Erbengemeinschaft Eigennutzung Sanierung

Geld & Sparen Steuern
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#1

Meinem Opa und seiner Schwester gehört als Erbengemeinschaft ein Haus mit mehreren Wohnungen jeweils zu 50/50. Nachdem die Mieterin im Erdgeschoss ausgezogen war, wurde die Wohnung komplett saniert. Anschließend sind mein Opa und meine Oma in diese Erdgeschosswohnung gezogen. Jetzt handelt es sich ja um eine (teilweise) Eigennutzung.

Wie können die Kosten der Sanierung jetzt abgeschrieben werden, da die Wohnung (teilweise) eigengenutzt wird? Entsteht dadurch ein Nachteil für meine Großtante, da sie die Sanierung ggf. nicht so steuerlich abschreiben kann als wenn jemand fremdes eingezogen wäre? Falls ja - wie könnte man diesen Nachteil ausgleichen, gibt es dafür einen Ansatz?

Falls irgendwie relevant: Meine Großtante wohnt nicht in diesem Haus und erhält im Gegenzug für die Eigennutzung meines Opas die Miete für eine vergleichbare Wohnung.

Ich bin dankbar für jede Antwort, da das Thema für mich/uns doch ziemlich komplex ist…

#2

Hallo Justus,

vorab eine Frage, wer hat die Sanierungskosten letztlich getragen?
Alles andere versuche ich mal an einem Beispiel zu erläutern:
Sei das Haus ein Objekt mit 3 gleichen Wohnungen, davon 2 vermietet und 1 von Opa und Oma bewohnt. Diese Wohnung macht 1/3 (2/6) des Hauses aus. Sie wird ganz eigengenutzt, nicht nur teilweise. Opas Anteil an der Erbengemeinschaft beträgt 50 % (3/6), also mehr als die Wohnung ausmacht. Steuerlich kann er dies nun so erklären, dass er die eigengenutzte Wohnung insgesamt aufgrund eigenen Rechts nutzt. Trägt er die Sanierungskosten allein, kann er die Lohnanteile etc als Handwerkerleistungen in seiner Steuererklärung geltend machen.
Die 2. Wohnung wird nun der Großtante, so wie praktiziert, allein zugerechnet. Sie hat Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die dritte Wohnung teilen sich die beiden nun wieder und haben jeweils daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Opa das restliche 1/6 aus seinem Anteil am Haus). Diese Zuordnung und Aufteilung erfolgt in der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte.
Viele Grüße aus Landshut
Steffen Göldner

#3

Hallo Steffen,

die Kosten bei der Sanierung von Wohnungen im Haus werden immer vom Hauskonto bezahlt, so auch in diesem Fall. Sie wurden also gemeinsam getragen.

Wie sieht es in diesem Fall aus? Durch die Eigennutzung meines Opas ist jetzt ein Nachteil bezüglich der Verringerung der Steuerlast für meine Großtante bzw. die Erbengemeinschaft / das Haus entstanden, oder? Sie / die Erbengemeinschaft kann die Sanierungskosten jetzt nicht in dem Maße abschreiben wie wenn jemand fremdes eingezogen wäre?

Auf jeden Fall schon einmal vielen Dank für die Auskunft!

Viele Grüße
Christian

#4

Hallo Christian, wenn dies gerade erst gelaufen ist, kommt es auf den Auftraggeber an. Sollte dies der Opa allein sein, also ohne Großtante, dann kann er den Betrag an das Hauskonto erstatten mit dem gleichen zuvor geschilderten Ergebnis.
Ist das schon lange gelaufen, so ist der Betrag, der auf die Großtante lautet, verloren. Da die halbe Wohnung nicht gegen Miete überlassen ist (nehme ich mal an) kann sie keine Werbungskosten geltend machen. Die andere Hälfte der Kosten, die auf den Opa entfällt, kann soweit Arbeitslohn etc beim Opa als Handwerkerkosten geltend gemacht werden.
Viele Grüße aus Landshut
Steffen Göldner

#5

Hallo Steffen,

Auftraggeber der Sanierung ist die Erbengemeinschaft. Die Sanierung wurde gerade erst abgeschlossen. Ob mein Opa und meine Oma Miete zahlen wäre noch offen. Miete zu zahlen würde für meinen Opa erst einmal keinen Nachteil bringen (andere Gründe). Die würde dann natürlich ganz normal versteuert werden wie bei einem fremden Mieter. Theoretisch könnten sie also auch ganz normal Miete zahlen falls das bezüglich der Abschreibung von Vorteil bzw. gerechter für meine Großtante wäre. Was für einen Unterschied würde das denn machen?

Wir möchten auf jeden Fall sicherstellen, dass durch die Eigennutzung durch meinen Opa kein steuerlicher Nachteil für meine Großtante entsteht. Falls sich das nicht vermeiden lässt, müsste man nämlich über einen Ausgleich nachdenken…

#6

Hallo Christian
also ich mach das wieder mit einem Beispiel:
Ausgangspunkt sind drei Wohnungen gleich groß. Dein Opa wohnt mit Oma in Wohnung 1, Deine Tante nirgends in dem Haus. Deinem Opa gehört von jeder Wohnung faktisch die Hälfte, so auch von der Wohnung, die er bewohnt. Für diese seine Hälfte kann er die Lohnkosten aus der Sanierung in seiner Steuererklärung geltend machen (ich hoffe das wirkt sich auch aus). Die zweite Wohnungshälfte gehört seiner Schwester. Sie vermietet diese Hälfte an ihn ortsüblich und fremdüblich. Diese Vermietung gehört nur ihr. Sie kann ihren Anteil an den Sanierungskosten als Werbungskosten absetzen, wie auch anteilig alle anderen Betriebskosten, die die Erbengemeinschaft bzgl. dieser Wohnungshälfte trägt. Wohnung 2 und 3 sind dann beiden Beteiligten wieder hälftig zuzurechnen in der Feststellungserklärung.
Viele Grüße aus Landshut
Steffen Göldner

#7

Hallo Steffen,

das klingt soweit verständlich…

Ist in dieser Logik bereits berücksichtigt, dass meine Großtante aktuell im Ausgleich für die Eigennutzung meines Opas die Miete für eine vergleichbare Wohnung erhält? Mir kommt es jetzt nämlich etwas viel vor, wenn meine Großtante sowohl die Miete dieser Wohnung, die Hälfte der Wohnung meines Opas und die Hälfte der Miete der dritten Wohnung erhält. Das wären ja dann mehr als 50% aller Mieten. Oder habe ich einen Denkfehler?

Besten Dank für die Informationen!

#8

Hallo Christian
ja stimmt das wäre zu viel. Also nochmal kurzgefasst:
Wohnung 1 - Dein Opa wohnt da und hat zu 50% eigenes Recht und zu 50% gemietet von seiner Schwester
Wohnung 2 und 3 gehen dann an Beide je zur Hälfte.
Viele Grüße aus Landshut
Steffen Göldner

#9

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