Frage zu Passus in Kaufvertrag

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

ich weiß nicht genau, ob ich hier oder im Rechtforum mit Frage besser aufgehoben bin. Falls die frage eher zu Recht gehört, dann bitte verschieben.
Ich möchte ein Haus kaufen. Mit dem Preis haben wir uns geeinigt und der Kaufvertrag wurde vom Verkäufer aufgesetzt. Dabei stört mich folgendes:
Die Verkäufer sind eine Erbengemeinschaft. Ihnen gehören die 2 Häuser auf einem Grundstück. Da beide Häuser getrennt verkauft werden, muss wohl noch eine Grundstücksteilung beim Katasteramt gemacht werden. In dem Teilungsentwurf wurde schon mal eine Grenzlinie eingezogen, die aber noch nicht vom Katasteramt genehmigt / beantragt(?) wurde. Dazu steht dann im Kaufvertrag folgendes:
Die Beteiligten verpflichten sich, bei der Vermessung vertragsgetreu mitzuwirken und nach Vorlage der Fortführungsmitteilung des Vermessungs- und Katasteramtes die Auflassung zu erklären. Die Vermessung ist noch nicht beantragt; sie ist durch die Käufer / Verkäufer sofort zu beantragen.
Die Beteiligten erteilen Herrn Müller, Frau Schmidt, alle dienstansässig bei dem vorgenannten Notar, und zwar jedem für sich, unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, etwa erforderliche Berichtigungen und Ergänzungen zu dieser Urkunde vorzunehmen, insbesondere zur Beseitigung einer etwaigen Beanstandung des Grundbuchamtes, nach erfolgter Vermessung das Vermessungsergebnis festzustellen, die Auflassung vorzunehmen und zu diesem Zweck alle notwendigen oder zweckdienlichen Erklärungen für die Beteiligten abzugeben und entgegenzunehmen und Eintragungen in das Grundbuch zu
bewilligen und zu beantragen.
Der Kaufpreis ist ein Festpreis, der durch das Vermessungsergebnis nicht geändert wird.

Wie würdigt ihr diesen Passus? Ich finde es komisch, dass die Grenzteilung erst nach Unterschrift des Kaufvertrages gemacht wird und dazu noch die Aussage, dass der Kaufpreis fest ist, egal was das Katasteramt da vermisst. Laut Verkäufer sollen beide Grundstücke gleich groß geteilt werden. Kann das Katasteramt eine andere Aufteilung vornehmen?

Danke und Grüße
Bozi

#2

Hallo,

Erstmal:
Mich stört in solchen Sachen immer wieder, dass „der Verkäufer“ den Notar aussucht, den Vertag „aufsetzt“ und der Käufer dann glaubt, dass er das Alles akzeptieren muss.

Denk mal nach; Wer bezahlt den Notar?
Genau derjenige sollte sich um den Vertag und seine Formulierungen kümmern. Und wenn er es nicht kann, dann hat er einen Notar, der - zur Neutralität verpflichtet - ihn dabei unterstützt.

Hat man es da aus irgendwelchen Gründen eilig?

Bei der Vorgeschichte ein übliches Vorgehen. So ähnlich kenne ich es auch.

Kann eine vernünftige Regelung sein, Es kommt auf die Abgrenzung an. Und auf die anderen örtlichen Gegebenheiten, die hier niemand kennt.

Wie ist das zu würdigen?
Das Katasteramt führt die Vermessung so aus, wie diese beantragt wird, egal ob sich die neue Grenze aus einer bestehenden Mauer, einer Linie in der Karte oder wie in Deinem Fall - der hälftigen Fläche ergibt. Technisch ist das kein Problem. Was „vernünftig“ ist, mögen Käufer und Verkäufer entscheiden.

