Guten Tag. Ich habe vollgenes Problem. Meinem Bruder und mir gehört ein kleines Waldstück.
Mein Bruder ist aber vor über 15 Jahren mit seiner Familie nach Brasilien Ausgewandert und dort auch leider vor ca. 1 Jahr gestorben.
Nun ist ja die hälfte des Waldes im Besitz meiner Schwägerin und ihren drei Kindern.
Diese weigerten sich aber, sich hier in Deutschland als neue Besitzer im Grundbuch eintragen zu lassen.
Nachdem wir den Vorschlag machten Sie sollten doch das Grundstück auf meinen Sohn überschreiben, das er sich weiter darum kümmern kann brach der Kontakt komplett ab.
Hatten sonst Kontakt über Facebook. Dort würde ich aber aus der Freundesliste gelöscht und Blockiert.
Ich habe weder eine Telefonnummer noch eine Adresse.
Gibt es jetzt noch eine möglichkeit den Wald wieder in unseren Besitz zu bekommen.
Du und Dein Bruder sind als Eigentümer im Grundbuch eingetragen? Nachprüfen!
Die deutschen Behörden wissen eventuell noch gar nicht, dass Dein Bruder verstorben ist, oder?
Hast du einen Beweis, dass Dein Bruder verstorben ist?
Du weißt auch nicht, wer eigentlich Deinen Bruder beerbt hat oder ob das Erbe ausgeschlagen wurde?
Prüfe als erstes, wer beim Grundbuch als Eigentümer dieses Flurstücks eingetragen ist.
Wieso? Dein Teilstück ist doch in Deinem Besitz oder wurde das auch nie auf Deinen Namen eingetragen? Wenn ja, dann lass die Hälfte des Flurstücks auf Deinen Namen eintragen und mit diesem Teil kannst Du dann machen was Du willst. ramses90
Seit wann gehört das Grundstück denn euch beiden Brüdern ?
Wenn schon lange (vor Ausreise) hast Du doch den Wald schon immer allein bewirtschaftet, oder nicht ?
Und so würde es auch weiter laufen.
Unproblematisch. Nur bei einem Verkauf gäbe es Schwierigkeiten.
Und für diesen Fall müsste man sich mal bei einem Anwalt/Notar beraten lassen wie das Prozedere wäre. Vermutlich langwieriges Hin- und Her mit Hilfe der brasilianischen Behörden oder letztlich ein Aufgebotsverfahren .
Hallo,
ich gehe mal davon aus, dass Du und Dein Bruder im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Dabei macht es hier einen Unterschied, ob ihr als Erbengemeinschaft (sog. Gesamthandsgemeinschaft) eingetragen seid oder ob ihr beide jeweils Eigentümer eines Grundstücksanteils seid (z.B. zu je 1/2).
Ein wichtiger Punkt, der Dir offensichtlich nicht klar ist: es gibt einen Unterschied zwischen Besitz und Eigentum. Du bist de facto Besitzer des Grundstücks, weil Du - juristisch ausgedrückt - die tatsächliche Gewalt über das Grundstück hast. Dein verstorbener Bruder und seine Erben üben ihr Besitzrecht nicht aus, sind aber - wie Du - Eigentümer. Allerdings Eigentümer, die ihr Besitzrecht nicht wahrnehmen. Du hast mithin kein Problem, Dich um das Grundstück zu „kümmern“ (wie Du es ausdrückst) - aber Du kannst es z.B. nicht ohne Zustimmung Deiner Miteigentümer verkaufen. Deine Schwägerin und ihre Kinder sind nicht in Besitz des Grundstücks, aber sie sind Miteigentümer.
Zunächst: zur Berichtigung des Grundbuchs zugunsten der Erben Deines Bruders bist Du nicht verpflichtet bzw. nicht einmal berechtigt. Du hast Deine Verwandten auf ihr Eigentumsrecht aufmerksam gemacht und mehr kann man von Dir nicht verlangen. Rechtlich gesehen nicht einmal das.
