Einfriedungspflicht in Niedersachsen: Schwierig!

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Ich dachte, die Einfriedungspflicht sei eindeutig und unsere Nachbarn offensichtlich auch. Vermutlich ist es bei uns wohl nicht so eindeutig, denn es sieht folgendermassen aus:
Auf der Vorderseite der Reihenhäuser (Haupteingänge) läuft ein Privatweg auf den Grundstücken entlang bis zum letzten Haus (parallel zur Hausfront, gesichert durch gegenseitiges Wegerecht). Die Grundstücke beinhalten das jeweilige Wegstück und grenzen wieder an andere Grundstücke, die unseren liegen. Die Zufahrt zu den Häusern ist also nur von einem Endgrundstück aus über diesen Weg möglich. Nur dieses Endhaus grenzt seitlich direkt an eine öffentliche Strasse. Auf der Rückseite der Reihenhäuser grenzen an den Grundstücken öffentliche Einstellplätze an. Erst dahinter befindet sich eine öffentliche Stichstrasse (Sackgasse). Wir kommen also von hinten nur an unsere Grundstücke, wenn keine Autos dort parken (meist stehen dort keine Autos). Gemäss NBO ist die Einfriedungspflicht auf der rechten Seite des Grundstücks, und zwar von der gemeinsamen Strasse oder Weg aus betrachtet, an der die Grundstücke gemeinsam liegen.

Nun lautet hier die alles entscheidende Frage: Ist der vor den Häusern (auf unseren Grundstücken) verlaufende Privatweg massgebend? Oder die öffentliche Strasse, die hinter den hinter unserem Grundstück befindlichen öffentlichen Einstellplätzen verläuft?

Wir dachten bisher, es wäre der Weg (vorn) massgebend, denn die Grundstücke grenzen hinten ja nicht an eine Strasse, sondern an öffentliche Einstellplätze! Nun behauptet ein Nachbar das Gegenteil und der Notar stützt angeblich seine Aussage.

Zusatzfrage 1: Unsere Nachbarn haben schon Sichtschutzwände gebaut. Müssen sie die wieder abbauen, wenn sich jetzt herausstellt, dass es irrtümlich geschehen war oder müssen wir die dann zum Zeitwert übernehmen?

Zusatzfrage 2: Angeblich hätte der Bau einer Sichtschutzwand nichts mit der Einfriedungspflicht zu tun. Wieso das?
Das ist doch nichts anderes als ein 1,8m hoher Zaun, oder?

MfG
Werner

#2

Hallo Werner,

Die Erschließung der Grundstücke erfolgt von der öffentlichen Straße über den angelegten Privatweg vor den Häusern. In der Gemeinschaftsordnung bzw. in den Kaufverträgen ist hierzu keine Regelung getroffen und die Grundstücke sind nicht nach WEG geteilt.
Dementsprechend ist die Einfriedungsregelung von dem Privatweg aus maßgeblich. Damit ist auch schon die Zusatzfrage 1 beantwortet.

Zusatzfrage 2 ist, ohne die Art und Weise der Errichtung zu kennen, nicht beantwortbar. Ich nehme an, daß es sich hier um eine handelsübliche Terrassentrennwand handelt. So lange das Bauamt dies nicht bemängelt, laßt sie doch einfach stehen.

Sind die Grundstücke nach WEG geteilt, muß die Gemeinschaft die Einfriedung vornehmen. Aber dafür würde ich erst einmal in Eurer Gemeinschaftsordnung nachsehen.

Anmerkung: Macht es nicht komplizierter als es schon durch den Gesetzgeber gestaltet wurde. Die Gemeinschaft führt eine Eigentümerversammlung durch und bestimmt durch Beschluß, wie die Einfriedung zu erfolgen hat und splittet dann die Kosten anteilig.

Christian

#3

Hallo Christian,

das versteh ich nicht so ganz. Was heisst „nach WEG geteilt“? Das ehemalige Gesamtgrundstück ist real in rechtlich einzelne Grundstücke aufgeteilt worden, das heisst, jedes Reihenhaus steht auf seinem EIGENEN Grundstück. Es handelt sich also insgesamt 6 eigenständige Grundstücke nebeneinander. Es gibt bisher keinerlei Vereinbarung zur Einfriedung, auch nicht im Kaufvertrag.

Wenn nun unsere Grundstücke geteilt sind, sind wir doch auch keine Eigentümergemeinschaft! Es gibt auch keine Gemeinschaftsordnung. Sondern jeder ist voll für sein Grundstück selber verantwortlich.

Also: Ist dann der Privatweg massgebend, der auf unseren Grundstücken vor den Häusern verläuft?

