ich unterstütze meine Mutter schon ewig bei der jährlichen Einkommensteuererklärung. Die letzten 10 Jahre war das einfach - nur Rente.
Dieses Jahr kommen aber erstmals Mieteinnahmen dazu. Sie wohnt in einem EFH von 1983, hat da jetzt die Garage 20 qm sowie 2 Kellerräume 30qm als Lager vermietet.
Das Haus hat 130qm WOHNfläche (da gehört der Keller und Garage ja nicht dazu).
Nach meinem Verständnis kann ich ja den Mieteinnahmen die allgemeinen Ausgaben (Grundsteuer, Erbpacht, Versicherung, … fehlt da noch was?) prozentual gegenüber stellen?! Aber prozentual von was? Gesamtfläche, Wohnfläche?
von der ungekürzten, nutzbaren Fläche - außer Kellerräumen und Garage also auch noch Dachboden (so man hat) und solchen Kruscht berücksichtigen, unabhängig davon, ob er als Wohnfläche definiert ist oder nicht.
Werbungskosten:
Abschreibung
Finanzierungskosten (so man hat)
Grundsteuer
Erbpacht
Versicherungen
Hausmeisterdienste (so man hat)
Anteilige Kosten für Instandhaltung, Reparaturen, soweit sie das ganze Haus betreffen
Anteilige Betriebskosten (Allgemeinstrom usw.), soweit nicht umgelegt
Naja, komplizierter wird es dadurch nicht… kenne mich mit Gewerbe (mit und ohne USt) aus. Die nächste Frage wäre ja „Muss bzw. sollte ich als Rentner mit 2-3 vermieteten Objekten ein Gewerbe anmelden ? Wenn ja, mit oder ohne USt.?“
die Sache ist ganz genau so einfach, wie ich sie dargestellt habe (und beiläufig seit über dreißig Jahren in ständiger beruflicher Praxis auf dem Tisch habe - zu der von Dir überflüssigerweise ins Spiel gebrachte USt bei Vermietung: Erinnerst Du dich an die berühmten „Bauherrenmodelle“ - das war kein Spaziergang, bei solchen Konstrukten zu retten, was sich eventuell noch retten ließ…).
Damit Du auch ein bisselchen was davon hast:
Die deutschen Steuergesetze kennen viele verschiedenen Steuerarten. Wenn irgendwo ein Haus steht, können davon mindestens sieben verschiedene Steuern berührt sein (mindestens bedeutet: Die, die mir ohne Nachdenken aus der Lamäng dazu einfallen). Im UP steht
und das bedeutet, dass Fragen der USt hier genauso wenig zu behandeln sind wie solche der Grunderwerbsteuer, der Zweitwohnungsteuer, der Erbschaftsteuer, der Gewerbesteuer und aller anderen, die hier berührt sein könnten.
Wenn Du Dich aus Privatvergnügen mit dem Aspekt der USt bei V+V beschäftigen möchtest, empfehle ich einen Einstieg über § 4 Nr. 12 UStG statt über irgendwelche dritten oder vierten Aufgüsse - der robusteste Ostfriesentee schmeckt ab dem dritten Aufguss widerwärtig lahm.
Und dann gleich weiter zu § 19 Abs 1 UStG.
Und wenn dann Fragen offen sind, frag gerne weiter nach.
und hierzu wäre die Antwort: Hier geht es um zwei Fragen.
(1) Ein schon seit Urzeiten bestehender Mangel an der deutschen Gewerbeordnung ist, dass dort nirgendwo definiert ist, was ein Stehendes Gewerbe eigentlich ist. Daher wird in diesem Zusammenhang der Begriff des Gewerbes verwendet, wie er über Jahrzehnte hinweg in der Rechtsprechung nach und nach zurechtdefiniert wurde. Vorliegend fehlt die „Außenwirkung“ - anders wäre es, wenn die Hausbesitzerin überall in den umliegenden Supermärkten Zettelchen an die Schwarzen Bretter hängen würde: „Gute und billige Garagen und Kellerräume gibt es zu mieten bei Mathilde Wenger, Tel. 213 45 6748 - rufen Sie gerne an, ständig kommen neue Premium-Objekte in unseren Bestand!“ Tut sie aber nicht, die Vermietungstätigkeit ist für Dritte nicht zu erkennen, es gibt keine Außenwirkung, mithin kein Gewerbe.
(2) So, und die Erhebung von USt richtet sich danach, ob die Einnahmen aus Keller- und Garagenmiete und eventueller Solarstromeinspeisung insgesamt 22.000 € im Jahr übersteigen oder nicht. Wenn nicht, müßte formal eine USt-Erklärung jährlich abgegeben werden, in der außer der Adresse insgesamt zwei Zahlen stehen: Umsatz im erklärten Jahr und Umsatz im Vorjahr. Weil das auch für den Fiskus nur Rödeln im Leerlauf wäre, wird darauf verzichtet, wenn sowieso keine USt erhoben würde.
Kurzer Sinn: Füße still halten - alles ok so wie es ist.