Vorschlag: lass die Sache auf sich beruhen und warte noch einmal 15 Jahre. Wenn Du das Grundstück 30 Jahre in Eigenbesitz hast, kannst Du das Eigentum an dem gesamten Grundstück erwerben. Das nennt sich „Ersitzung“. Konkret wird dann ein Aufgebotsverfahren eingeleitet - d.h. eine öffentliche Aufforderung an Deine Miteigentümer (Erben Deines Bruders), sich zu melden und ihr Eigentumsrecht geltend zu machen. Falls Du bis dahin ebenfalls verstorben sein solltest, können das auch Deine Erben. Falls sich auf das Aufgebot in der dort angegebenen Frist niemand meldet, kannst Du Dich im Grundbuch als Alleineigentümer eintragen lassen.
Den Nachweis des 30-jährigen Eigenbesitzes kannst Du z.B. über die Grundsteuer erbringen - ich vermute mal, dass Du die seit Auswanderung Deines Bruders alleine trägst (sonst wäre ja auch seine Adresse zumindest der Gemeindeverwaltung, die den Grundsteuerbescheid erstellt, bekannt).
Etwas komplizierter (aber auch nicht ausgeschlossen) ist das bei Gesamthandseigentum (s.o.). So oder so - es besteht kein Grund zur Eile. Wenn es soweit ist, wende Dich an einen Notar.
So einfach geht das zum Glück nicht. Ohne Teilung keine Eigentumsteilung. Sonst wäre mein Teil immer der, der demnächst als Baugrund verkauft wird und dein Teil das, was übrig bleibt.
Es ist sogar noch etwas komplizierter. Wenn nicht exakt festgelegt ist (z.B. im Testament oder Erbvertrag), welcher Teil wem gehört (z.B. Person A gehört der Anteil des Grundstücks parallel zur Grenze AB in einer Tiefe von 25,00 m, der Rest des Person B) ist für eine Realteilung und für die Festlegung der Teilungsgrenze die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich. Und die kriegt der Fragesteller nach Fallschilderung offensichtlich auch nicht.
„Teilstücke“ existieren hier gar nicht (nur definierte Anteile am Gesamteigentum oder gemeinschaftliches Eigentum) - jedenfalls gibt es nicht den geringsten Hinweis darauf und wenn es so wäre, gäbe es ja auch kein Problem.
Hast du vieleicht noch lust mir zu erklären wie sich das in diesem Fall mit der Erbengemeinschaft verhält.
Das würde mir wahrscheinlich sehr helfen!!! DANKE im voraus für deine Mühe.
Lieben Gruß Thomas
Hallo Thomas,
ich kann das nur grob skizzieren und auch dies nur unter Vorbehalt. Ich war zwar beruflich mit Grundstücksangelegenheiten befasst, aber nicht als Jurist sondern als Geodät.
Zunächst zum Begriff ‚Erbengemeinschaft‘ - da scheint es ein Missverständnis zu geben. Der Normalfall der Erbengemeinschaft (etwa bei gesetzlicher Erbfolge) ist der, dass jeder Erbe einen festgelegten (Eigentums-)Anteil am Erbe hat. Das nennt sich Bruchteilsgemeinschaft und für diesen Fall galt mein letztes Posting.
Der Erblasser kann jedoch abweichend davon bestimmen (testamentarisch oder per Erbvertrag), dass seine Erben das Erbe zur gesamten Hand erhalten. Diese haben dann keinen Anteil (1/2, 1/4 … usw.) am Eigentumsrecht, sondern sind gemeinschaftlich Eigentümer. Das ist dann die Gesamthandsgemeinschaft. Welche Eigentumsform vorliegt, steht unmissverständlich im Grundbuch.
Mit dem erwähnten Aufgebotsverfahren wird ein Eigentümer vom Eigentumsrecht ausgeschlossen - idR weil er entweder ohne Erben verstorben ist bzw. die Erben nicht ermittelbar sind oder weil er verschollen ist.
