wir sind drei Geschwister und eine Erbengemeinschaft.
Wir würden gerne das Häuschen unserer verstorbenen Eltern verkaufen.
Ein privates Testament, das uns zu je 1/3 als Erben einsetzt, liegt vor. Keiner schlägt das Erbe aus, keiner will das Haus übernehmen, und wir sind uns einig, dass es erst zügig entrümpelt und dann verkauft werden soll.
ABER das Nachlassgericht hat signalisiert, dass sie für einen Erbschein mindestens ein halbes Jahr brauchen
Bis dahin wird die Gebäudeversicherung massiv teurer (unbewohnt), wir müssen eine extra Haftpflicht abschließen UND und um Wasser, Öl Garten, Strom etc kümmern (ich wohne ca 1 Stunde weit weg, da hält sich mein Interesse etwas in Grenzen, da regelmäßig hin zu eiern) . Wir wären alle das Haus also lieber heute als morgen los.
Müssen wir nun zwingend auf diesen Erbschein warten oder können wir, wenn wir uns sowieso immer alle einig sind, das Haus auch so der Bank übergeben um einen Käufer zu suchen/finden und die Immobilie verkaufen, ohne vorher im Grundbuch eingetragen zu sein oder einen Erbschein vorzulegen?
Ach ja für alle Fälle: wir haben jeder einzeln eine Generalvollmacht über den Tod hinaus und das einzige Testament liegt auch vor, das uns zu gleichen Teilen berücksichtigt. Sonstige direkte Nachkommen oder Eltern/Großeltern gibt es nicht (mehr), die Enkel wurden nicht bedacht.
sind die Generalvollmachten privatschriftlich ausgestellt? Dann bräuchtet Ihr, damit sie für ein Grundstücksgeschäft wirksam sind, eine öffentliche Beglaubigung für diese Vollmachten. Diese Beglaubigung kann ein Notar oder auch die Betreuungsbehörde vornehmen, meines Wissens geht das auch noch nach dem Tod des Vollmachtgebers, wenn keine Zweifel an der Authentizität bestehen.
Ob ein Notar ein privatschriftliches Testament als rechtswirksamen Nachweis des Erbes akzeptiert und einen Grundstücksverkauf beurkundet, wenn er durch die Erben stattfindet, hängt wohl auch von seiner Einschätzung des Gesamtbilds der Verhältnisse ab, den täte ich vorab schlicht mal fragen, wie er die Sache sieht. Das in diesem Zusammenhang eher hartleibige Grundbuchamt kann die notwendigen Berichtigungen auch noch im Lauf der nächsten zwei Jahre vornehmen, und bis hin wird der Erbschein da sein.
Vielleicht könnt Ihr davon profitieren, dass die „Amtsnotare“ in Südwürttemberg-Hohenzollern lange Zeit was anderes waren als andere - es kann sein, dass sich etwas von dem Stallgeruch erhalten hat: Als wir in dieser Situation waren, ging das alles in einem Rutsch mit einem einzigen, schnellen Termin - die Amtsnotare in Südwürttemberg-Hohenzollern waren gleichzeitig in persona auch Familien- und Nachlassgericht. Schade, dass dieser Überrest des französischen Besatzungsrechts nicht mehr besteht, er machte manches einfacher.
Das kommt von dem früheren (1952 bis 1972) Namen des Regierungsbezirks Tübingen.
Der Name „Württemberg-Hohenzollern“ aus französischer Feder hatte den Schönheitsfehler, dass das Herzogtum Württemberg in den Grenzen vor 1810 im Wesentlichen in der Amerikanischen Zone lag; der Teil Vorderösterreichs zwischen Donau und Bodensee, um den es vorliegend geht, war erst von Napoleon dem ebenfalls von ihm geschaffenen Königreich Württemberg zugeschlagen worden.
(Ich glaube, es wäre was für einen pensionierten Realschullehrer aus Oberschwaben, ein Pendant zur „Brücke über die Drina“ zu verfassen…)
Hallo.
Bin absolut kein Rechtsexperte aber bei uns ging das Alles sogar ohne Erbschein da die Erbfolge
ganz klar war, Nachweis mittels Stammbuch. So ein Erbschein kostet ja auch ein paar hundert Euro.
Gruß
Gerald
Das kann ich bestätigen. Bis Ihr das Haus entrümpelt, ggf. notwendige Instandsetzungen durchgeführt (Verbessert den Kaufpreis), das Objekt bewertet, ein Käufer gefunden wurde, ihr Euch handelseinig geworden seit und der Köufer seine Finanzierung gesichert hat, kann locker ein halbes Jahr vergehen.
