Eigentumswohnung fremd finanziert

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hallo zusammen,

angenommen folgender Fall:

Sparer XY möchte sich gerne mittelfristig selbst genutztes Eigentum zulegen. Die genauen Konditionen sind hier noch nicht klar.

Aktuell hat Sparer XY die Gelegenheit eine vermietete Eigentumswohnung zu erwerben. Grundsätzlich wäre genug Bargeld für die Finanzierung zuvor genannter Wohnung vorhanden. Sparer XY fragt sich jedoch, ob es sinnvoll ist die Finanzierung der vermieteten Eigentumsowhnung so viel wie möglich über einen Kredit laufen zu lassen oder ob es besser ist, sein Bargeld, was eigentlich für den mittelfristigen Erwerb von selbstgenutztem Eigentum gedacht ist, zu verwenden.

Danke für Infos, Gruß
–
Blumenschein

#2

Huhu,

nun das ist Steuerrechtliche Natur, bei Vermietung kann man die Zinsen für den Kredit von den Mieteinnahmen abziehen und hat so ergo weniger zu versteuern. Bei Selbstnutzung ist da nicht möglich.

Dann gibt es noch die Sache mit den Laverrageefekt bei der Vermietung. Wenn die Rendite der Wohnung über den Zinssatz des Darlehens liegt macht man auf das Eingenkapitla eienn höheren Gewinn.

#3

hallo,

angenommen folgender Fall:
Sparer XY möchte sich gerne mittelfristig selbst genutztes Eigentum zulegen. Die genauen Konditionen sind hier noch nicht klar.
Aktuell hat Sparer XY die Gelegenheit eine vermietete Eigentumswohnung zu erwerben. Grundsätzlich wäre genug Bargeld für die Finanzierung zuvor genannter Wohnung vorhanden. Sparer XY fragt sich jedoch, ob es sinnvoll ist die Finanzierung der vermieteten Eigentumswohnung so viel wie möglich über einen Kredit laufen zu lassen oder ob es besser ist, sein Bargeld, was eigentlich für den mittelfristigen Erwerb von selbstgenutztem Eigentum gedacht ist, zu verwenden.

Das kommt auf die persönlichen Präferenzen und auf die Erwartungen hinsichtlich der Inflation und Zinsentwicklung und in diesem Zusammenhang auf die vorhandenen alternativen Anlagemöglichkeiten an.
Im Grunde spricht wenig dagegen, die Wohnung jetzt mit dem vorhandenen Kapital zu finanzieren.
Wenn dann mal irgendwann in mittlerer Frist das selbstgenutzte Eigentum erworben werden soll, hat ma bis dahin wieder etwas aus den Miet- und sonstigen Einnahmen angespart und eine Kreditfinanzierung ist dann mit diesen Einnahmen und Sicherheiten auch nicht schwieriger als jetzt.
Das mit dem Steuernsparen beim kreditfinanzierten Kauf der vermieteten ETW ist übrigens äußerst relativ. Denn auch wenn ich da z.B. 2.000€ Zinsen von meinem zu versteuernden Einkommen absetzen kann, spare ich dadurch nie 2.000€ Steuern. Also lieber 1.000€ Steuern auf 2.000€ mehr „Gewinn“ bezahlen und netto 1.000€ übrig haben, als für 2.000€ mehr Verlust, 1.000€ Steuern zu sparen und mit netto 1.000€ weniger dazustehen.
Wenn da ein Verkäufer mit diesem Argument kommt, darf man sich durchaus nochmal überlegen, warum er das bringt.

Grüße

#4

Hallo zusammen,

ich schliesse mich dem Genannten prinzipiell an.
Aus der Frage geht nicht das Einkommen hervor. Es ist ja wichtig zu klären ob auch die Zinsen sowie das Kapital auch bedient werden können falls es mal zu einem Mietausfall oder Ausfall von Einkommen kommt.

Ich würde in den meisten Fällen empfehlen das Geld anzulegen und einen Kredit aufzunehmen. Empfehlenswert wäre somit ein Kredit mit der Möglichkeit von Sondertilgungen, oft ohnehin der Fall bei variablen Krediten.
Solange die Wertpapieranlage mehr bringt als der Kredit kostet, was aktuell bei unter 2% Kreditzins einfach sein sollte, so ist ein Kauf über Kredit sinnvoll.
Dreht sich dieses Verhältnis kann man den Kredit zurückzahlen.