Das Problem bei einer Gesamthandsgemeinschaft ist nun, dass das Aufgebotsverfahren nicht gegen einzelne Gesamthänder angewandt werden kann, sondern nur gegen die komplette Gesamthandsgemeinschaft. Zwar kann einer der Gesamthänder das Aufgebotsverfahren in Gang setzen, doch wird er (falls keiner der anderen Gesamthänder widerspricht) dabei auch selbst sein Eigentumsrecht verlieren. Das Grundstück wird also herrenlos.
Warum bzw. wann sollte man so etwas überhaupt tun? Zum Beispiel dann, wenn der den Antrag stellende Gesamthänder einen Gläubiger mit dem Grundstück befriedigen, also sich entschulden will. Wenn jemand nun einen rechtskräftigen Schuldtitel gegen ihn hat, kann dieser Anspruch auf das durch das Aufgebotsverfahren herrenlos gewordene Grundstück erheben (ansonsten ginge es an den Fiskus). Dieser Gläubiger kann auch ein Verwandter sein, z.B. Dein Sohn, wenn Du mit ihm einen Schuldvertrag abschließt, Du die Schuld nicht bezahlst und er gegen Dich einen Schuldtitel erwirbt.
Es ist sicher deutlich geworden, dass solch eine Strategie etliche mögliche Fallstricke enthält und man damit böse Überraschungen erleben kann. So etwas sollte man mE auf keinen Fall ohne Unterstützung eines kompetenten, auf Immobilienrecht spezialisierten Juristen tun. Und das wäre auch nicht gerade billig - bei einem „kleinen Waldstück“ wie in Deinem Fall käme da die Brühe teurer als die Brocken.
Mein Rat: vergiss die Verwandtschaft, die offensichtlich nichts mit Dir und auch nicht mit der Verwaltung des Grundstücks zu tun haben will (den Schriftwechsel wg. Grundbuchberichtigung zu Deiner Sicherheit aufbewahren) und begnüge Dich mit dem Besitz (und der Nutzung - wozu ggf. auch Verpachtung gehört) des Grundstücks. Der einzige Nachteil dabei ist der, dass das Grundstück nicht verkauft werden kann.
Ergänzend zum Punkt „verschollen“ - auch da gibt es ein paar Haken - folgendes Zitat aus dem Verschollenheitsgesetz:
§ 1
(1) Verschollen ist, wessen Aufenthalt während längerer Zeit unbekannt ist, ohne dass Nachrichten
darüber vorliegen, ob er in dieser Zeit noch gelebt hat oder gestorben ist, sofern nach den
Umständen hierdurch ernstliche Zweifel an seinem Fortleben begründet werden.
(2) Verschollen ist nicht, wessen Tod nach den Umständen nicht zweifelhaft ist.
§ 2
Ein Verschollener kann unter den Voraussetzungen der §§ 3 bis 7 im Aufgebotsverfahren für tot
erklärt werden.
§ 3
(1) Die Todeserklärung ist zulässig, wenn seit dem Ende des Jahres, in dem der Verschollene
nach den vorhandenen Nachrichten noch gelebt hat, zehn Jahre oder, wenn der Verschollene zur
Zeit der Todeserklärung das achtzigste Lebensjahr vollendet hätte, fünf Jahre verstrichen sind.
(2) Vor dem Ende des Jahres, in dem der Verschollene das fünfundzwanzigste Lebensjahr
vollendet hätte, darf er nach Absatz 1 nicht für tot erklärt werden.
Ralf, für einen nicht Jurist bist du wirklich gut…
Möchte dir daher erklären worum es mir wirklich geht!!!
Ich habe die möglichkeit das Grundstück an einen Windparkbetreiber zu verpachten.
Dem entsprechend stehen hohe Pachteinnahmen im Raum. Und habe natürlich kein Interesse diese vielleicht noch mit denen Teilen zu müssen.
