Frage zu Verzugszinsen mein fehlender Mietzahlung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

Habe ein Zimmer vermietet (Mietvertrag vorhanden) aus dem der Mieter am 01.05 ohne Vorwarnung oder Kündigung ausgezogen ist. Die Mietzahlung hat er eingestellt. Glücklicherweise konnte ich schon nach einem Monat Leerstand einen Nachmieter finden, sodass nur eine Monatsmiete gefehlt hat. Nun habe ich ja noch die Kaution des ausgezogenen. Diese muss nun 6 Monate später zurückgezahlt werden? Kann ich einfach die fehlende Monatsmiete von seiner Kaution abziehen? Kann ich auch die 5% über dem Basiszinssatz für das halbe Jahr Mietverzug abziehen? Ich müsste die Kaution ja anlegen. Was ist den ein üblicher Zinssatz dafür?

Danke schonmal für die Hilfe!

#2

Hallo Wolle,

Fakt ist - das ist ein Bruch des Mietvertrages. Nichteinhaltung der Kündigungsfrist.
Dass Sie dem Mieter nur einen Monat Leerstand berechnen ist fair. Auch müsste / sollte er die banküblichen Zinsen für den Zahlungsverzug zahlen.
Sie sollten auch die noch nicht abgerechnete Abschluss-Nebenkostenabrechnung nicht vergessen, denn da kommt manchmal noch das dicke Ende.

Also erst alle Kosten zusammenstellen, dem Kandidaten zuschicken und mit ihm klären, wie die offenen Beträge beglichen werden sollen.
Bis zur Begleichung bzw. Klärung bleibt die Kaution bei Ihnen !

BG
hardy

#3

Wenn der Mietvertrag ein unmittelbares Kündigungsrecht nicht vorsieht, sondern eine gewisse Zeitspanne, dann können Sie die Monatsmiete von der Kaution abziehen. In den anderen Fragen bin ich nicht firm, sorry.

#4

Hallo,
schreib dem Mieter eine Abschluß-Nebenkostenabrechnung und die dazu gehörende fehlende Miete mit dem Bemerk, dass die fehlende Miete innerhalb einer von ihnen (z.B. 14.Tage) gesetzten Frist zu zahlen sei.
Ansonsten werde die vorhandene Kaution für die fehlende Miete und noch zu erledigenden Renovierungskosten davon abgezogen.
Dies alles mit Unterschrift, Datum und Dublikat.
Abschicken mit Einschreiben/Rückschein.
Dies alles ohne Gewähr.

#5

Die Kaution ist nicht dafür gedacht um Mietschulden zu begleichen.Wenn der Mieter klagt,gewinnt er.

Ich gehe davon aus,daß es sich bei euch um einen Untermietvertrag handelt.Gabs da eine Kündigungsfrist ? War der Vetrag befristet oder unbefristet ? Was genau steht im Vetrag ?

#6

Hallo,

Es handelt sich um einen Untermietvertrag. Kündigungsfrist ist 3 Monate gewesen. Er war unbefristet. Der Ausgezogene hat zwar eine Kündigung eingereicht, ist aber schon nach einem Monat ausgezogen. Wie komm ich dann an das Geld, wenn nicht anhand der Kaution?

Viele Grüße

#7

Sie können von der hinterlegten Kaution die Kosten abziehen, die ihnen durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sind. Das wäre die 1 Monatsmiete.
Den Rest der Kaution + die für die Mietlaufzeit angefallenenen Zinsen (ortsüblicher Zinssatz für Tagesgeld) müssen Sie dem Mieter zurückzahlen.

Warum Ihnen Verzugszinsen enstanden sind, kann ich nicht erkennen. Sie hatten ja das Geld aus der Kaution, so dass ihnen kein Schaden entstanden ist.
Und im übrigen: Auch bei Verzugszinsen sind nur die üblichen Zinsen möglich. Sie sollen Ihren Schaden ersetzt bekommen, nicht mehr.

#8

Habe gerade ihre Anmerkung gelesen. Im Sachverhalt haben Sie noch angemerkt, dass der Mieter ohne Kündigung ausgezogen, jetzt hat er doch gekündigt. Wenn Sie hier Hilfe wollen sollten Sie sich schon für die richtige Version entscheiden.

Ach ja, Untermietverträge mit einer 3-monatigen Kündigungsfrist? Das könnte evtl. nicht rechtmäßig sein, da, glaube ich, gesetzlich hier eine andere Kündigungsfrist (1 Monat) gilt.

