Hallo an die Immo-Fachleute,
ich wohne seit 20 Jahren in einer ETW im EG. Das Haus hat 2 Wohnungen und wurde vor 30 Jahren von einem Einfamilienhaus umgebaut. Die Erstkäufer der oberen Wohnung haben den Spitzboden ausgebaut, wahrscheinlich ohne Baugenehmigung. Das Dach ist nur teilweise gedämmt.
Seit einigen Jahren schreibt die Energiesparverordnung ja vor, dass die oberste Decke gedämmt sein muss. Dies wäre ja ein relatives kleines Problem, wenn der Spitzboden nicht ausgebaut wäre. Mit dem Ausbau bleibt im Grunde nur ein neues Dach mit entsprechenden Kosten.
Wenn ich die Wohnung in den nächsten Jahren verkaufen will und dafür einen Energie-Ausweis benötigen, könnte ich oder mein Käufer dann zu einem neuen Dach gezwungen werden ?
Gruß,
Werner
Hallo Werner,
Die klare Antwort ist nein.
Wenn du das Haus verkaufst, brauchst du den Energieausweis, das ist richtig. Dieser Stellt aber keinen Anspruch eines Käufers dar, dass du etwas änderst. Der Energieausweis zeigt lediglich den aktuellen Zustand des Gebäudes an. In der Regel durch das Zusammenrechnen verschiedener Werte und Situationen im Gebäude wie Fenster, Isolierung, Heizung usw.
Du zeigst also dem Käufer den Ausweis und er weiß, dass hier etwas zu tun ist. Entscheidet er sich dazu das Haus zu kaufen und Saniert es, dann muss er sich an die EneV halten. Tut er nichts, dann ist es Bestand und es kann so bleiben wie es ist.
Möchtest du die aktuelle Geschossdecke dämmen obwohl der Dachboden ausgebaut ist, so ist dies allerdings auch machbar. Man muss nur prüfen wie genau es vor Ort zu realisieren ist. In der Regel aber recht einfach. Lattung auf vorhandenen Balken / Boden legen / schrauben, mit entsprechender Dämmung auffüllen und mit OSB oder Trockenestrichplatten belegen.
Gruß
Marcel
Hi!
Ich relativiere mal:
Der Verkäufer lässt den Energieausweis machen, und ist damit prinzipiell fertig.
Der Käufer ist zum Teil tatsächlich gezwungen, bestimmte Maßnahmen durchzuführen. Dämmung, Heizung, und so weiter.
Der Verkäufer kann nach eigenem Belieben natürlich einige Maßnahmen bereits durchführen, damit die Liste im Energieausweis weniger schlimm aussieht. Das lenkt natürlich kaum von großen fälligen Maßnahmen ab, aber ein Keller mit gedämmten Rohren sieht schon bei der Besichtigung ganz anders aus.
Interessant ist jetzt, daß es hier nicht um ein ganzes Haus geht, sondern nur um eine Wohnung darin. Da würde mich auch interessieren, was da für den Käufer gilt.
Gebäudeenergiegesetz. EnEV ist tot.
Der Käufer hat nach §47 Abs. 3 GEG zwei Jahre Zeit, dann muss die oberste Geschossdecke zwingend gedämmt werden.
Frage dazu: Wer ist „der Eigentümer“ bei einer Eigentümergemeinschaft?
Löst der Eigentümerwechsel nur der einen Wohneinheit die Pflicht zur Dämmung aus?
Oder ist nur der Eigentümerwechsel betroffen, dessen Einheit die mit der obersten Geschossdecke ist?
Zum Dachgeschossausbau würde mich natürlich interessieren, ob das DG überhaupt Sondereigentum war, warum die Eigentümergemeinschaft nicht befragt wurde und warum man einen vermeintlichen Schwarzbau toleriert.
Blockquote
Frage dazu: Wer ist „der Eigentümer“ bei einer Eigentümergemeinschaft?
Löst der Eigentümerwechsel nur der einen Wohneinheit die Pflicht zur Dämmung aus?
Oder ist nur der Eigentümerwechsel betroffen, dessen Einheit die mit der obersten Geschossdecke ist?