MfG
Werner

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#4

Hallo Werner

ok real geteilt. Der Privatweg ist nun der Ausgangspunkt, weil von dort aus die Erschließung der Gebäude erfolgt. Es spielt die Eigentumsform keine Rolle.

Frage von mir:
Der Privatweg wird von allen sechs Parteien genutzt. Wie beteiligen sich die sechs Parteien am Unterhalt dieses Weges ? Krasses Beispiel Streupflicht. Haus Nr. 1 muß streuen, da Haus 2-6 hier morgens passieren muß und Haus Nr. 6 kann aber morgens im Bett liegen bleiben, da an diesem Haus kein Passant mehr vorbeikommt? Wie habt Ihr die Instandhaltung nach 10 bis 15 Jahren geregelt. Da bastelt doch keiner an seinen 5 Meter Weg vor seinem Haus herum oder?

Christian

#5

Hallo Werner

ok real geteilt. Der Privatweg ist nun der Ausgangspunkt, weil
von dort aus die Erschließung der Gebäude erfolgt. Es spielt
die Eigentumsform keine Rolle.

>>> Gibt´s da eine Rechtsquelle? Denn im NachbarG Niederschsen wird nur von der gemeinsamen „Strasse oder Weg“ gesprochen, an dem die Grundstücke liegen. Von Erschliessung kein Wort…

Frage von mir:
Der Privatweg wird von allen sechs Parteien genutzt. Wie
beteiligen sich die sechs Parteien am Unterhalt dieses Weges ?
Krasses Beispiel Streupflicht. Haus Nr. 1 muß streuen, da Haus
2-6 hier morgens passieren muß und Haus Nr. 6 kann aber
morgens im Bett liegen bleiben, da an diesem Haus kein Passant
mehr vorbeikommt? Wie habt Ihr die Instandhaltung nach 10 bis
15 Jahren geregelt. Da bastelt doch keiner an seinen 5 Meter
Weg vor seinem Haus herum oder?

>>> Da gibt´s bisher nur einen Entwurf (Eintragung des gegenseitigen Geh- und Fahrrechtes soll noch erfolgen). Darin heisst es sinngemäss, dass der Unterhalt dieser Anlage von den Begünstigten anteilig zu tragen ist (den genauen Wortlaut muss ich mal nachschlagen). Wobei meiner Meinung nach noch zu spezifizieren ist, was genau darunter zu verstehen ist. Und eine Streupflicht z.B. ist so nicht geregelt. Andererseits bin ich als Inhaber des Wegestücks aufgrund BGB sowieso verpflichtet, sicherzustellen, dass der Weg von den Begünstigten Nutzer des Geh-/Fahrrechts benutzbar ist. Also müsste ich auch im Winter streuen.
Eine Erneuerung ist nicht geregelt. Ich denke, dass in einem Sanierungsfall man sich entweder gemeinsam einigt oder eben jeder sein 5m-Stück saniert, wie er es will. Denn schliesslich gehört das jeweilige Wegstück (Pflasterung) ja jedem selber und nicht der Gemeinschaft. Fraglich wäre nur, ob die Begünstigten dabei Mitspracherecht haben oder einfach nur die Kosten anteilig mit tragen müssen (wie oben genannt)?
Übrigens: Die Begünstigten sind z.B. beim 1.Grundstück die Häuser 1-6, beim 2.Grundstück 2-6, beim 3.Grundstück 3-6 usw.
So soll es festgelegt werden. Das heisst, bei jedem Wegstück sieht sowieso die Zusammensetzung der Begünstigten anders aus.

Zusatzfrage:
Kann ich eine bestimmte Nutzung beim Geh-/Fahrrecht eigentlich ausschliessen? Es geht hier um unerträglichen Lärm, der entsteht, wenn die Kinder der Hausreihe an der schrägen Einfahrt vorn stundenlange BobbyCar- und Roller-Rennen veranstalten (wir wohnen im 2.Haus). Diesen Krach kann man überall im ganzen Haus hören, selbst wenn man alle Türen und Fenster schliesst! Ich möchte dabei nicht generell das Spielen verbieten (gehört ja auch zur normalen Nutzung des Geh-/Fahrrechts). Was wäre da sinnvoll?

MfG
Werner

#6

Ihr setzt Euch den Hut mit dem Kran auf !!
Hallo Werner

ok real geteilt. Der Privatweg ist nun der Ausgangspunkt, weil
von dort aus die Erschließung der Gebäude erfolgt. Es spielt
die Eigentumsform keine Rolle.