#9

Im Sachverhalt meinte ich damit, dasss er ohne einhaltung der Kündigungsfrist ausgezogen ist. Der eine Monat gilt nur unter bestimmten Verraussetzungen, die hier nicht vorliegen.
Er schuldet doch die Miete, die ich nun von der Kaution abziehe. Daher hat er mir doch bis jetzt die Miete geschuldet.
Wenn ich Verzugszinsen nicht für 5% über dem Basiszinssatz verzinsen kann, wann ist dann § 288 BGB anwendbar?

vg

#10

Wenn Sie 288 BGB anwenden wollen, müssten Sie vorher alle Formalien der davor liegenden BGB-§§ beachtet haben, d.h. den säumigen Schuldner auf die Zahlungsverpflichtung unter Hinweis Fristen und Verzinsung hingewiesen haben usw.
Ich will jetzt hier keine (verbotene) Rechtsberatung leisten, aber wenn Ihr Sachverhalt so korrekt geschildet ist, mangelt es daran.

Im übrigen müssten Sie die Zinsen ggf. einklagen.
Ich würde mich hier nicht auf das unkalkulierbare Risiko eines Rechtsstreits einlassen, sondern die Kaution abzüglich der nicht geleisteten Monatsmiete auszahlen.

#11

Wenn ich mich recht erinnere brauch man für § 288 BGB einen Schuldner in Verzug. Im Mietrecht, als Dauerschuldverhältnis, ist der Mieter in Verzug sobald er nicht zahlt. Eine Aufforderung mit Fristsetzung wie zum Beispiel im Kaufrecht ist nicht erforderlich. Wieso muss ich Zinsen einklagen? Ich habe einen Anspruch darauf und würde diesen nur geltend machen.

vg

#12

Die Kaution inkl. Zinsen kann zwar als Sicherheit einbehalten werden - bis der Mieter seine Mietschulden beglichen hat,hierbei stellt sich aber die Frage,ob das Verhalten des Mieters im Sinne des Mietrechtes fehlerhaft war…Und genau das wage ich zu bezweifeln denn es handelt sich - so wiet ich das richtig verstanden habe - um ein Zimmer innerhalb einer Wohnung des Vermieters.

Außerdem wage ich sehr zu bezweifeln,daß ein Gericht Deinen einmonatigen „Leerstand“ in dieser Konstelation (Untermiete,ein Zimmer usw.) als begründet anerkennt.

Ich kann Dir nur anraten sich mit dem Mieter zu einigen und ein Klageverfahren zu vermeiden.

#13

Es liegt ein Untermietvertrag vor. Das Gesetz mach übrigens keinen Unterschied zwischen Untermieter und Vermieter. Es kommt höchstens auf die Möblierung an. Zumindest ist aber der Auszug vor Fristablauf und einstellung der Mietzahlung (wozu er in dem Moment noch verpflichtet gewesen ist) eindeutig ein fehlverhalten des Mieters. Wieso sollte es auch keins sein?

Zudem handelt es sich hier um eine 3-WG in der die Kosten zu je 1/3 aufgeteilt sind. Wieso sollte das nicht als begründet angesehen werden? Begründet ist es zudem auch schon aus dem Schuldverhältnis (Miete).

Ich sehe da keine Probleme. Wobei ich auch nicht denke, dass es zu einem Zivilprozess kommen wird.

vielen Dank

#14

Doch,gesetzliche Unterschiede gibt es - bspw. bei Kündigungsfristen : Während bei herkömmlichen Mietvertragen die Kündigungsfrist i.d.R. 3 Monate beträgt,kann bei einem Untermietvertrag fristlos und ohne jegliche Begründung bis zum 15 im Monat gekündigt werden - sowohl seitens des Vermieters als auch seitens des Mieters.

Bei WGs gibts dann auch zusätzliche Besonderheiten.Es kommt nicht immer auf die geschriebenen Gesetze an sondern - und falls die Sache,wie bei verschiedenen Untermietverhältnissen,gesetzlich nicht eindeutig geklärt ist - auf die Rechtsprechung.D.h. nach Gerichtsurteilen suchen in denen der streitige Sachverhalt ähnlich oder identisch ist wie bei Dir.Nur so wirst Du in der Sache schlauer.

Du kannst Dich mit Deiner Frage auch an ein Mieterverein wenden,dort gibts auch entsprechende Beratungen zum Thema.

