ETW, knapp über 20 Jahre alt. Was kann die nächsten Jahre kommen ?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

es geht um den Kauf einer ETW. Die Wohnung ist Bj 1994 und wurde damals hochwertig gebaut. Der damalige Käufer wollte dies so. Leider konnte er die Wohnung wegen Jobverlust nicht behalten und musste Sie 1999 verkaufen. Seitdem wohnen Freunde von mir dort.
Diesen möchte ich die Wohnung nun auch abkaufen.

Da die Wohnung mein Alterssitz werden soll, muss ich schon sicher sein. Deshalb die Fragen.

Was kann bei einer Wohnung in diesem Alter alles kommen die nächsten Jahre ? Von meinen Freunden weiss ich das seit die Wohnung gebaut wurde, nichts gemacht wurde ( technische Dinge, etc. ). Einzig die Fassade wurde vor ein paar Jahren neu gestrichen. Heißt also im Prinzip ist die Gastherme, die Elektro - und Wasserleitungen, Dach, usw. alles noch von 1994.

Laut Auskunft meiner Freunde ist aber das Hausgeld bei über 90.000 Euro.

Wer kann Auskunft geben ? Was sollte mich die nächsten Jahre erwarten ? Wann macht man z.B. neue Leitungen ? Wann das Dach neu ? Grobe Abschätzung der Kosten

MfG

#2

Du hast ja schon vieles aufgezählt (wobei das Dach sicher noch mindestens 20 jahre warten kann), ich würde aber auch das Bad einplanen

#3

würde das nicht machen. warte lieber bis du kurz vor der rente stehst und kaufe DANN eine neuere wohnung oder gleich ein neubau.

ich habe schon mehrmals in alten wohnungen zur miete gelebt ( 35 bis 60 jahre alt ). furchtbar. irgendwas war da immer. leitungen verrostet, wände undicht, fenster musste neu gemacht werden, heizung ging nicht mehr richtig, usw.

da wirst du VIEL geld in die hand nehmen müssen.

was hast du denn geplant beim kauf zu tun ?

#4

Das ist ja das Problem. Neubauten sind hier bei uns kaum bezahlbar. Und diese Wohnung könnte ich günstig von meinen Freunden abkaufen. Somit wäre noh genug Geld auf der hohen Kante um diverse Reparaturen zu tätigen ( ohne das Hausgeld ).

Bei Einzug würde ich eigentlich nur das Bad neu machen ( komplett ) und in mehreren Zimmern neuen Laminat/Parkett Boden verlegen. Die Fliesen in der Küche und Flur sind noch top.

Da ich aber noch ca. 20 Jahre zu Rente habe und dann evtl. noch 20 Jahre lebe, muss die Wohnung mindestens 40 Jahre „heben“ ohne größere Reparaturen.

Wie lange halten normalerweise Elektro und Wasserleitungen ? Wann sollte man sie neu machen ( vorausgesetzt sie weisen keinen Defekt auf ) ?

#5

Aus meiner Erfahrung:
Wasser- und Stromleitungen sind im Normalfall so solide, dass die längere Zeit durchhalten. Wenn dir natürlich das Steckdosenlayout nicht passt… tja… Was kommen könnte, Und wahrscheinlich auch kommen wird!), wäre die Gastherme. Diese muss allerdings nicht routinemäßig aus Energiespargründen ausgetauscht werden, wenn damals ein aktuelles Modell eingebaut wurde. Die damaligen Modelle hatten auch schon Wirkungsgrade über 90%. Austausch macht erst dann Sinn, wenn das Gerät einen Defekt hat.

Ausserdem könnte irgendwann in den nächsten Jahren auch eine Badsanierung anstehen. Dach sollte eigentlich OK sein. Fenster müsste man ansehen, in wie weit es da durchzieht oder nicht.
Was eventuell ebenfalls notwendig sein könnte, wäre der Boden.

So wie du schreibst, handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus. Schau dir die Eigentümergemeinschaft an, ob die auch einigermaßen verträglich ist.

Und achte darauf, dass die Finanzierung des Kaufs sehr solide ist.