Desweiteren macht es mir sorggen das mein Verstorbener Bruder noch im Grundbuch steht.
Denke das gibt Probleme beim Genehmigungsverfahren.
Ich bin zwar jemand anderes, aber ich meine:
Schaffe Klarheit. Prüfe, was im Grundbuch denn nun wirklich steht.
Wenn dein Bruder und du gemeinschaftlich als Eigentümer eingetragen seid, wird ohne Angaben von Bruchteilen von gleichen Anteilen ausgegangen. Jeder Eigentümer darf zur Erhaltung des Grundstücks auch Maßregeln treffen, ohne dan anderen zu fragen. Ggf. kann der andere Eigentümer zur Zustimmung verpflichtet werden.
Nun ist dein Bruder leider tot.
Du darfst nicht über das Grundstück alleine verfügen, du darfst also keinen Pachtvertrag abschließen.
Unklar ist, wie du nun vorgehen solltest. Ich rate da dringend zu einem Anwalt.
Hallo Thomas,
bei Pacht war ich von einem normalen, unbefristeten Pachtvertrag ausgegangen, der halbjährlich kündbar wäre (§ 584 BGB). Auch das wäre nicht 100% okay, aber dadurch würde die Fläche ordnungsgemäß bewirtschaftet (falls Du selbst das nicht tun kannst oder willst) und damit nicht an Wert verlieren. Da könnte man argumentieren, dass das auch im wohlverstandenen Interesse der Miteigentümer ist. Wenn die Miteigentümer dann irgendwann ihr Recht doch geltend machen würden, wäre die Hälfte der bis dahin erzielten Pachteinnahmen (abzüglich anteilige Grundsteuer und ggf. Kosten wie Wegebeitrag o.ä.) ohne Probleme aufzubringen. Die Pacht bringt ja nicht viel. Ich persönlich hielte das auch moralisch für vertretbar, schließlich lassen Dich Deine Verwandten ja auch die Grundsteuer alleine bezahlen.
Hier geht es jedoch um einen langfristigen Vertrag und Zahlungen in erheblicher Höhe. Da könnten irgendwann saftige Forderungen gegen Dich geltend gemacht werden, weswegen ich die Hälfte der Pachtzahlungen auf ein Treuhandkonto einzahlen würde. Aber das ist reine Theorie - der Windparkbetreiber wird sich bei dieser Sachlage sicher nicht auf einen Vertrag einlassen, der ihm wegen fehlender Zustimmung der Miteigentümer keine Rechtssicherheit bietet. Der wesentliche Hinderungsgrund ist der, dass der Windparkbetreiber zu seiner Absicherung die Eintragung (mindestens) einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch verlangen wird - ein bloßer Pachtvertrag ist da bei weitem nicht ausreichend. Und da wird bei dieser Sachlage schon das Grundbuchamt nicht mitspielen und die Eintragung verweigern. Nebenbei angemerkt: auch die Ersitzungsfrist (30 Jahre) würde theoretisch durch solch eine Eintragung unterbrochen.
Wenn aus der Sache etwas werden soll, müssen die Erben Deines Bruders (bzw. deren Anschriften) ermittelt werden, so dass sie zustimmen bzw. in den Vertrag mit dem Windparkbetreiber mit aufgenommen werden können. Angesichts der zu erwartenden Zahlungen wäre das schon für die Hälfte davon a) den Aufwand wert (z.B. Beauftragung einer Auskunftei) und b) die Zustimmung der Miteigentümer bei angemessener Beteiligung am Pachterlös zu erwarten.
Berechtigte Frage. Ist seit 2015 - dank EU (EuErbVO) - kompliziert geworden. Vermutlich analog zu EU-Ausland brasilianisches, da der nach Brasilien ausgewanderte Bruder dort seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte (davon gehe ich mal aus). Was aber aber an der grundsätzlichen Problemstellung nichts ändert. Man kann schon davon ausgehen, dass der Verstorene Erben hat. Ob das nun seine Frau, seine Kinder oder Frau und Kinder sind, ist mE hier von nachrangiger Bedeutung.
