ETW: Was umfaßt der Begriff 'Gefahr im Verzug'?

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#1

Guten Abend!

An unserem Haus (Eigentümergemeinschaft) ist ein undichter Regenwasserschacht festgestellt worden. Da das Wasser ins Erdreich läuft, ist eine Kelleraußenwand durchgenäßt, die zu dem Sondereigentum der im Erdgeschoß lebenden Eigentümer gehört.

Unser Hausverwalter hat nun eine Firma mit den entsprechenden Maßnahmen beauftragt. Ich habe als weiterer Eigentümer erst nach Beauftragung davon (mehr oder weniger zufällig) Kenntnis bekommen. Auf Rückfrage erklärte unsere Hausverwaltung, da „Gefahr im Verzug“ sei, sei weder eine gemeinsame Beschlußfassung noch eine Vorab-Information der anderen Eigentümer nötig.

Über den Begriff „Gefahr im Verzug“ kann ich mir in diesem Zusammenhang nirgendwo ein rechtes Bild machen. Was umfaßt das denn? Wie ist die Abgrenzung zu normaler Instandsetzung (die ja wohl eine Beschlußfassung benötigt)?
Ich wäre für Antworten wirklich dankbar!

viel Grüße
Tü Malusch

#2

Hallo Tü,

An unserem Haus (Eigentümergemeinschaft) ist ein undichter
Regenwasserschacht festgestellt worden. Da das Wasser ins
Erdreich läuft, ist eine Kelleraußenwand durchgenäßt, die zu
dem Sondereigentum der im Erdgeschoß lebenden Eigentümer
gehört.

Unser Hausverwalter hat nun eine Firma mit den entsprechenden
Maßnahmen beauftragt. Ich habe als weiterer Eigentümer erst
nach Beauftragung davon (mehr oder weniger zufällig) Kenntnis
bekommen. Auf Rückfrage erklärte unsere Hausverwaltung, da
„Gefahr im Verzug“ sei, sei weder eine gemeinsame
Beschlußfassung noch eine Vorab-Information der anderen
Eigentümer nötig.

Über den Begriff „Gefahr im Verzug“ kann ich mir in diesem
Zusammenhang nirgendwo ein rechtes Bild machen. Was umfaßt das
denn?

Alle Schäden welche, bei deren Nichtbehebung, grössere Schäden nach sich ziehen. Meistens wird das aber auch von der Versicherung abgedeckt.
Darunter fallen die meisten Rohrbrüche, ausser es handelt sich um Anlagenteile welche einfach stillgelegt werden können und nicht unbedingt notwendig sind (z.B. eine im Winter geborstene Wasserleitung für einen Gartenhahn kann normalerweise durch zudrehen des Absperrhahns ohne grosse beeinträchtigung stillgelegt und so die Gefahr abgewand werden.).
Bei einem lecken Öltank kann auch nicht weiter zugewartet werden. Allerdings fallen nur die zum Abwenden weiterer Schäden nötigen Arbeiten unter das Notrecht, also beim Öltank das Abpumpen des Öls, einrichten einer provisorischen Tankanlage und möglicherweise das sofort nötige erfüllen von Umweltauflagen. Das erstellen einer neuen Tankanlage hat dann etwas Zeit und muss durch einen Beschluss „abgesegnet“ werden.

Wie ist die Abgrenzung zu normaler Instandsetzung (die
ja wohl eine Beschlußfassung benötigt)?

Bei dem von dir erwähnten Problem spielt das Sonderrecht keine Rolle, da die Kellerwand wohl auch für deine Wohnung eine tragende Rolle spielt und somit gar nicht der Sondernutzung unterliegt, zudem würde ein grösserer Schaden auch den Gebäudewert mindern, wodurch auch du betroffen bist.

MfG Peter(TOO)

#3

Guten Abend!

An unserem Haus (Eigentümergemeinschaft) ist ein undichter
Regenwasserschacht festgestellt worden. Da das Wasser ins
Erdreich läuft, ist eine Kelleraußenwand durchgenäßt, die zu
dem Sondereigentum der im Erdgeschoß lebenden Eigentümer
gehört.

Das ist schon mal falsch! Außenwände können kein Sondereigentum sein, sondern sind zwingend Gemeinschaftseigentum.

Unser Hausverwalter hat nun eine Firma mit den entsprechenden
Maßnahmen beauftragt.

Das ist richtig, da ansonsten die Eigentümergemeinschaft für im Sondereigentum auftretenden Schäden (z.B. Schimmel) schadensersatzpflichtig wird.
Entscheident dabei ist, wann der Verwalter davon Kenntnis erlangt. Ab dem Zeitpunkt, ist die Eigentümergemeinschaft für Unterlassungsschäden haftbar.

Ich habe als weiterer Eigentümer erst
nach Beauftragung davon (mehr oder weniger zufällig) Kenntnis
bekommen. Auf Rückfrage erklärte unsere Hausverwaltung, da
„Gefahr im Verzug“ sei, sei weder eine gemeinsame
Beschlußfassung noch eine Vorab-Information der anderen
Eigentümer nötig.

Sehe ich auch so. Wo ist das Problem?

Über den Begriff „Gefahr im Verzug“ kann ich mir in diesem
Zusammenhang nirgendwo ein rechtes Bild machen. Was umfaßt das
denn? Wie ist die Abgrenzung zu normaler Instandsetzung (die
ja wohl eine Beschlußfassung benötigt)?
Ich wäre für Antworten wirklich dankbar!

Gefahr in Verzug bedeutet, dass Folgeschäden auftreten können, wenn nicht sofort gehandelt wird.
Natürlich ist das Ganze auch subjektiv:
Eine verbrauchte Fassade muss nicht sofort saniert werden; wenn die Gefahr besteht, dass Putzteile auf den Gehweg fallen, muss der Verwalter sofort was unternehmen.
Gruß n.