>>> Gibt´s da eine Rechtsquelle? Denn im NachbarG
Niederschsen wird nur von der gemeinsamen „Strasse oder Weg“
gesprochen, an dem die Grundstücke liegen. Von Erschliessung
kein Wort…

Erschließung heißt hier der allgemeine Zugang zum Gebäude.

Frage von mir:
Der Privatweg wird von allen sechs Parteien genutzt. Wie
beteiligen sich die sechs Parteien am Unterhalt dieses Weges ?
Krasses Beispiel Streupflicht. Haus Nr. 1 muß streuen, da Haus
2-6 hier morgens passieren muß und Haus Nr. 6 kann aber
morgens im Bett liegen bleiben, da an diesem Haus kein Passant
mehr vorbeikommt? Wie habt Ihr die Instandhaltung nach 10 bis
15 Jahren geregelt. Da bastelt doch keiner an seinen 5 Meter
Weg vor seinem Haus herum oder?

>>> Da gibt´s bisher nur einen Entwurf (Eintragung
des gegenseitigen Geh- und Fahrrechtes soll noch erfolgen).
Darin heisst es sinngemäss, dass der Unterhalt dieser Anlage
von den Begünstigten anteilig zu tragen ist (den genauen
Wortlaut muss ich mal nachschlagen). Wobei meiner Meinung nach
noch zu spezifizieren ist, was genau darunter zu verstehen
ist. Und eine Streupflicht z.B. ist so nicht geregelt.
Andererseits bin ich als Inhaber des Wegestücks aufgrund BGB
sowieso verpflichtet, sicherzustellen, dass der Weg von den
Begünstigten Nutzer des Geh-/Fahrrechts benutzbar ist. Also
müsste ich auch im Winter streuen.
Eine Erneuerung ist nicht geregelt. Ich denke, dass in einem
Sanierungsfall man sich entweder gemeinsam einigt oder eben
jeder sein 5m-Stück saniert, wie er es will. Denn schliesslich
gehört das jeweilige Wegstück (Pflasterung) ja jedem selber
und nicht der Gemeinschaft. Fraglich wäre nur, ob die
Begünstigten dabei Mitspracherecht haben oder einfach nur die
Kosten anteilig mit tragen müssen (wie oben genannt)?
Übrigens: Die Begünstigten sind z.B. beim 1.Grundstück die
Häuser 1-6, beim 2.Grundstück 2-6, beim 3.Grundstück 3-6 usw.
So soll es festgelegt werden. Das heisst, bei jedem Wegstück
sieht sowieso die Zusammensetzung der Begünstigten anders aus.

  1. Hast Du ein Haus ohne die Eintragung gekauft? Was ist wenn diese Eintragungen im Grundbuch aus irgendwelchen Gründen nicht erfolgen ?

  2. Ihr zieht Euch die Hosen mit der Kneifzange an. Erklärt den Privatweg zum Gemeinschaftseigentum zu je einen sechstel. Damit ist alles geregelt in Sachen Unterhalt, Instandsetzung, Versicherung etc. Nach Deiner Ausführung darf der Bewohner vom Haus Nr. 3 den Weg nur bis zum Haus Nr. 3 nutzen. Das wird ja lustig im weiteren Zusammenleben!! Haus 4 saniert den Weg mit gelb Pflastersteinen und Haus 1 mit blauen Kies. Oh je!

Zusatzfrage:
Kann ich eine bestimmte Nutzung beim Geh-/Fahrrecht eigentlich
ausschliessen? Es geht hier um unerträglichen Lärm, der
entsteht, wenn die Kinder der Hausreihe an der schrägen
Einfahrt vorn stundenlange BobbyCar- und Roller-Rennen
veranstalten (wir wohnen im 2.Haus). Diesen Krach kann man
überall im ganzen Haus hören, selbst wenn man alle Türen und
Fenster schliesst! Ich möchte dabei nicht generell das Spielen
verbieten (gehört ja auch zur normalen Nutzung des
Geh-/Fahrrechts). Was wäre da sinnvoll?

Geh- und Fahrrecht kann man nur sehr bedingt beschränken. Wie ist es denn eigenlich mit dem Leitungsrecht. Ist das denn schon geregelt ?

Du ziehts die Angelegenheit Kinderlärm falsch auf. Nicht die Kinder sind schuld am Lärm, sondern der Bauträger der den Schallschutz nicht eingehalten hat. Mangelanzeige an Bauträger absenden !!

Christian

#7

Erschließung heißt hier der allgemeine Zugang zum Gebäude.

>>> Das steht so aber leider nirgends drin, jedenfalls nicht im NachbarG (Niedersachsen). Da ist nur von dem Weg/Strasse die Rede, an dem die Grundstücke liegen. Kein Wort vom „Zugang“ oder „Erschliessung“. Gibt´s da nicht noch eine andere Rechtsquelle oder Urteil vielleicht?