Es ging darum, dem Fragesteller den Unterschied zwischen Besitz und Eigentum verdeutlichen. Mittelbarer Besitz ist hier gar nicht gegeben, jedenfalls deutet nichts in der Fallschilderung darauf hin.
ME nicht, sondern nur, wenn sie ihren unmittelbaren Besitz an jemanden („Nießbraucher, Pfandgläubiger, Pächter, Mieter, Verwahrer oder in einem ähnlichen Verhältnis“) abgetreten haben. Hier ist es so, dass das (unmittelbare) Besitzrecht lediglich nicht ausgeübt wird bzw. nicht ausgeübt werden kann (bzw. lt. Schilderung ausgeübt werden will).
Das ist jetzt, salopp ausgedrückt, Erbsenzählerei. Also speziell für Dich korrekter formuliert:
Dein verstorbener Bruder und seine Erben übten bzw. üben ihr Besitzrecht nicht aus, waren bzw. sind aber - wie Du - Eigentümer.
Ich vermute stark, dass niemand hier das so verstanden hat, dass der Verstorbene noch Eigentümer ist. Aus genau diesem Grund wird ja vom Fragesteller eine Berichtigung des Grundbuchs gewünscht. Aber Dein Einwand ist schon ein starkes Indiz dafür, dass Du Jurist bist …
Nein. Das scheitert spätestens an der Eintragung der Auflassungsvormerkung - und ohne die fließt auch kein Geld. Dann ist außer Spesen (für den Notar) nichts gewesen.
Das ist allerdings nur bei einer Bruchteilsgemeinschaft möglich. Aber auf einen Verkauf oder eine Zwangsversteigerung richtet sich ja der Wille des Fragestellers nicht. Die Erwähnung des Verkaufs diente nur zur Verdeutlichung der Beschränkung der rechtlichen Verfügungsgewalt des Fragestellers über das Grundstück durch die Erbengemeinschaft mit seinem Bruder.
Das ist mE unerheblich. Bekanntlich ist selbst ein Dieb Eigenbesitzer der gestohlenen Sache, auch wenn das am Eigentumsrecht des Bestohlenen nichts ändert. Der Fragesteller ist seit Auswanderung seines Bruders Eigenbesitzer des gesamtem Grundstücks einschließlich des seinem Bruder gehörenden Anteils. Er übt die tatsächliche Gewalt über das gesamte Grundstück aus mit dem Willen, über es zu verfügen als gehörte es ausschließlich ihm. Das ist eine Definition von Eigenbesitz. Ergänzend, weil Du es angesprochen hattest: Eigenbesitz kann sowohl mittelbarer als auch unmittelbarer Besitz sein - also wäre etwa eine Verpachtung keine Unterbrechung des Eigenbesitzes, sondern lediglich eine Umwandlung von unmittelbarem in mittelbaren Eigenbesitz und daher unschädlich für die Ersitzung.
Schwierig. Ich sehe dies zumindest bei einer Gesamthandsgemeinschaft gegeben; der Fragesteller ist als Eigentümer eingetragen, wenn auch nicht als alleiniger Eigentümer. Und es geht um den Erwerb des Eigentums am Anteil des Verstorbenen, dessen Eigentümer er nicht ist.
Auch. Nochmals ergänze ich zur Verdeutlichung ein Zitat von mir:
„Teilstücke“ existieren hier gar nicht (nur definierte Anteile am Gesamteigentum [= Bruchteilseigentum] oder gemeinschaftliches Eigentum [= Gesamthandseigentum])
Ich musste davon ausgehen, dass der Fragesteller die Fachbegriffe nicht ohne weiteres versteht.
Genau das war der Sinn meiner von Dir zitierten Aussage.
