Einer der Hauptmieter will ausziehen,

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

wieder einmal habe ich eine Frage und bitte um Ratschläge.

Und zwar wurde ich eben von einem Mieter meiner Wohnung angesprochen, dass der andere Hauptmieter ausziehen möchte, würde aber im Mietverhältnis Hauptmieter bleiben, allerdings eben woanders hinziehen.

Der verbleibende Hauptmieter möchte Untervermieten. Geht das? bzw. muß ich dem zustimmen?

Während ich das hier schreibe, denke ich eigentlich, dass das irgendwie gar nicht geht,- weil der eine Hauptmieter, dann zwei Wohnsitze hätte,- meine Wohnung bzw. ein Zimmer weiter vermietet, etc.
Wie ist Eure Einschätzung, Euer Wissen dazu?

vielen Dank im Voraus.
Bürger 79

#2

Also, der Hauptmieter zieht nicht nur vorübergehend aus, sondern endgültig.

#4

Zustimmungspflicht und Bedingungen ergeben sich aus dieser Vorschrift:

https://dejure.org/gesetze/BGB/553.html

Der ausziehende Hauptmieter hätte keine zwei Wohnsitze, was aber auch nicht verboten wäre.

#5

Lies da mal:


DasWichtigste dabei wäre, dass wenn Du dem zustimmst und der 2. Hauptmieter dann wie geplant untervermietet, Du den 2. Gesamtschuldner dadurch verlierst.
ramses90
#6

Nein, der bliebe Gesamtschuldner.

#7

Tja, da wurde die Frage falsch verstanden. In Ramses’ Link geht um das Ausscheiden eines Mieters - darum geht es hier ja gar nicht.

So, wie ich es verstanden habe, wurde ein Mietvertrag mit zwei Personen als Mieter geschlossen.
Einer will ausziehen (nicht das Problem des Vermieters), aber nicht aus dem Vertrag ausscheiden (auch das ist kein Problem des Vermieters - im Gegenteil, er sollte sich darüber freuen).

Es geht nun ums Melderecht. Ich kenne keine Mitwirkungspflicht des Wohnungsgebers beim Abmelden - aber vielleicht irre ich mich da auch. Es wäre natürlich schön, wenn die korrekte Adresse des ausgezogenen Mieter dem Vermieter bekannt ist, falls die Zahlungen des verbleibenden Mieters mal ausbleiben.

Was ich mich frage: Müssten nicht beide Vertragspartner des Vermieters gemeinschaftlich die Erlaubnis zur Untervermietung beantragen? Und direkt die nächste Frage: Was bedeutet es für den Vermieter, wenn nur ein Mieter die Erlaubnis beantragt und bekommt? Sollte man die Gestattung der Untervermietung korrekterweise beiden Mietern gewähren? Oder ist das nur für das Innenverhältnis der beiden Mieter relevant?

#8

Hallo,
erst einmal vielen DAnk für die Antwort. Jetzt muss ich es wohl zugeben. Mir wäre es lieb, wenn beide ausziehen würden. Daher ist meine Frage wahrscheinlich auch falsch gestellt,…

Muss ich die Genehmigung zur Untervermietung in diesem Fall geben oder könnte ich diese auch verweigern?

#9

Also der, der ausscheidet bleibt dann trotzderm Gesamtschuldner so dass dem VM dann weiterhin 2 Gesamtschuldner zur Verfügung stehen?
ramses90

#10

ja sollange dieser nciht aus dem Vertrag entlassen wurde sind weiterhin alle drei Vertragspartner (Vermieter , Hauptmieter a+b) im Vertrag.

Das bedeute aber auch, dass man alle Mietvertraglichen Regelungen immer beide Mieter anschreiben muss, z.b. Nebenkostenabrechnung oder Kündigung.

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#11

Der scheidet ja nicht aus dem Vertrag aus, sondern zieht lediglich aus. D.h. der ist nur rein praktisch nicht mehr körperlich vor Ort anwesend. Das ist aber auch keine Voraussetzung für einen Mietvertrag.

