Moin Moin,
mal angenommen
Mann „A“ wird der Mietvertrag gekündigt und entschließt sich daher ein Haus zu kaufen. In dem Haus wohnt Mieterin „B“ mit Ihren 2 Schulpflichtigen Kindern.
Mann „A“ meldet nun begründeten Eigenbedarf an und hat Angst das sich die Mieterin „B“ auf die Härtefallregelung beruft.
Wer hat jetzt die besseren Karten?? Und wie lange könnte die Mieterin die Kündigung durch Gerichte verzögern?
Ich freue mich schon auf eure Antworten.
Vielen Dank
Marc
Hallo Marc,
eine befriedigende oder gar pauschale und darüber hinaus richtige Antwort wirst du zu dieser Frage m.E. nach nicht erhalten, da sowas wirklich immer „von allen Umständen des Einzelfalles“ - wie der Jurist so schön sagt - abhängig ist.
Ich würde davon ausgehen, dass die Mieterin hier zunächst in der stärkeren Position ist. Das schon deshalb, weil der Käufer in der Regel weiß, dass er ein vermietetes Haus kauft, dass er u.U. nicht bzw. nicht sofort selbst nutzen kann, während die Mieterin keinerlein Einflussnahmemöglichkeit auf einen Eigentümerwechsel hat.
Wie zumutbar eine Kündigung dann bei 2 minderjährigen Kindern ist, hängt aber nicht zuletzt davon ab, was der Vermieter als Ausgleich bietet. Die Unzumutbarkeit ergibt sich meist aus den mit einem Umzug verbundenen negativen Folgen (Wohnungssuche, Umzugskosten, Schulwechsel etc.) Kann der Vermieter für (alle) Punkte eine Lösung (z.B. gleichwertigen Wohnraum, Erstattung der Umzugskosten etc.), kann es sein, dass die Abwägung beiderseitiger Interessen zu Gunsten des Vermieters ausfällt, da bei Beseitigung (aller) negativer Folgen kein Interesse des Mieters daran besteht, in GENAU diesem Haus zu wohnen, bzw. das Eigeninteresse des Vermieters sicher schwerer wiegt.
Hoffe ich konnte ein wenig helfen
Viele Grüße
Bernhard Kelz
Hallo!
Ich würde davon ausgehen, dass die Mieterin hier zunächst in
der stärkeren Position ist. Das schon deshalb, weil der Käufer
in der Regel weiß, dass er ein vermietetes Haus kauft, dass er
u.U. nicht bzw. nicht sofort selbst nutzen kann, während die
Mieterin keinerlein Einflussnahmemöglichkeit auf einen
Eigentümerwechsel hat.
Ich glaube, dass ist nicht so ganz richtig. Grundsätzlich gilt hier der § 573 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html). Zwar gibt es nach einem Besitzerwechsel mit anschließender Kündigung eine verlängerte Kündigungsfrist seitens des neuen Vermieters, aber das hat auf die rechtmäßigkeit der Kündigung mE nach keine Auswirkung.
Wie zumutbar eine Kündigung dann bei 2 minderjährigen Kindern
ist, hängt aber nicht zuletzt davon ab, was der Vermieter als
Ausgleich bietet.
Warum sollte der VM etwas als Ausgleich bieten müssen? Sollte die Mieterin die Kündigung anfechten, und es zu einem Prozess kommen, muss sie die Gründe für einen Härtefall darlegen. Und dann bleiben noch zwei Möglichkeiten über: Bekommt sie Recht, bleibt sie drin, bekommt sie kein Recht, muss sie raus.
Gruß
Andreas
Hallo!
Ich würde davon ausgehen, dass die Mieterin hier zunächst in
der stärkeren Position ist. Das schon deshalb, weil der Käufer
in der Regel weiß, dass er ein vermietetes Haus kauft, dass er
u.U. nicht bzw. nicht sofort selbst nutzen kann, während die
Mieterin keinerlein Einflussnahmemöglichkeit auf einen
Eigentümerwechsel hat.Ich glaube, dass ist nicht so ganz richtig. Grundsätzlich gilt
hier der § 573 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html).
Zwar gibt es nach einem Besitzerwechsel mit anschließender
Kündigung eine verlängerte Kündigungsfrist seitens des neuen
Vermieters, aber das hat auf die rechtmäßigkeit der Kündigung
mE nach keine Auswirkung.
Das mag so sein, aber gem. § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Kündigung eine unbillige Härte darstellen würde, was im vorliegenden Fall m.E. nach gegeben sein dürfte.
Wenn der Vermieter aus Eigenbedarf kündigen möchte und sich dabei auf seine berechtigten Interessen als Eigentümer berufen möchte, dann muss er sich auch mit der Frage konfrontieren lassen, wieso er dann ein, an eine Familie mit minderjährigen Kindern vermietetes Haus gekauft hat, da ihm bei einer vermieteten Immobilie klar sein muss, dass eine Eigennutzung nicht (sofort) möglich ist. Die Kenntnis des Käufers von der Vermietung und der wirtschaftlichen und sozialen Lager der Mieter ist also bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.
Wie zumutbar eine Kündigung dann bei 2 minderjährigen Kindern
ist, hängt aber nicht zuletzt davon ab, was der Vermieter als
Ausgleich bietet.Warum sollte der VM etwas als Ausgleich bieten müssen? Sollte
die Mieterin die Kündigung anfechten, und es zu einem Prozess
kommen, muss sie die Gründe für einen Härtefall darlegen. Und
dann bleiben noch zwei Möglichkeiten über: Bekommt sie Recht,
bleibt sie drin, bekommt sie kein Recht, muss sie raus.
Das ist so pauschal auch nicht richtig. Zwar muss die Mieterin den Härtefall vortragen, der Härtefall kann aber z.B. dadurch abgemildert werden, dass der Vermieter einen geeigneten Ersatzwohnraum anbietet. Tut er das nicht, kann der Mangel an geeignetem Ersatzwohnraum nach §574 Abs.2 BGB schon eine unzumutbare Härte sein.
Will der Vermieter den Wohnraum tatsächlich für sich nutzen, tut er meiner Meinung nach gut daran sich zu überlegen, wie er die auftretenden Härten abmildern kann, ansonsten wird er im hier geschilderten Fall schlechterdings eine Kündigung und anschließende Räumung durchsetzen können.
Viele Grüße
Bernhard