Huhu, wir möchten eine Wohnung kaufen, mit Scheune. Jetzt Kreditanfrage gestellt. Kostenpunkt hier 190.000 Euro. Die Immobilie bezahlt sich so gut wie von selbst. EIn langjähriger Mieter drin, der auch noch ein Weilchen drin bleiben möchte, die Scheune ist riesig und derzeit auch an einen Handwerker vermietet der seine Sachen hineinstellt. Anfragen zu der Scheune gibt es jetzt schon. Eigenkapital besteht zu 15 % , sicherer Arbeitsplatz - 2 Gehälter, 2 Kinder. Wir wohnen selbst in einer Eigentumswohnung die abbezahlt ist. 100 qm Wert am Markt ca. 170.000 Euro. Grundschuld steht für unseren Vater halt noch drin, nicht gelöscht, aus Kostengründen. Wir brauchen für die Wohnung in der wir selbst wohnen ca. 30.000 Euro um zu renovieren. Somit geht es mit Nebenkosten etc. um 230.000,00 Euro. Also 1. Kredit 190.000 und 2. Kredit 40.000. So . Der Bänker möchte für diesen Betrag beide Wohnungen als Sicherheit ?? Er meint weil er zu 100% finanziert. Wir wollten aber unsere Wohnung in der wir wohnen gar nciht beleihen, da unsere Familie (Oma,Opa) mit wohnt (3-Fam.-Haus) und das Haus sagen wir mal familiär bleiben soll . Der Bänker meint nur so kann er mir aber einen günstigen Zins von 1,9 % effektiv anbieten. Verstehen tu ich es nicht. Drum wollt ich mal anfragen . Ich bekomme also 230.000 Euro und soll beide Wohnungen beleihen im Wert von Zusammen ca. 350.000 Euro?? Find ich komisch bzw. nicht logisch. Wir haben nun vor uns anderweitig ein Angebot einzuholen mit Beleihung nur der vermieteten bzw. neu gekauften Wohnung. Wir sind übrigens seit 19 Jahren bei der Hausbank. Mag jemand mal was dazu sagen?
Hallo,
Ja ich mag …
Ich gehe davon aus, dass das der Preis ist, Da kommen noch die „Kaufnebenkosten“ dazu. (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler?).
Gehen wir mal von 20.000 Euro aus, dann sind wir bei 210.000 Euro. Davon geht Euer Eigenkapital ab. Im Fall des Falles ist aber die Immobilie nur für höchstens 190.000 Euro „gut“.
Soweit zu Punkt 1.
Damit ist eine weitere Grundschuld auf dieser Immobilie nicht mehr „erstrangig“, somit weniger gut. Möglicherweise ist die Bank „besser gelaunt“ wenn eine erstrangige Grundschuld möglich ist.
So. Da sind wir jetzt bei Nummer 2.
Damit sieht es so aus:
Ihr wollt insgesamt 230.000 Euro von der Bank, denn ich gehe davon aus, dass Euer Eigenkapital irgendwo unterwegs „verbraucht“ wurde.
Als Gegenleistung bietet Ihr aber nur eine Immobilie mit einem Wert von höchstens 190.000 Euro an. (Es ist davon auszugehen, dass bei einem Zwangsverkauf nicht der komplette Preis erzielt werden kann.)
Damit fehlen Sicherheiten für mindestens 40.000 Euro. Ich kann den Bankmenschen verstehen. Entweder den günstigen Kredit mit voller Absicherung oder höhere Zinsen, da das Risiko höher ist.
Nebenbei: Eure „familiären Gründe“ haben ihn nicht zu interessieren.
Was sagt er zur Höhe der Beleihungen? Welche Immobilie möchte er in welcher Höhe beleihen? Und wie hoch ist die „alte“ Grundschuld Deines Vaters?
Tu das. Ich fürchte es wird nicht viel was Anderes herauskommen.
Gruß
Jörg Zabel
Hallo,
mal spaßeshalber unterstellend, daß die Bude auch 190.000 Euro wert ist, liegt der Beleihungswert bei 60-80% davon - also bei maximal 152.000 Euro. Bei 230.000 Euro gewünschtem Kredit sind also rd. 80.000 Euro unbesichert. Diese 80.000 Euro sind der Grund dafür, daß der Bankmensch mehr Sicherheiten will oder die Konditionen deutlich höher ansetzen wird, was aus mehreren Gründen absolut nachvollziehbar ist.
Aber selbst wenn Ihr Euch dazu herabläßt, die zweite Immobilie als Sicherheit in den Ring zu werfen, wird Euch das wegen der noch eingetragenen anderen Grundschuld wohl nicht allzu viel bringen, aber wird Euch der Bankmensch schon auch noch sagen.
Natürlich gibt es die Möglichkeit, die Finanzierung noch zustande zu bringen, nur könnt Ihr Euch dann darauf einstellen, daß der Kredit, der die Differenz zwischen Beleihungswert und Marktwert abdecken muß, in etwa mit 10 Prozent verzinst werden muß. Kann man alles machen, aber es ist dann mal doch die Frage, ob einem die Familie monatlich einen Tausender wert ist (falls das mal reicht).
Gruß
C.
Hallo Jörg 
natürlich ist die Bank besser gelaunt wenn sie eine erstrangige Grundschuld bekommt. Es wäre ja auch möglich. ich versuche es mal zu verstehen. Der Bankmensch will für 230.000 Euro also einen erstrangiges Recht. ABER: Dann ist das doch Eigenkapital oder irre ich ? Was berücksichtigt wreden müsste bei den Konditionen. Zum Beispiel bei den Zinsen.