MfG
S.

#5

Beleihen kann man die ETW später immer noch
Für die selbstgenutzte Immobilie ist in der Regel die Barzahlung sinnvoll.

Für eine vermietete Immobilie ist die Differenz zwischen den Zinsen des Kredites und einer 100% sicheren (!) langfristigen Geldanlage entscheidend (sowie der persönliche Steuersatz).
Irgendwelche fiktiven möglichen Wertsteigerungen an der Börse haben damit nichts zu tun.

Abhängig davon kann es sich lohnen, die ETW cash zu bezahlen, und bei Kreditbedarf für das EFH später die ETW zu beleihen. Eine Beratung bietet hier z.B. ein Steuerberater.

BTW:
Um wie viel Geld geht es in dem hypothetischen Fall?

#6

ich da z.B. 2.000€ Zinsen von meinem zu versteuernden
Einkommen absetzen kann, spare ich dadurch nie 2.000€ Steuern.
Also lieber 1.000€ Steuern auf 2.000€ mehr „Gewinn“ bezahlen
und netto 1.000€ übrig haben, als für 2.000€ mehr Verlust,
1.000€ Steuern zu sparen und mit netto 1.000€ weniger
dazustehen.
Wenn da ein Verkäufer mit diesem Argument kommt, darf man sich
durchaus nochmal überlegen, warum er das bringt.

Das ist schon richtig, da aber nach der Wohnung zum Vermieten eine Unterkumft zur Selbstnutzung gekauft werden soll, kann man da schon mal die Absetzbarkeit bei Mietobjekten ausnutzen.

#7

Hallo,

die Wohnung kostet ca. 45.000,00 + NK (Grunderwerbssteuern und Notar).

Gruß

Blumenschein

#8

die Wohnung kostet ca. 45.000,00 + NK (Grunderwerbssteuern und
Notar).

Das ist wenig Geld. Ich würde für mich sagen „Geld zusammenkratzen und bar kaufen“. Spart Nebenkosten und Zeit (Grundschuld eintragen/wieder austragen kostet jeweils an den Notar und an das Amtsgericht, Banktermine etc.).

Für Dich kann nur eine Beratung beim Steuerberater die passende Lösung finden.
Insbesondere muss geklärt sein, ob Du später auf die Wohnung aufgenommenen Hypotheken- Kredit auch steuerlich dieser Wohnung zuordnen kannst, auch wenn Du am Anfang cash bezahlt hast.

Grüße

Erdbeerzunge

#9

Servus,

Insbesondere muss geklärt sein, ob Du später auf die Wohnung aufgenommenen Hypotheken- Kredit auch steuerlich dieser Wohnung zuordnen kannst, auch wenn Du am Anfang cash bezahlt hast.

daran ist nichts zu klären.

Entscheidend für Werbungskostenabzug ist immer die wirtschaftliche Veranlassung: Nicht das beliehene Objekt entscheidet, sondern das, das mit den Mitteln aus dem jeweiligen Kredit angeschafft oder renoviert wurde.

Schöne Grüße

MM

#10

ich da z.B. 2.000€ Zinsen von meinem zu versteuernden Einkommen absetzen kann, spare ich dadurch nie 2.000€ Steuern.
Also lieber 1.000€ Steuern auf 2.000€ mehr „Gewinn“ bezahlen und netto 1.000€ übrig haben, als für 2.000€ mehr Verlust, 1.000€ Steuern zu sparen und mit netto 1.000€ weniger dazustehen.
Wenn da ein Verkäufer mit diesem Argument kommt, darf man sich durchaus nochmal überlegen, warum er das bringt.

Das ist schon richtig, da aber nach der Wohnung zum Vermieten eine Unterkunft zur Selbstnutzung gekauft werden soll, kann man da schon mal die Absetzbarkeit bei Mietobjekten ausnutzen.

Das Thema war die Frage nach der Finanzierung über ein Darlehen oder mit den vorhandenen Mitteln. Auf die AfA oder die Ansetzbarkeit anderer Aufwendungen hat die Art der Finanzierung keinen Einfluss, also habe ich mich auf die beschränkt, die mit der Finanzierungsentscheidung zusammenhängen.
Grundsätzlich ändert sich natürlich nichts daran, dass man mit Ausgaben nur in seltenen Fällen wirklich Steuern spart. Vielleicht liegt es aber auch an unterschiedlichen Interpretationen von dem was Sparen ist.
Grüße