Und falls Du Angst um ein paar Quadratmeter herüber oder hinüber hast (wie soll man beispielsweise eine Fläche mit ungerader Quadratmeterzahl gleich aufteilen, wenn die Untergrenze ein Quadratmeter ist?): Denk mal nach, wie sich der Kaufpreis zusammensetzt. Üblicherweise ist das einmal der Wert des Gebäudes und dann der Wert von Grund und Boden. Diesen Wert von Grund und Boden kann man mit der Formel „Fläche mal Preis“ ausrechnen. Was wären nun einige Quadratmeter mehr oder weniger im Verhältnis zum Gesamtobjekt? Doch eher ein Wert, der zu vernachlässigen ist.

Und wenn es Dir wirklich noch darum geht;
Dann muss der Kaufvertrag halt anders abgefasst werden. Das ist doch möglich. Oder wurde schon unterschrieben?

Es geht hier um eine größere Summe und um eine Anschaffung, die man üblicherweise nur „einmal im Leben“ macht.
Deshalb würde ich erst unterschreiben, wenn mir jede Formulierung aus dem Vertrag so erklärt wurde, dass ich sie auch verstehe. Dazu ist der Notar da und auch dafür bekommt er sein Geld. Notfalls gebe ich ein paar Euro für eine Beratung aus. Und erst dann wird unterschrieben.

Gruß
Jörg Zabel

#3

Danke für die Antwort!
Eilig haben die es meiner Meinung nach nicht. Schließlich stehen beide Häuser schon geraume Zeit leer und eine Grundstücksteilung hätte längst vollzogen sein können.
kannst du mir sagen, wer diese Katasteramt Geschichte bezahlen muss?

Es geht mir nicht um ein paar Quadratmeter. Ich habe auch noch nie ein Haus gekauft und kenne mich da nicht aus. Der Satz „Der Kaufpreis ist ein Festpreis, der durch das Vermessungsergebnis nicht geändert wird.“ hat mich nur aufhorchen lassen. Das hört sich für mich so an wie „und wenn am Ende das Grundstück nur halb so groß ist, dann bezahlst du trotzdem alles“.

#4

Servus,

die Grundstücksgröße dürfte schon beinahe das Harmloseste sein, was da schlummern kann: Die lässt sich ja anhand der Skizze im Entwurf recht genau bestimmen.

Je nach Baujahr der Häuser ist aber u.a. nicht bekannt, ob überhaupt beide künftigen Grundstücke regelrecht erschlossen sind, oder z.B. das eine Grundstück den Kanalanschluss des anderen dulden muss, während das andere dessen Stromversorgung erhält usw.

Als die Gebäude im ‚Europarc‘ Dreilinden, wo u.a. e-bay drin wohnt, bezugsfertig zurechtgemacht waren, war noch nicht bekannt, wem der Baugrund gehörte, auf dem sie errichtet worden waren. Das ging in diesem Fall einigermaßen, weil das Land Berlin und die Gemeinde Kleinmachnow als Joker eingesprungen waren und auch weil ein früherer Mitarbeiter von der Hardthöhe ein bissle geholfen hat. Da sahen die Verträge alle so ähnlich aus, und die Gemeinde Kleinmachnow hat Grundsteuerbescheide auf die Adresse „Pseudostraße 99“ ausgestellt. Wurde ehmt allet irjendwie jehend jemacht.

Aber ‚privat von privat‘ täte ich kein Grundstück kaufen, von dem ich nicht weiß, ob und wann es es überhaupt geben wird.

Schöne Grüße

MM

2 Like
#5

Hallo,
ein Grundstueck in zwei flaechengleiche Haelften zu teilen, ist durchaus moeglich. Mathematisch gibt es dafuer ggaaannz viele Moeglichkeiten. Ein wenig genauer sollte die Vorgabe dann schon werden.
Gruss Helmut

#6

Hallo,

Kommt darauf an, wer was wann als notwendig oder auch nicht notwendig angesehen hat.

Das sollte im Kaufvertrag EINDEUTUG geregelt sein bzw. werden. Entweder Käufer oder Verkäufer oder beide, oder …

„Halb so groß“ wird es nicht werden. Wichtig ist, dass die neue Grenze eindeutig definiert wird. Wie das aussehen kann, hab ich schon oben beschrieben.

Aber diese Sorgen sollte der Notar alle ausräumen können.

