Eigenbedarf im Mehrfamilienhaus

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Nehmen wir an, ein Mehrfamilienhaus wird verkauft. 8 Einheiten. Im Ergeschoss und in der ersten Etage sind Einheiten größerer Fläche, darüber lediglich kleinere Apppartements.
Der Käufer möchte gern im Erdgeschoss einziehen, um direkten Gartenzugang zu haben. Dort wohnen Mieter seit den 80er Jahren. Die vermögenden Mieter haben sich beim vorherigen Eigentümer stets gegen Mietsteigerungen erfolgreich gewehrt, zahlen eine extrem niedrige Miete (40 Prozent des üblichen) und wollen natürlich nicht ausziehen.
In der ersten Etage verstarb die Mieterin plötzlich und unerwartet, so dass dort umfangreiche Arbeiten erforderlich sind. Die Wohnung im Anschluss aber nutzbar wäre.

Was ist juritisch zu beachten? Ist Eigenbedarf möglich? Was würden Sie empfehlen?

#2

Hallo,

mir ist nicht ganz klar, was dieser Absatz mit der Frage zu tun hat. Erwähnst Du das, damit klar ist, damit Käufer oder Mieter eine Alternative im gleichen Haus hätten?

Grundsätzlich gilt jedenfalls, dass der Käufer einer Immobilie für sich oder seine Familie Eigenbedarf anmelden und entsprechend kündigen kann. Natürlich gibt es Ausnahmen. Wenn der Eigentümer bspw. in unmittelbarer Nähe eine nahezu identische Wohnung besitzt und bewohnt, wird es schwierig, zu begründen, warum er langjährigen Mietern einer nahezu identischen Wohnung kündigen muss. Gleiches gilt, wenn im gekauften Haus zwei nahezu identische Wohnungen vorhanden sind, von denen eine leer steht.

Beides scheint hier nicht der Fall zu sein, so dass aufs erste Hinsehen nichts gegen eine Kündigung wg. Eigenbedarf spricht. Wichtig ist natürlich, Form und Fristen zu wahren.

Gruß
C.

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#3

Ja, den Absatz habe ich eingefügt, um die Alternative zu erwähnen. Unwissend, ob dieser juristisch relevant ist.

Sind 9 Monate kündigungsfrist einzuhalten?

#4

Ja. Nach Kauf durch einen Dritten ist weiterhin die bisherige Mietdauer relevant.

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#5

Zu beachten ist, dass deine Mieter anscheinend juristischen Beistand hatten und diesen auch zukünftig in Anspruch nehmen werden.
Du kannst jetzt ein paar nette Briefe schicken, in denen du dein Vorhaben erläuterst und um Auszug bittest, vielleicht auch versuchst, eine rechtssichere Eigenbedarfskündigung zu formulieren.
Die Erfolgsaussichten halte ich für nahezu Null.
Statt dessen fütterst du deine Mieter mit wichtigen Informationen, die DEREN Position stärkt.

Mein dringender Rat:
Unterlasse jegliche Kommunikation mit diesen Mietern hinsichtlich deiner Absichten. Sprich um Himmels Willen auch bloß nicht die unangemessen niedrige Miethöhe an.

Hole dir einen Termin bei einem Fachanwalt und spreche eine Strategie ab.

Eine EG-Wohnung ist zum Beispiel die einzige Wohnung, die man durch Anbau erweitern kann. Mögliche Gründe für die Notwendigkeit eines Anbaus wären Nachwuchs, Zuzug (pflegebedürtiger?) Verwandter, …

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#6

Beispiel aus der Praxis:
Kunde kauft Wohnanlage mit 24 identischen Wohnungen.
Zwei davon wurden vor Jahrzehnten zusammengelegt, ein mit dem damaligen Eigentümer befreundetes Ehepaar hatte das so gewünscht. Nebenbei hatten die damals einen Staffelmietvertrag mit unglaublich niedrigen Steigerungen vereinbart.

Nun wurde dem Kunden seine Villa gekündigt und er wollte gerne in diese Doppelwohnung einziehen. Die Mieter hatten mehrfach im Prozess behauptet, in Wahrheit gehe es nicht um Eigennutzung, sondern um eine Kündigung zum Zwecke der anschließenden Neuvermietung mit viel höherer Miete. Die Richterin hielt dieses Argument wohl für nicht ganz abwegig, also sprecht zu keinem Zeitpunkt an, dass die jetzigen Mieter ja auch so wenig zahlen würden.

Bei meinem Kunden hat es am Ende zwei Jahre gedauert, bis die Wohnung freigezogen war.

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#7

und je nach Bauweise des MFH vielleicht auch die einzige, die mit vertretbarem Aufwand von Grundstücksgrenze bis Couch, Bett oder wasauchimmer „barrierefrei“ aka rollstuhl- und rollatorgerecht gestaltet werden kann.

Schöne Grüße

MM

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