Kleiner Typ noch um Ärger zu vermeiden: Stimmt der Eigentumsübergabe erst zu, wenn ihr das Geld gesehen habt, unabhängig davon wie rührselig die Geschichte ist warum er erst später bezahlen kann.
Das spart hinterher eine Masse Ärger…
Ein Kaufvertrag, egal über was, ist ein reines Verpflichtungsgeschäft. Er ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen und ist sogar dann rechtswirksam, wenn eine Partei ihre Pflichten zur Übertragung von Eigentum und Besitz nicht erfüllen kann. Selbst ich könnte einen wirksamen Kaufvertrag über das Grundstück mit seinen Gebäuden abschließen. Da kann die Erbengemeinschaft es erst recht. Die hat zudem das Recht, das Grundstück zu betreten usw., weil die Mitglieder der Erbengemeinschaft in der Sekunde des Todes des Erblassers/der Erblasserin Eigentum an dem Grundstück erlangt haben.
ist es denn sehr verbreitet, dass ein Notar, der ein Geschäft über den Kauf eines Grundstücks beurkunden muss, sich weder davon überzeugt, dass der Verkäufer Eigentümer des Grundstücks ist, noch davon, dass er zu dem Verkauf berechtigt ist?
In dem einzigen Fall, in dem ich ein Grundstück verkauft habe, hat er beides getan. War das jetzt ein Erbsenzähler, Krümelpicker usw., oder machen Notare sowas öfters, um nicht zu sagen regelmäßig?
Ja, und hie und da sind diese auch durchaus störend, vgl. die hohenzollerische Gemeinde Achberg im Westallgäu, mit dem übrigen Hohenzollern 1851 preußisch geworden. Vorher schon eine evangelische Insel in tiefschwarzer Umgebung, sagt die Legende, der Pfarrer habe seinerzeit am Ende der Abkündigungen gesagt:
Es ist der Gemeinde noch mitzuteilen, dass wir ab nächsten Monatsersten preußische Untertanen sein werden - und dass wir es um unserer Sünden willen auch nicht anders verdient haben!
Erbscheine und viele andere eigentlich banale Dinge dauern bei Gericht gerade aktuell mal wieder - je nach Gericht - gerne Ewigkeiten. Ich kann ein Lied davon singen.
Für den weiteren Ablauf spielt der Erbschein aber erst in dem Moment eine Rolle, in dem es zur Umschreibung der Immobilie im Grundbuch kommt. D.h. man kann und sollte durchaus jetzt bereits alles in die Wege leiten, um zu einem geeigneten Interessenten zu kommen und die Sache bestmöglich vorbereiten.
Sollte es dann zu einer Situation kommen, in der der Erwerber kurzfristig in das Objekt will, die Umschreibung mangels Erbschein aber noch nicht möglich ist, kann man vertragliche Regelungen finden, die eine vorzeitige Nutzung und eine potentielle Rückabwicklung für den Fall der Nichterteilung des gewünschten Erbscheins (vermutlich hier blanke Theorie) abdecken.
Eine Generalvollmacht in notarieller Form „über den Tod hinaus“, könnte hier bei Verzicht auf die Zwischeneintragung der Erbengemeinschaft ggf. ausreichend sein. Aber die GB-Ämter haben da oft so ihre eigenen Vorstellungen. Das sollte man dann mit dem Notar vor Ort besprechen, den man für die Beurkundung des Kaufvertrags ohnehin braucht.
Das kann man so oder so sehen. Wenn die tatsächliche Nutzungsmöglichkeit kurzfristig gegeben ist, kann man für die Nutzung vor Eigentumsübergang natürlich Geld verlangen, das man dann vom Kaufpreis wieder abzieht. Oder man erlaubt die Nutzung bis zum Eigentumsübergang kostenfrei, bleibt aber dann bei einem Kaufpreis, wie man ihn bei sofortiger Übertragung verlangen würde. Unter dem Strich stellen sich beide Seiten damit gleich gut. Die erste Variante hat für den Fall des Scheiterns der Geschichte den Vorteil, dass man vorab schon Klarheit und Sicherheit in Bezug auf die Kosten der Nutzung hat.
wie ich bereits oben geschrieben habe kann ich von einer solchen Nutzung nur abraten:
Ist der Geschäftspartner unseriös (Mietnomade) wird er nicht zahlen sobald man ihn einmal im Objekt hat und es dauert dann Jahre bis man wieder zugriff auf sein Eigentum hat.
Andernfalls sollte es kein Problem sein für ein solches Objekt sogar mehrere Käufer aufzutun. Es sollte daher kein Problem sein einen anderen Käufer zu finden, wenn ein Interessent anfängt zu drängeln.