Genau die Fragen, die mich interessieren.
Blockquote
Zum Dachgeschossausbau würde mich natürlich interessieren, ob das DG überhaupt Sondereigentum war, warum die Eigentümergemeinschaft nicht befragt wurde und warum man einen vermeintlichen Schwarzbau toleriert.
Na ja, das liegt ja alles schon ewig zurück, mit damaligen Eigentümer, die nicht mehr greifbar sind. Die beiden Eigentümer damals kannten sich sehr gut. Es wurde alles auf Zuruf gemacht ohne Eigentümerprotokolle.
In der Teilungserklärung hat die obere Wohnung ein Sondernutzungsrecht für den Dachboden.
Aber berechtigt das dazu, ihn auszubauen ? Und nach 30 Jahren dagegen vorgehen ?
Sind halt alles nur Gedankenspiele, um mich vorzubereiten.
Ich könnte mir das Leben auch einfach machen, und an den Eigentümer der oberen Wohnung verkaufen. Da bräuchte ich wahrscheinlich nicht mal einen Energieausweis.
Aber der Moment ist noch nicht gekommen. Ich pokere also, und lass es auf mich zukommen.
Danke an alle,
Werner
Ja GEG, schon richtig. Nur wurde die EneV oben genannt, daher habe ich den Begriff aufgenommen.
Ich verstand vorab eigentlich, dass es sich hier um 2 Eigentümer handelt. Oder habe ich das falsch verstanden? Demnach geht es an dieser Stelle doch nur um die untere Wohnung oder nicht?
Ich bin eigentlich davon ausgegangen, dass an dieser Stelle keine Sanierung stattfinden muss.
ABER: Ich wurde eines besseren belehrt.
Da es sich hier um ein Haus mit 2 Wohnungen handelt (habe ich glaube ich richtig verstanden) könnte diese Pflicht trotzdem eintreten.
Dann wäre es tatsächlich interessant, wie es zu regeln ist.
Also untere Wohnung wird verkauft, oberere Wohnung + Spitzboden bleibt beim Eigentümer.
Demnach müsste nach neuem Gesetz der Käufer der neuen Wohnung unten dazu verpflichtet sein, Dach oder Geschossdecke der oberen Wohnung entsprechend zu Dämmen.
Aber nur wenn der Eigentümer der oberen Wohnung bereits vor 01.02.2002 dort gewohnt hat.
Und dann muss der neue Eigentümer auch noch für die Kosten aufkommen.
Als entweder verstehe ich den Gesetzestext komplett falsch oder es ist wirklich sehr kompliziert. Vielleicht kann das ja jemand genau aufklären?
Vermutlich hat der Gesetzgeber gepennt und die Existenz von WEG mit nur zwei Eigentümern nicht betrachtet. Nun dürften schlimmstenfalls Gerichte entscheiden, wie das Gesetz auszulegen ist.
Jedenfalls ist das zu dämmende Dach Gemeinschaftseigentum, die Kosten wären von der WEG zu tragen (und nicht alleine vom Eigentümer der Wohnung im Obergeschoss).
- 1Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ist die Pflicht nach Absatz 1 erst im Fall eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. 2Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.
Nehmen wir den Text doch mal auseinander.
Wenn ich das richtig verstehe, dann ist bei einem Wohngebäude mit 2 Wohnungen die Pflicht beim Erwerber der 1 Wohnung (egal welche der beiden).
Er muss dies erfüllen. Somit stelle ich mir da die Frage, ob die Kosten in diesem Fall auch geteilt werden müssen.
Oder siehst du irgendwas in dem Text was ich übersehe?
Das halte ich alles für etwas komisch…
Das GEG mag zwar die Verpflichtung zur Dämmung bewirken, regelt aber keine Kosten.
Dafür ist das WEG zuständig.
Und das sagt:
„haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen, deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.“
Und die Dämmpflicht würde entfallen, wenn „die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können“.
Also: Amortisiert sich das irgendwann absehbar, tragen alle Eigentümer die Kosten (laut WEG).
Amortisiert sich es nicht, gibt es keine Pflicht (laut GEG).
Meine Meinung - bin kein Anwalt!