Hallo C. da ich den Markt schon viele Jahre beobachte kann ich sagen dass die Immobilie 190.000 wert ist. Das ist ja interessant dass die Bänker da so unterschiedlicher Ansichten sein können. Ich hatte vor diesem Bänker noch zwei andere Gespräche auch von meiner Hausbank und mit unterschiedlichen Leuten und mir wurden nach Prüfung meines Einkommens bis zu 270.000 Euro in Aussicht gestellt, jetzt reicht es nicht mal mehr für 230.000,00 
ich glaube ich tue mich wieder schwer…
Ich meine es heisst immer man soll mindestens 20 % Eigenkapital mitbringen… hab ich nicht ok nur 15 % aber es muss doch auch gesehen werden dass die Wohnung einen Mieter hat + Scheune die noch dazu vermietet werden kann. Selbst ohne Mieter könnte ich den Kredit selbst bezahlen , das sieht der an meinen Kontoauszügen… insofern versteh ich das „Risiko“ nicht.
Gute Frage! Muss ich ansprechen. Ist meine erste Finanzierung mit einer Bank. Die alte Grundschuld beträgt 126.000 Euro.
Hallo,
es mag ja durchaus sein, daß Dein Einkommen für einen Kredit von 270.000 Euro grundsätzlich ausreicht, aber bei einer Immobilienfinanzierung mit entsprechend niedrigen Zinssätzen ist nun einmal eine vernünftige Sicherheitenstellung erforderlich und das heißt wiederum, daß sich die Finanzierung im Beleihungswert bewegen muß und die Grundschulden erstrangig sein müssen. Vieles, was darüber hinausgeht, ist möglich, kostet halt nur mehr.
Gruß
C.
ok vielen Dank!
Hallo,
Hab ich so nicht gesagt, bzw. gemeint. Es ist nur eine Möglichkeit und es kommt auf Euren Bankmenschen bzw. Eure Bank an.
Eines muss Dir klar sein: Zuerst muss es ihm darum gehen, einen potentiellen Schaden von seiner Bank abzuwenden und nicht der Kundin einen Gefallen zu tun.
Nein, er möchte für 230.000 Eure Kredit auch eine Sicherheit in mindestens gleicher Höhe. Die Erstrangigkeit kann, muss aber kein Argument sein.
Ja, da ist das Eigenkapital. Aber das ist woanders. Wenn Du 230.000 Euro von der Bank haben möchtest, dann reden wir wahrscheinlich von einer Gesamtsumme von 230.000 Euro plus 30,000 Euro Eigenkapital.
Nochmal meine Betrachtung (sind nur geschätzte Beispielzahlen, Deine Kosten könnten anders liegen) :
Eigenkapital neue Wohnung: 30.000
Kredit neue Wohnung: 160.000
Kaufnebenkosten: 30.000
Renovierung alte Wohnung 40.000
Das bedeutet einen Geldbedarf von 260.000 Euro. 30.000 Euro sind Euer Eigenkapital. Da braucht Ihr einen Kredit über 230.000 Euro. Und darüber müsst Ihr mit der Bank reden.
Hat die Bank doch gemacht: Bei Belastung beider Immobilien bekommst Du den Kredit mit 1,9 % Zinsen. Wenn das nicht so ist, werden die Zinsen höher liegen (müssen).
Gruß
Jörg Zabel
danke Jörg!
Hallo,
Das mag ja sein - oder auch nicht.
Aber Du „vergisst“ ständig den Kredit, den Du für Eure alte Wohnung noch zusätzlich brauchst.
Das „Risiko“ ist auf Jeden Fall der Kredit für Eure eigene Wohnung, für den es keine Sicherheit gibt.
Ein weiteres Risiko ist Eure 100 %-Finanzierung, da das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten „drauf geht“. Und der Sicherheitsfaktor der Bank, die nicht oder nur zu höheren Zinsen „voll beleiht“.
Unter uns: Wenn wirklich alles so sicher ist, wie Du schreibst (gute Miete, feste Einkommen), dann kannst Du das Risiko mit der Belastung beider Immobilien getrost eingehen!
Gruß
Jörg Zabel
hmm, Kaufnebenkosten gibt es nicht groß, da kein Makler, denke das macht ja den größeren Teil aus. Ja, das Ding ist wirklich sehr sicher. Hab ja nix davon wenn ich es hinterher nicht packe 
Gruß Melli …PS, vielleicht lasse ich die Renovierung erst mal oder mache halt was monatlich geht somit bräuchte ich weniger Kredit
Und ich verstehe nicht wieso man kein Eigenkapital hat, wenn man doch aus den Kontoauszügen sehen kann, man kann so einen Kredit bedienen.
Wo bleibt denn das Geld was Du bisher nicht für Kredit ausgegeben hast.
Es müsste doch reichlich übrig geblieben sein und Eigenkapital gebildet haben.
Oder nicht ?
Und welche Sicherheit soll denn die Vermietung von Wohnung und Scheune (übrigens ETW mit Scheune ist lustig) bieten, wenn der Mieter auch schnell wieder ausziehen kann und man keinen neuen findet.
Das ist so: Die Wohnung in der wir derzeit selbst wohnen wurde damit bisher abbezahlt. Jetzt ist das ja passe bzw. bezahlt und somit kann man das schön auf Sparbuch tun. Es sind aber erst 15 % angespart für eine neue Immobilie.
Vom Kaufpreis grob 10 bis 15 Prozent, ohne Makler eher 10.
Bei 200ooo also 20ooo oder fast das Eigenkapital