Natürlich muss man aufpassen. Aber ich habe entsprechende Fälle schon mehrfach problemlos abgewickelt. Z.B. bei Leuten, die bereits Immobilieneigentümer sind und den Nachweis eines Kaufvertrages für die bisherige Immobilie, … erbringen, ist das Risiko minimal. Auch wenn man das persönliche Umfeld kennt und es einen Nachweis über eine gesicherte Finanzierung gibt, ist das Thema mE durchaus beherrschbar.
Ich denke - beispielsweise- an einen Fall, bei dem das handschriftliche Testament zwar eindeutig ist, und es auch dort mit dem Erbschein nicht nur sowieso lange dauert , sondern sich auch hinzieht, weil das Gericht erstmal alle potentiellen Erbfolgenden anschreiben will, um ihnen Gelegenheit zu geben, das Testament anzufechten.
Das sind ja andere Unsicherheiten für potentielle KäufeInnen, die sich nicht im Kaufpreis niederschlagen würden?
Dass der Fall hier eindeutiger ist, ist klar, aber woher wissen das eventuelle KäuferInnen?
Grundsätzlich darf sich ein Notar/eine Notarin auf die Angaben der Mandantschaft verlassen. Wen außer den Vertragsschließenden interessiert es, wer einen Kaufvertrag schließt, den er nicht erfüllen kann? Im Sinne der Mandantschaft ergibt es natürlich Sinn, sich zu vergewissern, dass die Eigentumsverhältnisse so sind, wie die Vertragsparteien es annehmen, schon um Irrtümer zu vermeiden. Wenn sich die Mandantschaft aber darauf einlassen will, einen Kaufvertrag über ein Grundstück zu schließen, während im Grundbuch noch der verstorbene Erblasser eingetragen ist, und wenn die Notarin/der Notar über die möglichen Risiken dieses Vorgehens ordentlich aufklärt, ist das kein Problem. Es geht weniger darum, ob Notare und Notarinnen solche Angaben überprüfen, als vielmehr darum, warum sie das tun. Vorliegend wüsste ich keinen Grund, warum die Notarin/der Notar es ablehnen sollte, den gewünschten Vertrag zu beurkunden.
Der wichtigere Teil meiner Antwort war allerdings der Hinweis darauf, dass die Erben und Erbinnen bereits Eigentum an dem Grundstück erworben haben. Das ergibt sich aus § 1922 BGB:
(1) Mit dem Tode einer Person (Erbfall) geht deren Vermögen (Erbschaft) als Ganzes auf eine oder mehrere andere Personen (Erben) über.
(2) Auf den Anteil eines Miterben (Erbteil) finden die sich auf die Erbschaft beziehenden Vorschriften Anwendung.
Das gibt ihnen das Recht, das Grundstück zu betreten, bewerten zu lassen, zu fotografieren und so weiter.
Übrigens ist auch ein Erbschein keine Garantie. Theoretisch könnte noch irgendwo ein neueres Testament herumliegen, das eine ganz andere Erbfolge vorsieht als zunächst angenommen. Das ist nicht sonderlich wahrscheinlich. Aber gerade deswegen könnte die Prüfung auch durch die Notarin/den Notar kurz und schmerzlos ausfallen. Wenn es nur ein Testament gibt und die Erbeinsetzung klar ist, wird das Gericht auch nichts anderes feststellen.
Auf das Grundbuch kommt es erst bei der Übertragung des Eigentums wirklich an (der, wie gesagt, nicht die Folge des Kaufvertrages ist). In diesem Fall ist der Erbschein die übliche, aber nicht die einzige Möglichkeit des Nachweises. § 35 Abs. 1 GBO lautet:
Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden. Beruht jedoch die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen, die in einer öffentlichen Urkunde enthalten ist, so genügt es, wenn an Stelle des Erbscheins oder des Europäischen Nachlasszeugnisses die Verfügung und die Niederschrift über die Eröffnung der Verfügung vorgelegt werden; erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, so kann es die Vorlegung eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses verlangen.
Das regelt man über Klauseln zu einer potentiellen Rückabwicklung. D.h. der Verkäufer muss dann diesbezüglich beim Käufer Vertrauen schaffen, dass er keinerlei Risiko für eine Rückabwicklung sieht, indem er für diesem Fall sehr weitgehende Zugeständnisse an den Käufer macht. Z.B. dann einen sehr ordentlichen Anteil des Kaufpreises nicht zurückerhalten würde, der über die nachgewiesenen Kosten der Veranstaltung für den Käufer deutlich hinausgeht.
. Wir wären alle das Haus also lieber heute als morgen los.