Eigentumswohnung verkaufen oder halten?

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hallo ihr Lieben,

meine Frau und ich besitzen eine Eigentumswohnung (Dachgeschoss) und haben demzufolge auch diverse Kredite, die wir noch viele Jahre tilgen müssen.
Unsere Wohnung hat Baulich nicht direkt Mängel, diverse Arbeiten wurden aber nicht ideal ausgeführt und in spätestens 10 Jahren müsste man wohl massiv renovieren (vielleicht sogar Rigipswände neu setzen). Die Zinsen für die Kredite sind noch ca. 8 Jahre fest.

Die Raten können wir aktuell bezahlen. Allerdings können wir uns nicht massig nebenbei leisten und erwarten aktuell Nachwuchs.

Nun überlegen wir, wie lange wir in der Wohnung wohnen bleiben. Unser ursprünglicher Plan, die Wohnung kurz vor der Rente zu verkaufen (und dann eine Rente zu haben), ist wohl nicht realistisch, denn wir fragen uns, wie viel Renovierungskosten in einigen Jahren auf uns zu kommen (Ich bin handwerklich unbegabt und wir müssten wohl viel machen lassen).

Hier also einige Fragen in den Raum geworfen, die uns zusätzlich zu professionellen Ratgebern schon mal eine grobe Einschätzung geben sollen:

  1. Sofort verkaufen? Wir müssen dann aber diverse Strafzahlungen wegen Vorfälligkeitsentschädigung der Kredite zahlen. Dafür könnte ein Käufer sofort einziehen, ohne viel renovieren zu müssen (aktuell ist die Wohnung ja recht wohnlich)
  2. Zum Ablauf der Zinsbindung verkaufen? Dann entfallen die Strafzahlungen und die Wohnung hat ggf. sogar etwas mehr Wert. Allerdings müssten entweder wir oder der Käufer div. Renovierungen sofort ausführen.
  3. Wie können wir abschätzen, welche Arbeiten in Bälde ausgeführt werden müssten? An welche Art Gutachter könnten wir uns wenden?

Fakt ist, eines Tages werden wir die Wohnung verkaufen. Wann ist aber ein ungefähr guter Zeitpunkt unter den beschriebenen Umständen?

Ich bin für jeden Tipp dankbar.

Liebe Grüße

Heinzi

#2

Hallo,
du bist in der völlig verkehrten Rubrik gelandet.
Deine Frage hat doch mit der Ausführung von Handwerksarbeiten nicht das Geringste zu tun.

Evtl. verschiebt ein Moderator diesen Thread nach Kredite & Geldanlagen.

#3

Moin,

die Frage wäre im Zweifel bei Kredit oder bei Immobilien besser aufgehoben

Aber ok - eine Kurzfassung. Eine solche ÜBerprüfung kostet normalerweise richtig Geld, aber meine Empfehlung: aus mehr oder weniger panischen Gründen zu verkaufne ist schon grundsätzlich keine gute Idee. Der Kredit läuft noch 8 Jahre und wer weiss, was in der Zwischenzeit noch für das Gemeinschaftseigentum anfällt. Was ideal ist oder nicht, spielt eine untergeordnete Rolle, da jede Wohnung potentiell von einem Käufer von Grund auf renoviert und /oder verändert wird.

Die andere Frage wäre, um Konventionalstrafen der finanzierenden Banken zu umgehen, ob diese finanzierenden Banken bei einem Verkauf den verbleibenden Kredit z.B. auf eine neue Immobilie übertragen würden. Manche machen das - mindestens für eine gewisse Zeit. Spart die Konventionalstrafe, wenn ein anderen Objekt erworben wird.

Alternative: Vermietung und aus den Mietzahlungen die Kredite abzahlen, dann können auch steuerliche Vorteile ggf. genutzt werden.

Ich würde das Ganze zunächst mal entspannter sehen. Lass erstmal den Nachwuchs da sein, seht zu, wie es zu dritt oder viert in der Wohnung funktioinier und - vor allem!!! - nehmt euch ZEIT für die Schlussentscheidung. In der Zwischenzeit empfiehlt sihc, mal im Markt zu schauen, was die Wohnung aktuell überhaupt bei einem Verkauf bringen würde (Immobilienportale geben grobe Hinweise) und was eine neue Wohnung bieten müsste, um langfristig zu passen.

Im übrigen werden bei einem Verkauf zwar substantielle Mängel ggf. zu einer Kaufpreisreduktion führen, aber rein optische Gründe eher nicht. Kommt immer auf die Lage gund ca. 1000 andere Gründe an.

Gruß
Ex.

#4

Hallo Heinzi,

auch wenn ein anderes Board viellicht richtiger wäre antworte ich dir gerne aus der Sicht meiner Erfahrungen mit diversen Eigentümern und Mietern.