#15

Nein wird es nicht unterschieden. Es gibt Reglungen nach denen sich die Kündigungsfrist beispielsweise verkürzt wenn der Mieter eine möblierte Wohnung/Zimmer mietet oder wenn der Mieter im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnung wohnt. Dabei gibt es aber nie Unterschiede zwischen Untermietvertrag und Mietvertrag. Alle Vorschriften gelten für beide. Auf die Voraussetzungen der Frist kommt es an und nicht auf die Art des Vertrages. Diese Voraussetzung können bei beiden Arten in Ihren verschiedenen Variationen erfüllt sein. Sieht man eigentlich auch schon nach einem Blick ins Gesetz. Übrigens kommt die Rechtssprechung durch die Anwendung und Auslegung des Gesetzes zu stande. Letztendlich beruht alles darauf. Übrigens sieht die Rechtssprechung da auch keine Unterschiede.

Brauch keinen Mietverein um das zu wissen :smile:

vg

#16

Hallo,

da ich mir nicht 100%-ig sicher bin, erfolgt leider keine Antwort - sorry.

#17

Hallo, Meine Empfehlung ohne Rechtsprüfung.Würde einfach von der Kaution die noch offene Monatsmiete samt nachgewiesene Nebenkosten verrechnen.
Eine Verzinsung der Kaution als Sicherheitsanlage mit täglicher Auszahlung liegt bei 0,5 % je nach Anlegung bei den Banken

#18

Hallo,

leider sehr späte Antwort, konnte vorher nicht reinschauen.

Die Mietkaution ist u.a. genau dazu da, um nach Beendigung der Mietzeit evtl. noch ausstehende Mietschulden verrechnen zu können.

Darüber hinaus ist ja auch in der Regel der BK-Zeitraum noch nicht beendet und die abschließende Abrechnung mit evtl. Nachforderungen steht ebenfalls noch aus.

Die 6 Monate sind ein in der Rechtsprechung häufig zu findender Zeitraum zum Einbehalt der Kaution. Es gibt aber keine gesetzliche festgelegte Frist dazu.

Je nachdem, welche Arbeiten der VM an dem Mietobjekt noch ausführen musste um sie wieder bewohnbar zu machen, können diese Kosten ebenfalls von der Kaution abgezogen werden.

Mit den Zinsen allerdings bin ich nicht sicher, insbesondere als sich mir die Höhe der Zinsen so nicht erschließt.

Bei einem 1-Zimmer-Appartment kann die Kaution aber auch nicht riesig hoch sein, oder? Vom VM musste sie zu bankenüblichen Kursen verzinst werden, wie man sie für ein Sparkonto bekommt. Das ist natürlich kläglich wenig viel mehr als 1% wird es wohl nicht sein. Da kann der VM sich einfach bei seiner Bank erkundigen, was die geben und das zur Kaution für den Zeitraum dazuschlagen.

Wenn man dann die Zinsen aufgerechnet hat, die Miete wieder herunterrechnet, evtl. Kosten für Renovierungen ebenfalls abzieht und noch einen (vernünftigen) Einbehalt für evtl. NK-Nachzahlungen macht, kann man den Rest - wenn feststeht, dass es keine weiteren Kosten gibt und es überhaupt noch einen Rest gibt, an den Ex-Mieter auszahlen.

Für die Verzugszinsen müsste mal ein anderer Experte gefragt werden.

Gruß
Nita

#19

Hallo Wolle9,

ich bitte um Entschuldigung für die verspätete Antwort aus technischen und zeitlichen Gründen.

Die Mietkaution ist nach dem alten Mietgesetz für die Erledigung von dringenden Reparaturen bzw. notwendiger Nachbesserungsarbeiten gedacht. Kosten hierfür können selbstverständlich von der Mietkaution abgezogen werden. Soviel ich weiß, ist eine Forderung aus Mietrückständen des Mieters nicht mit der Kaution aufrechenbar, d. h. der eine Monatsmietbetrag darf nicht von der Mietkaution abgezogen werden und muss gesondert angefordert werden. Der Zinssatz für die Mietkaution liegt m. E. zwischen 0,5 % bis etwa 1,5 % und lehnt sich zwar an den Basiszinssatz an, es kann zu Schwankungen bis höchstens 2 % kommen.

Ich hoffe, hiermit ein wenig weiter helfen zu können und wünsche ein gutes Wochenende.

Viele Grüße,
Paragraf-X