Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Sanierung nach Anschaffung einer Immobilie

Geld & Sparen Steuern
#1

Ich beziehe mich auf folgende Aussage in Bezug auf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung:

Im Gegensatz zu Erhaltungsaufwendungen, die sofort als Werbungskosten abziehbar sind, berücksichtigt das Finanzamt Herstellungsaufwendungen nur bei der Abschreibung.

Auch hier gilt eine Faustregel: Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen führen zu Herstellungskosten eines Gebäudes, wenn sie
-innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Objekts durchgeführt werden und
-die Aufwendungen netto 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Fragen hierzu:

  • Zählt man alle Sanierungsarbeiten zusammen (also zB Sanitär, Fliesenlegearbeiten, Elektro)?
  • Man zieht die jeweiligen Nettobeträge heran, richtig?
  • Spielt es eine Rolle, dass bei den Kosten Gegenstände verbaut wurden, die länger genutzt werden (zB Badewanne, Toilette, Waschbecken)?
  • Wie ist es, wenn man im Jahr der Anschaffung unter den 15 Prozent liegt? Im fiktiven Beispiel könnten man dann für den Veranlagungszeitraum alles sofort absetzen. Aber man muss ja drei Jahre betrachten. Heißt das, man könnte rechtmäßig alles absetzen, wenn aber später innerhalb der Drei-Jahres-Frist noch mehr saniert wird, wird rückwirkend nochmal alles geändert?
  • Wenn in den drei Jahren die Heizung repariert werden musste (also nicht neu gemacht, sondern einfach instandgesetzt), gilt das dann unabhängig davon auf jeden Fall als Werbungskosten?

Danke für alle Hilfestellungen.

#2

Ja.

Bei umfassender Sanierung mit Standardhebung in drei der vier Kernbereiche Elektro, Heizung, Sanitär und Fenster werden die Aufwendungen im Übrigen ohnehin zu Herstellungskosten, unabhängig von der Beurteilung als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Nein, es sei denn die Umsatzsteuer kann als Vorsteuer abgezogen werden.

Nein, solange sie nicht ein eigenes Wirtschaftsgut darstellen (z.B. eine Einbauküche).

Nein. Ausgenommen bleiben Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, das ist bei einer Heizungsreparatur nicht der Fall. Die jährliche Heizungswartung fällt jedoch raus.

Ja, es liegt dann ein rückwirkendes Ereignis vor. Das kostet dann gegebenenfalls auch Zinsen beim Finanzamt.

#3

Sorry, Korrektur, für die Prüfung der 15%-Grenze stellt man auf die Nettobeträge ab. Für die Höher der AfA stellt man dann auf die Abziehbarkeit ab.

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#4

Danke! Mit diesen Infos gehe ich von folgendem aus (fiktives Beispiel, Kauf einer ETW im Wert von 100.000 Euro):

Badsanierung Sanitär: 5.500 Euro (netto),
Badsanierung Fliesenlegearbeiten: 4.000 Euro (netto),
Badsanierung Malerarbeiten: 450 Euro (netto),
Badsanierung dazugehörige E-Installation: 450 Euro (netto),
Reparatur Heizung (nur an den Ventilen der Heizkörper, die eigentliche Heizung ist Zentralheizung): 450 Euro (netto).

Macht 10.850 Euro, also unter den 15 Prozent. Von den vier Kernbereichen sehe ich erstmal nicht drei betroffen. Die E-Arbeiten könnten in Zusammenhang mit der Badsanierung entstanden sein (Durchlauferhitzer). Mal sehen, ob das FA dem zustimmt.

Wenn ja, gehe ich mal davon aus, dass das entstehende Minus von anderem Einkunftsarten abgezogen werden kann? Wenn also im gleichen Jahr Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit entstanden sind, würde sich sofortige Absetzung lohnen im Vergleich zu Abschreibung?

#5

Eigentlich immer, bei einem AfA-Zeitraum von 50 Jahren. Zudem geht AfA-Volumen auch bei Langzeitbetrachtung sehr oft verloren, weil die Immobilie später selbst genutzt oder spekulationssteuerfrei veräußert wird. Wenn mehr Werbungskosten als im Veranlagungszeitraum benötigt anfallen, können Erhaltungsaufwendungen auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig verteilt werden, das sollte dann das Mittel der Wahl sein.

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#6

Ah, das müsste die Entscheidung zwischen Zeile 39 oder 40 sein. Heißt das, man kann frei wählen, dass man auf fünf Jahre verteilt? Wenn im Jahr 2017 die Vermietung erst nach der Sanierung erfolgte und dementsprechend sehr geringe Mieteinnahmen vorliegen, dann sollte man also durchaus auf fünf Jahre gehen, wenn die Wohnung in den nächsten Jahren nicht veräußert werden soll? Weil man mit Werbungskosten nur maximal auf Null, aber nicht ins Minus kommen kann?

Eine Wissenschaft für sich… Danke für deine Tipps, langsam kommt man der Sache näher.

#7

Nein, du kannst negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben. Die Verrechnung erfolgt zunächst innerhalb dieser Einkunftsart, danach mit den den anderen Einkünften (nichtselbständige Arbeit etc.), falls die Verluste nicht verrechnet werden können, erfolgt Rück- bzw. Vortrag. Allerdings ist eine Glättung der Einkünfte manchmal sinnvoll, um Sonderausgaben, außergewöhnliche Belastungen, Steuerermäßigungen, Entlastungsbeträge und Freibeträge nutzen zu können und um gegebenenfalls eine Glättung der Progression zu erreichen. Der Super-Gau ist, wenn dein Gesamtbetrag der Einkünfte unter den Grundfreibetrag fällt, aber noch positiv bleibt. Dann verlierst du alles, was ich genannt habe und bekommst nicht mal einen Vor- oder Rücktrag. Deswegen ist diese Verteilung zu prüfen.

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#8

Okay, soweit alles verstanden.

Der fiktive Steuerpflichtige hat nur eine Wohnung, dafür aber konstante Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit und wird daher prüfen, ob er besser alles im 1. Jahr ansetzt.

Vielen Dank nochmal.