Für die Frage, mit wem man sich hier überhaupt auseinandersetzen muss, ist die Frage schon interessant. Diese und die nach einer Verfügung von Todes wegen.
Ich weiß. Deine Erklärung war aber nicht ganz richtig. Auf den Erbenbesitz habe ich dich übrigens nur für den Fall des akademischen Interesses hingewiesen.
Das wüsste ich gern genauer. Leider habe ich gerade keine Fachliteratur zur Hand.
Aber das ist vorliegend doch der Fall. Der jetzt verstorbene Bruder hat es zu irgendeinem Zeitpunkt seinem Bruder überlassen, sich um das Grundstück zu kümmern. Letzterer besitzt das Grundstück seitdem (teils als Eigenbesitzer, weil er (vermutlich) Miteigentümer ist, und) bezogen auf das Miteigentum des ausgewanderten Bruders als Besitzmittler, der anerkennt, dass der Bruder beziehungsweise jetzt der Erbe Eigentümer ist.
Stimmt.
Doch. Du bringst nur ein Argument gegen die wirksame Verfügung, nicht für ein unwirksames Kausalgeschäft. Das ist nicht ganz so schlimme Erbsenzählerei, weil Trennungs- und Abstraktionsprinzip im deutschen Sachenrecht zu den wichtigsten Grundsätzen überhaupt gehören.
Hilfreich war meine Bemerkung trotzdem nicht, weil es vorliegend darauf nicht ankommt. Gerade weil ich so viel unnützes Zeug geschrieben habe, habe ich meinen Beitrag dann ja auch zurückgezogen.
Miteigentum ist ja eine Bruchteilsgemeinschaft.
Eben das glaube ich nicht. Er hat das Miteigentum seines Bruders doch die ganze Zeit über anerkannt. Woraus soll sich ergeben, dass er gedacht und so getan hat, als würde das Grundstück allein ihm gehören? Letztlich eine Tatsachenfrage, die nur der Fragesteller beantworten kann, und im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung natürlich eine Beweisfrage.
Ich habe nicht behaupten wollen, es könne kein Eigenbesitz vorliegen, sondern, dass bislang keiner vorgelegen hat. Das habe ich thematisiert, weil du von 15 Jahren ausgehst und ich von 30 Jahren ausginge, wenn ich an die Möglichkeit der Ersitzung glauben würde.
Eben. Für den Teil, der ihm nicht gehört, ist er (vielleicht) nicht eingetragen (letztlich auch alles Spekulation). Das ist aber nach § 900 Abs. 1 S. 1 BGB die Voraussetzung für eine Buchersitzung.
Stell dir vor, der Fragesteller wäre bei ansonsten gleichem Sachverhalt nie Miteigentümer gewesen. Dann würdest du doch sicher bestreiten, dass er nun einfach durch Inbesitznahme als Eigenbesitzer durch Ersitzung Eigentum an dem Grundstück erwerben könnte. Wo liegt da der Unterschied zum UP, der ein anderes Ergebnis sachlich rechtfertigen könnte?
Wie gesagt, wir kennen nicht den ganzen Sachverhalt, und ich habe nichts, wo ich das eben schnell nachlesen könnte. Aber eine Buchersitzung kann ich mir vorliegend kaum vorstellen. Der Punkt ist, dass du dem Frageteller empfohlen hast, es einfach so zu handhaben. Diesen Rat finde ich nicht ganz ungefährlich, weshalb ich mich dann überhaupt erst entschieden habe, mich einzumischen. Der Fall schreit nach professioneller Beratung.
Meine Frage war mehr auf den konkreten Fall bezogen. Dass das Grundbuch mit der Rechtslage nicht übereinstimmen muss, ist ja gerade Thema dieses Threads. Aber auch diese Bemerkung von mir war überflüssig und hat ihren Teil dazu beigetragen, dass ich meinen Beitrag zurückgezogen habe.