Ich kann problemlos x Wohnungen überall anmieten, wo es mir Spaß macht (kann die weiteren Wohnungen auch sauber als Zweitwohnsitze anmelden), bin aber natürlich trotzdem immer nur in einer Wohnung, und habe auch nur einen offiziellen Erstwohnsitz.

D.h. für den Vermieter ändert sich vertraglich gar nichts, wenn ein Mieter (ggf. einer von mehreren) auszieht.

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#12

Es scheidet keiner aus.
Er zieht nur aus. Niemand ist verpflichtet, eine Wohnung, die er anmietet, auch zu benutzen.

Ohne Grund? Nein.
Aus §553 BGB:

„Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Das berechtigte Interesse dürfte durch die Einnahmen der Untervermietung gegeben sein.
Die die Belegung der Wohnung gleich bleiben würde, bleibt das Argument der „Überbelegung“ schon einmal außen vor.
Ob einer der beiden anderen Gründe vorliegt, weißt nur du.

Sehe es positiv: Du hast weiterhin zwei Schuldner, die gesamtschuldnerisch haften. Dazu hat der eine Schuldner durch die Mieteinnahmen eine bessere Liquidität, als wenn er nicht untervermieten würde.

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#13

… was ich daran aber noch nicht ganz verstehe.
O.k. ich bin Vermieter und es geht mich nichts an ob der Hauptmieter nun in der Wohnung wohnt oder diese einfach nur anmietet,…

Aber, ich habe eine Zweizimmerwohnung an zwei Personen beide Hauptmieter vermietet. Wieso sollte ich da noch einem Untermieter zustimmen? Macht das keinen Unterschied zu einem Hauptmieter, der eine zweite Person bei sich wohnen lassen möchte? Da muss ich der Untermiete zustimmen, das ist klar?!

#14

du als Vermieter hast mit den beiden hauptmitern eine Vertrag.

Der Untermieter geht dir nichts an. Da haben deine Mieter eine Mietvertrag mit den Untermieter.

#15

Jein. Grundsätzlich schon. Es gibt aber das Recht der Stellvertretung (§§ 164 ff. BGB). Insbesondere könnten sich die Mieter in der Mietvertragsurkunde wechselseitige Vollmachten eingeräumt haben.

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#16

Ich als Vermieter, muss dem Hauptmieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen, holt der Hauptmieter diese Erlaubnis bei mir als Vermieter nicht ein, und vermietet unter, ist das ein Kündigungsgrund.

#17

Das schon, allerdings in der gerichtlichen Praxis nur, wenn auf die Erteilung der Erlaubnis kein Anspruch bestand.

#18

Nein, ganz so ist das nicht.
Du hast eine Wohnung zur Nutzung durch die Mieter vermietet. „Dritte“ dürfen die Wohnung zunächst nicht dauerhaft nutzen. Der Vermieter soll natürlich wissen, wer da sein Eigentum nutzt - und zunächst einmal sind es (nur) die Mieter, die zur (dauerhaften) Nutzung berechtigt sind (und Familienmitglieder - Parter und Kinder gelten nicht als „Dritte“).
Daher gibt es auch die Pflicht, dass eine Gebrauchsüberlassung an Dritte anzumelden ist (und formal auch „zu gestatten“ ist - wobei diese Erlaubnis nur in begrenzten Fällen verwehrt werden darf).

Oh, erst habe ich den Unterschied nicht erkannt. Dir geht es darum, dass beide Hauptmieter nach wie vor dort wohnen dürften (auch wenn einer davon da Recht gar nicht nutzen will) und so zumindest theoretsch eine Belegung mit drei Personen denkbar ist.

Das Wohnungsaufsichtsgesetz NRW gibt da als Beispiel die Vorgabe, dass jedem Bewohner ab 6 Jahren Alter eine Wohnfläche von 9m² zur Verfügung stehen muss. Erst darunter spricht man in diesem Gesetz von einer Überbelegung. Ich vermute einmal, dass der Maßstab im Sinne des BGB ähnlich sein wird - habe davon aber keine Ahnung.