#6

Elektro- und Wasserleitungen halten eigentlich „Ewig“ Meine sind jetzt weitgehend 45 Jahre alt, teilweise auch noch älter. Meistens wird die Wasser- und Elektroverkabelung nur bei Komplettsanierungen wieder auf den neuesten Stand gebracht, also wenn die Wand eh aufgestemmt wird, bzw wenn aufgrund von Änderungen des Wohnungslayouts größere Umbauten und neue Anschlüsse notwendig sind.

LG
Mike

#7

Willst du die Wohnung direkt selbst bewohnen oder zunächst noch vermieten? Beim Hausgeld ist interessant, wieviel man dort jährlich zahlen muss und durch wieviel Parteien die bereits vorhandene Summe geteilt werden muss. Ob Sanierungen, z. B. Fassade/Dach/Fenster anstehen am Besten bei der Hausverwaltung schriftlich erfragen. Könnte sonst teuer werden.

#8

Folgend eine Tabelle von groben Richtwerten wie lange einzelne Bauteile halten
Tonziegel: ca. 40-60 Jahre
Foliendach mit Kiesausfüllung: ca. 25-35 Jahre
Schiefereindeckung: ca. 50-80 Jahre
Zementsteindach: ca. 30-40 Jahre
Doppeltes Pappdach: ca. 20-30 Jahre
Stahlblechtafeln: ca. 20-25 Jahre
Flachdächer: ca. 15-25 Jahre
Dachkonstruktion aus Holz: ca. 80-100 Jahre
Dachziegel: ca. 50 Jahre
Mauerwerk aus Ziegelstein: ca. 100-200 Jahre
Kellerabdichtung (Bitumenanstrich): ca. 25-40 Jahre
Trockenlegung Kellerwände: ca. 50-60 Jahre
Bodenbelag (Kunststoff): ca. 15-30 Jahre
Estrich (schwimmend): ca. 30-40 Jahre
Fenster: ca. 25-35 Jahre
Fensteranstrich: ca. 5-10 Jahre
Türen: ca. 40-80 Jahre
Innentüren: ca. 20-25 Jahre
Heizungsanlagen: ca. 20-25 Jahre
Heizleitungen (Kupfer): ca. 30-40 Jahre
Fassadenanstrich: ca. 10-20 Jahre
Außenwandputz: ca. 30-40 Jahre
Abwasserleitungen: ca. 50 Jahre
Wärmedämmung: ca. 25 Jahre
Lüftungsanlage: ca. 20-30 Jahre
Gas- und Wasseranlage: ca. 25-40 Jahre
Elektroinstallation: ca. 30-45 Jahre
Sanitärgegenstände: ca. 25-40 Jahre
Armaturen: ca. 15-30 Jahre

#9

Tach!

Ich denke es ist in diesem Fall schwer, eine pauschale Aussage zu treffen.
Hat das Haus ein Flachdach, wird dieses wohl demnächst mal fällig werden.
Auch die Heizung ist langsam „dran“.
Wasserleitungen halten eigentlich ewig, ebenso auch die Elektroinstallationen.
Welche Fenster sind verbaut? Noch o.k.?
Gab es mal Wasserschäden im Haus?

In D ist ein Haus aus den 90ern eher noch Neubestand. Spannender wäre ein Betonkasten aus den 60ern.
Wenn es sich um ein ziegelgedecktes Haus in gutem Zustand handelt - warum nicht? Wenn ich mir den Pfusch und den Ärger bei manchen Neubauten ansehe, ist solider Bestand möglicherweise sogar die bessere Entscheidung.
Mein Haus ist ebenfalls aus 1994 und die einzigen Schwachstellen stammen aus einem Umbau vor 10 Jahren.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen würde ich mir genau ansehen. Wenn das alles Stinktiere sind: Finger weg!

Viel Erfolg!
M.

#10

Hallo,

Das kostet sicher ein paar Euronen. Da macht man sich vorher Gedanken.

Kann man eigentlich nur „vor Ort“ beurteilen. Pauschal ist da nichts zu sagen. „Seinerzeit hochwertig“ kann viel sein und was inzwischen dort geschehen ist (oder auch nicht), kann hier niemand beurteilen.
Pauschale Abschätzungen helfen da fast nie weiter.

Such Dir jemand, der sich auskennt, und seht Euch gemeinsam die Sache an.
Selbst wenn es etwas kostet, ist das gut investiertes Geld und es wird im Verhältnis zur Gesamtsumme kaum ins Gewicht fallen.

Gruß
Jörg Zabel