Frage zum Vorsteuerabzug als Kapitalanleger

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo!
Nehmen wir einmal an jemand würde 3 Self-Storage Garagen erwerben, welche in Kürze neu gebaut werden.

Das ganze ist wiefolgt aufgebaut:
Eine Bauträger baut die Boxen und verkauft diese einzeln an Selbstnutzer und auch an Kapitalanleger.
Als Kapitalamleger würde Person xy jetzt 3 Boxen für 70 Teur kaufen.
Die Boxen werden von dem Bautröger anschliessend für den Kleininvestor an Interessenten vermietet (mit Gewerbemietvertrag).

Der Bauträger teilte der Person xy mit, dass für Eigennutzer noch 19% MwSt anfallen, für Kapitalanleger allerdings nicht, da diese vom Vorsteuerabzug gebrauch machen können.
Die Boxenvermietung erfolgt inkl Steuer.

Ist es korrekt, dass xy in diesem Szenario keine MwSt bzw USt zahlen muss?

Wenn ja, was wären due nächsten Schritte? (Formulare bei FA einreichen?)

Danke vorab!!

LG Kelloh

#2

Zuerst zahlt der Vorsteuerabzugsberechtigte die Umsatzsteuer an den Verkäufer.
Diese wird jedoch mit der in den Einnahmen enthaltenen USt verrechnet.

Wer 2021 beim Kauf 10000€ USt zahlte und 1200€ USt von seinen Mietern einnahm, bekommt vom FA halt 8800€ zurück.
Wenn er 2022 keine Vorsteuer zahlt, aber 2400€ USt von den Mietern bekommt, muss er die ganzen 2400€ ans FA durchreichen.

#3

Servus,

nö.

Wenn die eingenommene USt weniger ausmacht als die abziehbare Vorsteuer, bekommt ein Unternehmer das entstehende Guthaben vom FA (nach Prüfung und Zustimmung) erstattet. Wenn sie mehr ausmacht, muss er die Differenz abführen.

Im vorliegenden Fall gilt eine Ausnahme: Der Leistungsempfänger = Käufer der Garagengrundstücke schuldet selbst die USt auf den Kaufpreis und kann sie gleichzeitig als Vorsteuer abziehen, wenn er die Garagen USt-pflichtig vermietet.

Das ergibt im Voranmeldungszeitraum des Kaufs ein Nullsummenspiel, in allen kommenden Voranmeldungszeiträumen muss der Garagenvermieter die eingenommene USt abführen.

Dem für das Grundstück, in dem die Garagen belegen sind, örtlich zuständigen FA die Aufnahme der unternehmerischen Tätigkeit anzeigen. Von dort kommt dann ein Fragebogen zur steuerlichen Erfassung, und wenn dieser dort bearbeitet ist, Zuteilung der Steuernummer für die USt und Aufforderung zur Übermittlung von USt-Voranmeldungen.

Schöne Grüße

MM

#4

Reverse charge gilt hier? War mir nicht bekannt.

#5

Hallo Aprilfisch,

vielen Dank für die Antwort. Was führt hier genau zur Ausnahme?
Und müsste man in diesem Fall die USt vorfinanzieren und bekommt diese dann Monate später oder 1 Jahr später wieder? (Oder fließt diese tatsächlich gar nicht, sondern hebt sich quasi rechnerisch einfach auf?)
Ab welchem Zeitpunkt müsste dann etwas erstmalig etwas vom Investor bzgl. des Finanzamtes unternommen werden? Irgendwann muss dann ja eine Info des Anlegers an das FA erfolgen, dass demnächst Gewerbeeinkünfte generiert werden, oder?
Wenn die erste Miete fließt? Oder wenn die erste Teilzahlung an den Bauträger fließt? Oder zu einem anderen Zeitpunkt?

Man macht dann also nicht von der Kleingewerberegelung Gebrauch, oder?

#6

Servus,

ja - § 13b Abs 2 Nr. 3 UStG. Daher hat der Bauträger die wohlklingende Fantasie, die Garagenvermieter müßten „keine USt zahlen“. Ja, an ihn nicht, beim Kauf. Aber nachher, beim Vermieten, schon…

Schöne Grüße

MM

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#7

Servus,

§ 13b Abs 2 Nr. 3 UStG.

Der Investor, der vom Bauträger die Garagen kauft, schuldet die USt auf den Erwerb und kann diese gleichzeitig als Vorsteuer abziehen - ist also im selben Voranmeldungszeitraum schon plus/minus Null.

Die Aufnahme der unternehmerischen (nicht: gewerblichen) Tätigkeit als Garagenvermieter sollte sinnvollerweise so früh wie möglich dem Finanzamt angezeigt werden, damit zu dem Voranmeldungszeitraum, in dem der erste für die USt relevante Vorgang stattfindet, idealerweise schon alles unter Dach und Fach ist: Zuteilung der Steuernummer und Elster-Zertifikat zur Übermittlung der USt-Voranmeldungen.

besser nicht. Das wäre bei den zu erwartenden Mieteinnahmen grundsätzlich möglich, aber teuer: Die USt auf den Erwerb der Garagen würde dann zwar geschuldet, aber sie wäre nicht abziehbar, d.h. die Garagen würden um den Betrag der USt teurer.

Hinweis: Bitte im Zusammenhang Steuern nicht von „Gewerbe“ reden oder schreiben - überall auf den Finanzämtern verstreut sitzen einzelne Nasen, die so weit weg vom wirklichen Leben sind, dass sie das wörtlich nehmen. Mit der Vermietung der Garagen werden aber keine Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielt, und im Zusammenhang Umsatzsteuer ist immer von Unternehmern, nicht von Gewerbetreibenden die Rede.

Schöne Grüße

MM

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#8

Super. Vielen vielen Dank für die Antworten!! Das hilft wirklich weiter!

Die Info, dass auf die Miete die USt zu zahlen ist, hatte war bekannt. Wichtig ist nur, dass es zu keiner Finanzierungslücke am Anfang käme.

Das es sich um einen Gewerbemietvertrag für die Self-Storage Boxen handelt, ändert auch nichts daran, dass man nicht von „Gewerbe“ sprechen sollte?

Vielen Dank nochmal!

#9

Ja, die Vermietung selber ist keine gewerbliche Tätigkeit.

Mit „Gewerbemietvertrag“ ist bloß gemeint, dass es da keine Option zur USt-freien Vermietung gibt.

Schöne Grüße

MM

#10

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