Dann solltest Du Dich dringend sachkundig machen.
(Wie würdest Du Dich beispielsweise auf den Kauf eines Autos vorbereiten?)

Gruß
Jörg Zabel

#7

Hallo,
du willst grad die größte finanzielle Investition deines Lebens machen und fragst in einem kostenlosem Forum?
Ich würde mal einen Profi fragen. Kostet wahrscheinlich nicht mehr als ein Promille des gesamten Kaufpreises, könnte sich aber lohnen…
Geh zu einem anderen Notar und lass dir den Vertrag genau erklären.

Grüße
miamei

#8

Hallo,
in welchem Bundesland befinden wir uns?
Ein Katasteramt führt gar keine Teilungsvermessung durch! Das macht je nach Bundesland ein Vermessungsamt oder ein besonders vereidigter Vermesser (sog. ÖbVI). Diese Stelle muss je nach Bundesland für die Teilung bebauter Grundstücke eine sog. Teilungsgenehmigung beim Bauordnungsamt einholen! Diese Genehmigung wird nur erteilt, wenn durch die Teilung keine bauordungswidrigen Zustände eintreten (Verletzen von Grenzabständen, Unterschreiten von GFZ/GRZ, Verstöße gegen einen Bebauungsplan usw.). Darüber muss diese Vermessungsstelle die Auftraggeber auch beraten! Wenn im jeweiligen Land/Gemeindegebiet eine solche Genehmigung nötig ist jedoch fehlt, kommt eine Teilungsvermessung weder ins Kataster noch ins Grundbuch!
Ein Katasteramt kann auch nicht eigenmächtig eine Grenze abändern. Auch das kann nur die vorg. Vermessungsstelle.

Dass eine Vermessung erst nach dem Abschluss eines Kaufvertrags gemacht wird, ist nicht ungewöhnlich. Wenn es nicht zu einem Verkauf kommt oder ein späterer Käufer eine andere Grenzziehung benötigt, war der üblicherweise vierstellige Betrag der Vermessungskosten für den Mülleimer. Daher ist das geschilderte Konstrukt relativ normal.

Was den Festpreis angeht, kommt es darauf an, um wieviel das ganze „schwanken“ kann und wieviel das im Kaufpreis ausmacht. In der Pampa dürfte der Bodenwert wohl kaum ein nenneneswerter Teil des Kaufpreises sein, erst recht nicht bei Ertragswertobjekten wie Mehrfamilienhäusern. Bei Einfamilienhäusern im Speckgürtel von Berlin oder Düsseldorf oder an der Außenalster dürfte das halt anders aussehen :wink:

Gruß vom
Schnabel

#9

Hallo,

Das sollte je nach Bundesland unterschiedlich sein. Beispielsweise gibt es in Bayern keine ÖbVI und die Katasterämter (oder wie auch immer sie nach Landesrecht genannt werden) in mehreren Bundesländern führen sehr wohl Auftragsarbeiten aus. Aber - wie gesagt - das ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.

Kannst Du bitte genauer erklären wer wann welche Grenze abweichend vom Vermessungsauftrag eigenmächtig oder auch nicht eigenmächtig abändern kann/darf?
Ich habe Deine beiden Sätze nicht verstanden.

Naja, sehen wir es mal so:
Der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Auf dem „flachen Land“ sind sowohl Grund und Boden als auch Gebäude „günstig zu haben“, die Nachfrage ist geringer.
Im Ballungsgebiet ist es teurer, weil mehr nachgefragt wird. Das sollte auch hier für Gebäude und Grund und Boden gelten.
Spannend ist jetzt nur welchen Anteil des gesamten Preises machen die wenigen abweichenden Quadratmeter zum Gesamtpreis aus. Beispiel: Kostet der Quadratmeter Wohnfläche 500 Euro und der Quadratmeter Boden 50 Euro, dann haben wir das gleiche Verhältnis wie bei 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und 300 Euro Grundstückspreis. Die Frage ist jetzt, auf welche Werte bezieht sich der im Ursprungsbeitrag genannte Kaufvertrag.

Gruß
Jörg Zabel