#4

Gefahr in Verzug bedeutet, dass Folgeschäden auftreten können,
wenn nicht sofort gehandelt wird.
Natürlich ist das Ganze auch subjektiv:
Eine verbrauchte Fassade muss nicht sofort saniert werden;
wenn die Gefahr besteht, dass Putzteile auf den Gehweg fallen,
muss der Verwalter sofort was unternehmen.
Gruß n.

Hallo!

Vielen Dank für die Antwort.
Mir scheint es auch so, daß das ein recht dehnbarer Begriff ist? Letztlich können bei allen Defekten im und am Haus Folgeschäden auftreten, beispielsweise kann jemand durch eine nicht funktionierende Außenlichtanlage stolpern und sich den Fuß brechen usw.

Ich sehe das Problem darin, daß man als immerhin zahlender Eigentümer durch diese Klausel bzw. den offenbaren Handlungszwang des Verwalters doch etwas in seiner Entscheidungsfreiheit beschnitten wird, würde fast sagen, entmündigt. Nun ja.

viele Grüße
Tü Malusch

#5

Hallo Peter,

vielen Dank für die Antwort!
Auch danke für den Hinweis, daß dieses eventuell ein von der Versicherung zu tragender Schaden ist. Ich nehme an, damit ist die Gebäudeversicherung gemeint? Mir ist das auch schon durch den Kopf gegangen und ich werde wohl unseren Verwalter bitten, den Gebäudeversicherungsvertrag mal daraufhin abzuklopfen… (sollte er eigentlich auch von selbst…?)

viele Grüße
Tü Malusch

#6

Gefahr in Verzug bedeutet, dass Folgeschäden auftreten können,
wenn nicht sofort gehandelt wird.
Natürlich ist das Ganze auch subjektiv:
Eine verbrauchte Fassade muss nicht sofort saniert werden;
wenn die Gefahr besteht, dass Putzteile auf den Gehweg fallen,
muss der Verwalter sofort was unternehmen.
Gruß n.

Hallo!

Vielen Dank für die Antwort.
Mir scheint es auch so, daß das ein recht dehnbarer Begriff
ist? Letztlich können bei allen Defekten im und am Haus
Folgeschäden auftreten, beispielsweise kann jemand durch eine
nicht funktionierende Außenlichtanlage stolpern und sich den
Fuß brechen usw.

Aber genau an deinem Beispiel siehst du, dass der Verwalter Entscheidungsspielraum haben muss: oder soll er etwa wegen der defekten Außenleuchte eine Eigentümerversammlung einberufen oder ein Jahr bis zur nächsten Regulären warten???

Ich sehe das Problem darin, daß man als immerhin zahlender
Eigentümer durch diese Klausel bzw. den offenbaren
Handlungszwang des Verwalters doch etwas in seiner
Entscheidungsfreiheit beschnitten wird, würde fast sagen,
entmündigt. Nun ja.

Meiner Erfahrung nach liegt das Problem genau auf der anderen Seite:

Sehr viele Verwalter beschränken sich auf die Buchführung und kümmern sich viel zu wenig um eine ordnungsgemäße Instandhaltung. Ich fühle mich durch einen aktiven Verwalter, der nicht wegen jeden Pups unsicher die Beauftragung durch die Eigentümergemeinschaft erwartet, eher entlastet!

Gruß n.

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#7

Hi,

Ich sehe das Problem darin, daß man als immerhin zahlender
Eigentümer durch diese Klausel bzw. den offenbaren
Handlungszwang des Verwalters doch etwas in seiner
Entscheidungsfreiheit beschnitten wird, würde fast sagen,
entmündigt. Nun ja.

Das Problem ist doch vielmehr, daß man als Eigentümer einer ETW Aufgaben des Eigentümers an einen Dritten delegiert und man von diesem nicht erwarten kann, daß er ein persönliches Haftungsrisiko eingeht.
Als Eigentümer eines Hauses ist es Dir freigestellt, ob Du Schäden beseitigst (zumindest dauert es lange bis man gezwungen wird), man haftet aber voll für die Folgen. U.U. auch mit seinem Privatvermögen, denn bei grober Fahrlässigkeit zahlt auch keine Versicherung mehr.

Der einzige Unterschied ist also, daß man als Mitglied einer Eigentümergemeinschaft keine Chance zum „Gesetzesbruch“ hat…

Gruß Stefan

#8

Meiner Erfahrung nach liegt das Problem genau auf der anderen
Seite:

Sehr viele Verwalter beschränken sich auf die Buchführung und
kümmern sich viel zu wenig um eine ordnungsgemäße
Instandhaltung. Ich fühle mich durch einen aktiven Verwalter,
der nicht wegen jeden Pups unsicher die Beauftragung durch die
Eigentümergemeinschaft erwartet, eher entlastet!

Gruß n.

Hallo,
also ich finde unseren Verwalter ein bißchen zu aktiv und eigenmächtig und nicht gerade kostensparend agierend. In dem jetzigen Fall mit dem defekten Regenwasserrohr gäbe es ja auch die Möglichkeit, daß die Eigentümergemeinschaft darüber diskutiert, ob man statt teurer Aufschachterei usw. nicht einfach nur eine Regentonne platziert. Da hier kaum einer informiert wurde, konnte auch nicht diskutiert werden, und die betreffende Firma ist bereits bestellt.
Kann mich manchmal auch nicht des Eindruckes erwehren, daß Hausverwaltungen die betreffenden
Handwerksbetriebe immer schön am Laufen halten…

Grüße
Tü Malusch