Unser Hausverwalter wirft uns vor, unsere Mietminderung wegen des nicht funktionierenden Badlüfters im fensterlosen Bad sei nicht rechtmäßig, da ein Badlüfter keine feuchte Luft abtransportieren muss - welche Funktion hat er denn dann im Bad? Gibt es Bauverordnungen o.ä. (möglichst für Sachsen), in denen festgeschrieben steht, dass in fensterlosen Bädern ein funktionierender Lüfter eingebaut werden muss?
Liebe Fenja,
deine Frage ist leicht zu beantworten. In der sächsischen Bauordnung § 48, Absatz (1) heißt es:
§ 48 Bäder und Toilettenräume
(1) Jede Wohnung muß ein Bad mit Badewanne oder Dusche haben, wenn eine ausreichende Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung möglich sind. Fensterlose Bäder sind nur zulässig, wenn eine wirksame Lüftung gewährleistet ist.
Die Mietkürzung von der gesamten Bruttomiete, also einschließlich Nebenkosten ist für den Zeitraum berechtigt, bis der Entlüfter durch den Vermieter repariert oder ausgewechselt wird. Bitte immer schreiben, nie telefonieren. Gespräche können nicht bewiesen werden.
Ich wünsch dir/Euch viel Erfolg. Wenn du allein nicht weiterkommst, empfehle ich den Mieterverein oder in Eurer Gemeinde die Abteilung Wohnraumschutz, Frag dich mal durch, wer diese Fälle bearbeitet. Der Sachbearbeiter spricht dann von Amts wegen Reparaturaufträge mit Fristsetzung aus.
Liebe Grüße
Ingrid = Zwillingsjungfrau
Liebe Ingrid,
vielen, vielen Dank für deine schnelle Antwort!
Vielleicht hast du noch Antworten auf die folgenden zwei Fragen:
- Die Hausverwaltung meint nun, WIR müssten den Nachweis erbringen, dass der Lüfter NICHT funktioniere.
Ist das richtig?
Wir haben den Mangel wiederholt (über 2 Jahre hinweg) schriftlich angezeigt, mehrere Handwerker (3) haben uns bestätigt (und wir gehen davon aus, dass diese ordnungsgemäß einen schriftlichen Bericht an die Hausverwaltung gesendet haben), dass der Lüfter nicht funktioniert, und obendrein war der Hausverwalter zuletzt zu Besuch und machte den Test mit einem Feuerzeug. Er blies die Flamme heimlich aus und meinte - „funktioniert doch einwandfrei!“ Mein Mitbewohner machte hinterher den Test noch einmal und nahm es als Video auf - natürlich bewegte sich nichts…!
Wenn der Hausverwalter uns nun auf den „Mietrückstand“ (wie er unsere aufsummierte Mietkürzung nennt) verklagt, wie er ankündigte und ein Sachverständiger eingeschaltet wird, wie stellen wir sicher, dass dieser neutral ist? Im Internet las ich von vielen Fällen, in denen diese scheinbar nicht unparteiisch waren… Hat man ein Mitsprache- oder Vetorecht bei der Wahl des Sachverständigen?
Noch einmal vielen Dank für deine großartige Hilfe!
Liebe Grüße,
Fenja
Liebe Fenja,
da euer Vermieter bzw. dessen Hausverwalter euch die Beweislast aufdrücken will, musst du auch künftig mit massiven Schwierigkeiten rechnen.
Zum Tatbestand: Ihr habt den Schaden, sofort nach dm Eintreten, vor zwei Jahren, dem Vermieter schriftlich gemeldet. Nun war es Aufgabe des Vermieters, den Schaden beheben zu lassen. Es waren ja auch Handwerker da, die den Schaden angesehen aber nicht repariert haben. Warum die Reparatur nicht durchgeführt wurde, ist nur eine Vermutung von mir. Wahrscheinlich war er nicht mehr zu reparieren, es musste ein neuer Exhauster eingebaut werden. Da die Reparatur nicht ausgeführt wurde, wart ihr zur Mietkürzung berechtigt. Jetzt droht der Vermieter/Hausverwalter damit, die Mietkürzungen zusammenzuzählen und mit einer Kündigungsklage. Theoretisch ist eine Kündigung bei einem Mietrückstand von 2 Monaten möglich. Damit wird er vor Gericht aber nicht durchkommen, weil die Mietkürzung berechtigt war.
Da er jetzt von euch auch noch verlangt, dass ihr beweisen sollt, dass der Lüfter defekt ist, eine absolut haltlose Forderung, kann ich euch nur dringend raten, einen Anwalt aufzusuchen, der euch vertritt und den Vermieter in seine Schranken verweist bzw. unter Fristsetzung zur Reparatur zwingt.
Du fragst, ob du die Möglichkeit hast, bei der Auswahl den Sachverständigen mit zu entscheiden. Das läuft anders. Wenn es zu einem Gerichtsstreit kommt, bestimmt das Gericht einen Sachverständigen, der neutral ist. Darauf habt ihr dann keinen Einfluss.
Wenn ihr euch trotzdem absichern möchtet, habt ihr mehrere Möglichkeiten. Ihr könntet euch an die Handwerkskammer wenden. Soviel ich weiß, haben die eine Schiedsstelle, die den Fall prüfen kann. Ihr habt auch die Möglichkeit, euch in Eurer Gemeinde oder Stadt an die Abteilung für Wohnraumschutz wenden oder aber, wenn ihr die Namen der Handwerksfirmen noch kennt, euch an diese Firma wenden und darum zu bitten, euch schriftlich mitzuteilen, warum der Exhauster nicht repariert wurde.
Außerdem gibt es noch das selbständige Beweisverfahren. Früher hieß es Beweissicherungsverfahren. Es ist ein Verfahren zur vorsorglichen Beweisaufnahme. Es kann mit und ohne Zustimmung des Gegners eingeleitet werden. Doch zu all diesen Punkten wird euch ein Rechtsanwalt Rat und Beistand geben. Es ist ziemlich wahrscheinlich (es sei denn, ihr vergleicht euch), dass der Gegner auch diese Kosten zu tragen hat.
Ihr könnt außerdem die Summen, um die ihr die Miete gekürzt habt, einmal zusammenrechnen. Wenn diese Mietkürzung bereits zwei Monatsmieten erreicht hat, dann müsst ihr sehr schnell handeln.
Ich fürchte, das schafft ihr nicht allein, dafür ist der Vermieter zu anspruchsvoll und versucht, euch mit unsinnigen Forderungen Angst zu machen.
Ihr braucht jetzt starke Nerven, ich drück euch die Daumen.
Liebe Grüße
Ingrid = Zwillingsjungfrau