Frage von mir:
Der Privatweg wird von allen sechs Parteien genutzt. Wie
beteiligen sich die sechs Parteien am Unterhalt dieses Weges ?

  1. Hast Du ein Haus ohne die Eintragung gekauft? Was ist wenn
    diese Eintragungen im Grundbuch aus irgendwelchen Gründen
    nicht erfolgen ?

>>> Es gibt bisher keine Eintragung, aber jeder Käufer hat sich per Kauf-/Bauvertrag dazu verpflichten müssen, etwaige Geh-, Fahr- und Wegerechte für Stromleitungen etc. eintragen zu lassen, sobald die Umschreibung der Grundstücke erfolgt ist.

  1. Ihr zieht Euch die Hosen mit der Kneifzange an. Erklärt den
    Privatweg zum Gemeinschaftseigentum zu je einen sechstel.
    Damit ist alles geregelt in Sachen Unterhalt, Instandsetzung,
    Versicherung etc. Nach Deiner Ausführung darf der Bewohner vom
    Haus Nr. 3 den Weg nur bis zum Haus Nr. 3 nutzen. Das wird ja
    lustig im weiteren Zusammenleben!! Haus 4 saniert den Weg mit
    gelb Pflastersteinen und Haus 1 mit blauen Kies. Oh je!

>>> Naja, ganz so kritisch sehe ich das nicht. Aber wenn zum Beispiel am Pflaster am letzten Haus oder vorletztem Haus was repariert werden soll, sehe ich auch nicht ein, dass ich die Kosten mit trage, denn ich nutze doch die Zuwegung dahin gar nicht (bei einem gemeinsamen Weg müsste ich aber ein Sechstel bezahlen). Also ich find´s eigentlich ganz ok so wie wir es hier vorhaben. Allerdings sind einige Dinge noch vorher noch vertraglich zu klären, das ist richtig. Wie zum Beispiel: Kann jemand im ersten Haus einfach einen Reinigungsdienst für sein Wegstück beauftragen und die Begünstigten müssen sich daran beteiligen? Naja, das müssen wir dann wohl vorher klar festlegen.

Geh- und Fahrrecht kann man nur sehr bedingt beschränken. Wie
ist es denn eigenlich mit dem Leitungsrecht. Ist das denn
schon geregelt ?

Du ziehts die Angelegenheit Kinderlärm falsch auf. Nicht die
Kinder sind schuld am Lärm, sondern der Bauträger der den
Schallschutz nicht eingehalten hat. Mangelanzeige an Bauträger
absenden !!

>>> Nee, so einfach ist das nicht. Schallschutz heisst ja nicht, dass man im Haus von den Dingen draussen gar nichts mehr hören kann. Sondern da gibt es Grenzwerte, die gemäss DIN eingehalten werden müssen. Und diese einzuhaltenden DIN-Grenzwerte sind ziemlich bescheiden, wie ich mittlerweile weiss (wenn die eingehalten sind, kann man nichts reklamieren, aber der Lärm kann trotzdem stören! Da kommt man nur mit einer Schallschutzmessung weiter. Und das haben wir in Bezug auf den Schallschutz zum Nachbarhaus (nicht nach draussen) schon hinter uns:
Man kann subjektiv die Benutzung der Treppe im benachbarten Haus relativ laut hören (stört in allen Häusern unserer Reihe). Schallmessung veranlasst (Kosten 2000DM), Ergebnis: Es werden sogar knapp die Werte eines ERHÖHTEN Schallschutzes nach DIN eingehalten! Reklamation absolut zwecklos! Trotzdem werden wir alle mit den lauten Treppen des jeweiligen Nachbarn (Stahlharfentreppen) leben müssen…
Und ähnlich könnte es vermutlich beim Schallschutz nach draussen sein.
Übrigens: Die Häuser sind (richtigerweise!) wohl auch nur auf eine äussere Schalldämmung für eine selten benutzen Strasse im Wohngebiet ausgelegt (was ja auch zutrifft hier), da gibt es nach DIN unterschiedliche zu schuldende Dämmwerte je nach „Lärmbelästigungsklasse“.
Also, ich gehe subjektiv davon aus, dass es nicht am äusseren Schallschutz liegt, denn fahrende Autos in der Nähe unserer Häuser kann man in den Häusern wirklich nicht oder fast nicht hören. Die rennenveranstaltenden Kinder dagegen schon, und zwar auch in den Räumen der von der Einfahrt abgewandten Seite des Hauses (Gartenseite)! Ist wirklich ein Riesenkrach der da entsteht.

MfG
Werner