Einforderung der Grundschuld. Wie ist der technische Ablauf?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

Ein Grundstück hat schon mehrfach trotz eingetragener Grundschuld (ja, spannend) den Besitzer gewechselt. Der damalige Besitzer und auch die Privatperson zu dessen Gunsten die Grundschuld eingetragen ist, sind nicht auffindbar. Es gibt Indizien die vermuten lassen, dass das von beiden auch so gewollt ist.

Angenommen der begünstigte der Sicherheit (oder wahrscheinlicher dessen Erbe) fordert die Sicherheit ein.
Wie wäre denn der technische Ablauf?
Nach meinem Verständnis müsste zuerst nachgewiesen werden, dass der zugrundeliegende Vertrag nicht erfüllt wurde. Angenommen das war ein Kredit. Wie weist jemand nach, dass er kein Geld bekommen hat?
Welche anderen Geschäfte/Verträge würden zur Eintragung einer Grundschuld für eine Privatperson führen?

Ich bin gespannt auf eure Ideen.
MfG Frank

#2

Hallo,

wenn das

Der damalige Besitzer und auch die Privatperson zu dessen Gunsten die Grundschuld >eingetragen ist, sind nicht auffindbar.

zutreffen würde, wäre das

mehrfach den Besitzer gewechselt

nicht möglich gewesen.
Denn bei der Auflassung (so heisst der Verkauf im BGB) eines Grundstückes ist der Notar
vornehmlich als staatliches Organ tätig.
Er prüft anhand der gültigen Personalausweise (oder anderer öffentlicher Identitätsausweise)
die Identität des Verkäufers und Käufers und leitet den Auflassungsantrag an das Grundbuchamt weiter.Das Grundbuchamt prüft dann,ob der Verkäufer auch der Berechtigte
(Eigentümer laut Grundbuch) ist.

Zur Grundschuld
Diesen belasten immer das Grundstück und nicht einen bestimmten Eigentümer.
Außerdem ist eine Grundschuld unabhängig von der Erfüllung der zugrunde liegenden
Schuld.
In der Eintragung der Grundschuld finden sich alle wichtigen Angaben über diese.
Geltend machen kann also nur die dort genannte Person.

#3

Hallo,

Du meinst sicher den Eigentümer. (Ist aber egal.)

Zu jedem Eigentümerwechsel muss es einen notariellen Kaufvertrag geben. In diesen Kaufverträgen sollte auch stehen, wie mit en Belastungen - auch der genannten Grundschuld - umgegangen wird. Die spannende Frage ist, was wurde dort geregelt?

Die Kaufverträge - und auch die Bestelung der Grundschuld - solten sich in der Grundakte beim Amtsgericht (Grundbuchamt) einsehen lassen.

Im Übrigen würde ich mir von dem „plötzllich auftauchenden Berechtigten“ Kreditvertrag usw. vorlegen lassen.

Gruß
Jörg Zabel

#4

Vermutlich lohnt sich der Klageweg. Schon allein damit der Anspruch gerichtsfest nachgewiesen werden muss.

Angenommen dies ist tatsächlich möglich. Was wäre der nächste Schritt?
Hier bitte. Werde glücklich mit deinem Grundstück!?

MfG Frank

#5

Hallo,

Versteh ich jetzt nicht. Kannst Du das näher erklären?

Welches „dies“?

Einer Grundschuld muss nicht immer eine Forderung zu Grunde liegen. Auch muss der Höchstbetrag der Grundschuld nicht „ausgeschöpft“ sein. Ist zu klären, was ursprünglich mit der Grundschuld beabsichtigt war?

Was genau wird gefordert? Und wer kann was dabei belegen?
Ein „Ich hab die Grundschuld, und du musst mir das Grundstück übereignen“ ist so einfach nicht möglich. Dazu gehört ein weiter Weg.
Ich rate mit sämtlichen Unterlagen zur Rechtsberatung zu gehen. Das dürfte eine gute Investition sein …

Gruß
Jörg Zabel

#6

Genau das ist ja eben nicht möglich, da beide Vertragspartner untergetaucht sind.

Genau nach diesem Weg habe ich ja gefragt.
Wie ist der technische Ablauf fals jemand kommt, und Ansprüche aus dieser Grundschuld geltend macht?

MfG Frank

#7

Hallo,

Genau nach diesem Weg habe ich ja gefragt.

Der Weg ist ganz einfach, als Eigentümer ´geht man zum Grundbuchamt und schaut sich das Grundbuch an.
Interessant ist die sogenannte Abteilung III
In dieser sind Grundschulden und Hypotheken eingetragen.
Dort kann man also nachlesen, wer eine Grundschuld wann hat eintragen lassen und um was es dabei geht.
Hier ein Muster:
https://www.grundbuch.de/dritte-abteilung.html

Danach kann man dann entscheiden, ob ein

technische Ablauf fals jemand kommt, und Ansprüche aus dieser Grundschuld geltend macht?

Anspruch überhaupt noch möglich ist.
Denn auch die Forderung aus einer Grundschuld verjährt.

#8

Hallo,

Mag sein. Aber das Grundbuch ist noch da.

Also: Der Eigentümer mag zum Grundbuchamt gehen und der netten Rechtspflegerin erklären, dass er das Grundbuch und die Grundakte einsehen möchte.
In der Grundakte müssten die Grundschuldbestellung und auch die danach abgeschlossenen Kaufverträge zu finden sein. Hier ist zunächst nach irgendwas zu suchen, das die Sache aufklären kann.
In den Kaufverträgen sollte es Regelungen geben, wie mit der Grundschuld bei den Verkäufen umgegangen wurde. Möglicherweise ist in den Unterlagen zur Grundschuldbestellung irgendwas zu finden, das auf eine konkrete Forderung hinweist.

Einer Grundschuld muss nicht zwingend eine Forderung in gleicher Höhe entgegenstehen.
Auch wird eine Grundschuld nicht „einfach so“ aus dem Grundbuch gelöscht, weil „die Schulden abbezahlt“ sind, sondern sie bleibt erstmal im Grundbuch stehen.
Das könnte in Deinem Fall bedeuten, dass ein mögliches Darlehen möglicherweise schon längst abbezahlt wurde.
Was bedeutet, dass ein Grundschuldgläubiger nur mit dem präsentieren des Grundschuldbriefes (oder vielleicht nur mit dem Grundbuchauszug) erstmal gar nichts zu wollen hat. Er muss eine konkrete Forderung schon belegen können. Das dürfte nicht einfach sein.

Um weitere Auskünfte könntest Du auch die nette Rechtspflegerin vom Grundbuchamt bitten - auch wie Du die Grundschuld möglicherweise los werden kannst (vorausgesetzt, sie hat Lust Dir zu antworten - da soll es solche und solche geben …)

Ich hoffe, Deine Frage ist jetzt beantwortet.

Gruß
Jörg Zabel