Eure Entscheidung ist natürlich nicht ohne Grund und ebenso wenig uninteressant.

Gerade mit Nachwuchs stellt sich die Frage ob die Eigentumswohnung überhaupt ausreicht?
Das könnt ihr nur selber entscheiden.

Die baulichen Mängel von einem Gutachter begutachten zu lassen halte ich für falsch. Zum einen ist die Sicht zwischen „Das ist fachlich nicht korrekt“(Gutachter) und „Damit kann ich leben“(Eigentümer) weit auseinander und zum zweiten kann er auch nur Oberflächlich schauen was los ist. Die wirklichen Mängel kann er auch nur sehen wenn Wände geöffnet werden, Leitungen kontrolliert werden und und und. Das ist mit hohem Aufwand verbunden und daher auch sehr kostenintensiv.

Die Kosten die in der nächsten Zeit auf euch zukommen sind natürlich da. Das ist keine Frage. Aber wenn es sich dabei wirklich „nur“ um renovieren handelt sind diese ja überschaubar. Diese hättet ihr in einer neuen Wohnung auch.

Die Finanzierung ist da schon eher ein Problem. Da würde ich einfach mal ein Gespräch mit der Bank suchen. Vielleicht gibt es ja möglichkeiten und Wege Kredite umzuschulden auf ein anderes Objekt? Alternativ auch die Immobilie zu verkaufen und aus dem Erlös den Kredit weiter zu bedienen für 8 Jahre. Wenn der Verkauf soviel einbringt, dass in 8 Jahren der Rest abgezahlt werden kann, wäre das vielleicht eine Alternative. Dazu aber trotzdem mit der Bank sprechen, und dies nur als Vorschlag nutzen. Die Wohnung ist die Sicherheit der Bank!

Auf der anderen Seite: Wenn ihr so große bedenken habt, dann schaut doch einfach mal nach was die Wohnung bringen kann.
Wenn der Wert deutlich über dem aktuellen Kredit liegt, dann kann man vielleicht auch durchaus die vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen? Das wäre ein Rechenexempel.

Sicherlich verliert man damit Geld, aber wenn man sich dadurch sicherer fühlt und so das Lebensgefühl steigert?!

Die Bedenken, dass ein Nachkäufer renovieren muss sind dabei überhaupt kein Problem.
Kaum ein Käufer übernimmt eine einzugsfertige Wohnung. Da werden fast immer noch diverse Dinge erledigt. Mindestens jedoch in der Regel neue Wandbeläge und Böden.
Da werden die meisten Käufer bei Gefallen der Wohnung auch nicht vor ein bisschen mehr zurück schrecken.
Diese Überlegung würde ich daher hinten anstellen.

Ich hoffe ich konnte ein paar Gedankengänge unterstützen.

Viel Erfolg bei der Entscheidung!
Gruß
Marcel

#5

Moin auch,

Deine Frage geht weniger um bauliche und/oder handwerkliche Theman als vielmehr um finanzielle.

Auch wenn Du zwei „unabhänigege“ Fachleute aus dem Bereich befragst, wirst Du vermutlich mind. drei unterschiedliche Meinungen/Einschätzungen erhalten, weil letztlich niemand 100% vorhersehen kann, wie wann wa wird und sich entwickelt . . .

Die Entscheidung, was ihr tut, müsst ihr letztlich selbst treffen und verantworten - heisst für die Folgen geradestehen. Es wäre also gut und richtig, sich VOR einer Entscheidung gründlich und möglichst umfassend zu informieren, denn so schön die Preisentwicklung für Immobilienverkäufer aktuell auch sein mag, falls man selbst nach dem Verkauf auch wieder Käufer ist, hat man davon wenig . . .

#6

Nachtrag: Darlehen
Hall noch Mal: Bei eurer Überlegung sollte auch bedacht werden, wie ihr aus den aktuell laufenden Darlehensverträgen rauskommt - i. d. R. sind dabei Vorfälligkeitsentschädigungen an den Darlehensgeber zu zahlen (also Entschädigung für entgangene Zinseinnahmen) . . .

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#7

Hallo,

wenn sich die Wohnung in einer gefragten Mietlage befindet würde ich eher vermieten, als verkaufen. So könnt ihr die Kredite bedienen und trotzdem umziehen und als Rente ist es u.U. auch sicherer, als ein einmaliger Verkaufspreis. Ihr wisst ja nicht, wie lange Ihr Rente benötigen werdet.

Bei Vermietung aufpassen, dass man keine unseriösen Mieter erwischt. Schufaauskunft als Mietbedingung bringt schon mal was. Bei gefragten Lagen ist das Risiko allerdings nicht sehr groß.

Es hängt halt sehr von der Lage ab. Wo kein Mieter für eine Wohnung zu finden ist, ist auch ein rentabler Verkauf meist nicht so einfach.

Gruß, Paran