dem ganzen Konstrukt nicht traut, empfiehlt sich eine Beratung beim Verbraucherschutz oder einer Schuldnerberatung.

Gruß vom
Schnabel

#3

Hallo Schnabel,

danke für die Antwort.

Das Prinzip mit eingetragenen Grundschulden ist mir bekannt und natürlich auch nachvollziehbar als Sicherheit.
Der im Szenario beschriebene Bausparvertrag hingegen erscheint in meinen Augen auch eher ein zusätzliches, aber unnötiges Verkaufsprodukt zu sein. „Absicherung des nächsten Zinshochs“ und „Steuerersparnisse durch geringere unmittelbare Tilgung“ hat der fiktive Kunde im Gespräch auch zu hören bekommen.

Anders als von Dir erläutert ist in meinem Szenario aber tatsächlich eine Koppelung beider Verträge vorhanden, da die Abtretung des Bausparvertrags als Sicherheit ein Vertragsbestandteil des Darlehensvertrages irgendwo in den unübersichtlichen AGB ist und deshalb dem Kunden nicht aufgefallen wäre.

Daraus ergäbe sich nun die Bedingung, dass eine zusätzliche Grundschuld in Höhe des anvisierten Bausparvertrages aufgenommen werden müsste, wenn denn der Bausparvertrag gekündigt würde.
Damit wäre das Objekt dann in fast doppelter Höhe des ursprünglichen Darlehensbetrages beschuldet.

Das ist der Part, der mir einfach nicht einleuchten will, da es ja seitens der Bank keinerleie Leistung gäbe, die diese zweite Grundschuld rechtfertigen würde.

Vielleicht hast Du dazu noch eine Idee?

#4

Hallo,
da die zweite Grundschuld nachrangig zur ersten wäre und sich eine Forderung grundsätzlich nur einmal erfüllen lässt, ist das praktisch egal. Außer man hätte ohnehin vor, eine zweite Grundschuld eintragen zu lassen (zB Wohnungsbauförderungsmittel oder KFW mit eigener dinglicher Besicherung). Hier müsste man dann schon genauer hinschauen, ob man sich verpflichtet, der „Bauspargrundschuld“ einen Vorrang zu verschaffen. Aber das ist eher theoretischer Natur. Eine „doppelte“ Besicherung mag sein, aber keine „doppelte Forderung“ bei Zwangsversteigerung. Auch ist die Abtretung weiterer Sicherheiten nicht ungewöhnlich. Hier ist es der Bausparvertrag, woanders sind es Lebensversicherungen, Edelmetalle, Autos oder weitere Immobilien. Wenn man sich bei der rechtlichen Ausgestaltung der beiden Verträge nicht sicher ist, sollte man eine Verbraucherschutzzentrale ansteuern.

Gruß vom
Schnabel

#5

Verträge kann man nicht abtreten, sondern nur Forderungen - in dem Fall das Guthaben auf dem Bausparkonto. So lange da nicht nennenswerte Beträge eingezahlt wurden, ist es müßig, über vermeintliche oder tatsächliche Übersicherung zu diskutieren.

Interessant wird es erst, wenn dort substantielle Beträge angespart wurden und Grundschuld zzgl. Guthaben 150% des besicherten bzw. noch ausstehenden Kredites ausmachen. Dann erst spricht man nämlich zumindest in juristischer Hinsicht von Übersicherung.

Nach der Mitte/Ende der 90er geänderten Rechtsprechung des BGH führt aber auch das nicht zu einer Nichtigkeit der Sicherheiten (wie noch vorher geurteilt), sondern der Kunde kann - kurz zusammengefaßt - die Freigabe der überschüssigen Sicherheiten verlangen.

Ein Kündigungsrecht für den Kreditvertrag ergibt sich aus der Konstruktion ganz sicher auch nicht.

Gruß
C.

#6

Danke für die Antwort C.!

Im meinem Gedankenkonstrukt wurden bereits 10.000€ mittels des Bauvertrages angespart.
Bei aktueller vorzeitiger Kündigung des Bausparvertrages würden diese laut Bank als Sondertilgung in das Darlehen fließen, was nachvollziehbar ist.

Da der Bausparvertrag auf 75.000€ angelegt war, bleibt somit eine Differenz von 65.000€, welche nun zusätzlich zum voll durch Grundschulden gesicherten Darlehen als Grundschuld eingetragen werden soll.

Bei Eintragung dieser zusätzlichen Grundschuld, wäre der Kredit nach Abzug der Sondertilgung mit einem aktuellen Restbetrag von 115.000€ durch Grundschulden in Höhe von knapp 200.000€ abgesichert.
Das wären deutlich mehr als 150%!

Würde dann das Argument der Übersicherung greifen, sodass stattdessen die Eintragung der zusätzlichen Grundschuld direkt verhindert werden kann??

#7

Hallo,

zwei Fragen hätte ich noch vor einer weiteren Antwort:

  1. Wird der Kredit aus dem Bausparvertrag bereits in Anspruch genommen?
  2. Wer ist Vertragspartner (d.h. Kreditgeber) des Bausparvertrages? Tatsächlich das ursprünglich kreditgebende Kreditinstitut, eine Bausparkasse (LBS, Wüstenrot etc.) oder ein anderes Drittinstitut?

Gruß
C.

#8

Zu 1.
Der Kredit wurde vor 4 Jahren ausgezahlt und parallel mit der Einzahlung des Bausparvertrags begonnen.

Zu 2.
Der Kredit an sich ist bei der Sparkasse, der Bausparvertrag bei der LBS, die ja „die Bausparkasse der Sparkassen“ ist, also irgendwie zusammenhängend.

#9

Damit hat sich die Sache schon erledigt. Auch wenn die „irgendwie zusammenhängen“, handelt es sich doch um zwei verschiedene Kreditgeber, die sich jeweils ihren Kredit mit einer Grundschuld haben besichern lassen - wobei die Grundschuld der Bausparkasse nachrangig eingetragen wurde.

Die Abtretung des Guthabens auf dem Bausparkonto lasse ich jetzt mal außen vor, weil sich das Guthaben mit der Auszahlung des Bausparkredites erledigt haben dürfte.

#10

Die Bausparkasse wollte und will sich den Bausparvertrag gar nicht absichern lassen.
Die Sparkasse fordert bei Wegfall des Bausparvertrages den Eintrag einer zusätzlichen Grundschuld zu ihren Gunsten. Damit hat die Sparkasse selber dann die „übersicherten“ Sicherheiten!

Das Guthaben des Bausparvertrages wurde auch nicht ausgezahlt, sondern das eigentliche Darlehen der Sparkasse.
Vielleicht haben wir uns da missverstanden.
Der Bausparvertag ist so angelegt, dass er in 15 Jahren ausgezahlt werden soll, sollte aber eigentlich jetzt vorab gekündigt werden, da er sich nicht rentiert.