ich habe eine Frage zum Notar, bzw. zur Notariellen Beglaubigung/Beurkundung.
Folgendes Vorhaben:
Ich habe mit meinen Eltern eine Vereinbarung mündlich getroffen/vereinbart.
Diese beinhaltet dass ich ein Wohnhaus/Elternhaus, wo aktuell auf einem knapp 4.000 Quadratmeter Grundstück steht, auf mich übergeben/überlassen werden soll.
Dass Wohnhaus soll aber vor Übergabe/Schenkung, vom Vermessungsamt, aus dem Grundstück zur einer eigenen Flurnummer vermessen werden, und vom 4.000 Quadratmeter Grundstück entnommen werden.
So dass es ein Wohnhaus, mit eigenen Grundstück von ca. 1.000 Quadratmeter wird.
Meine Eltern im Gegenzug ein Lebenslanges Wohn und Nutzungsrecht des Hauses bekommen.
Ich übernehme alle anfallenden Kosten (Notar,Vermessungsamt,Grundbuch, Finanzamt), außer sie wollen freiwillig noch etwas dazugeben wenn Sie wollen.
Die Frage:
Kann ich die getroffene Vereinbarung, was aktuelle ja nur eine Mündliche Zusage unter 4 Augen ist, irgendwie beim Notar festsetzen lassen?
Z.b als eine Notarielle Beglaubigung?
Ich möchte ja nicht einen Kredit bei der Bank aufnehmen um dass Vermessungsamt, Steuerberater, usw. zu bezahlen, und meine Eltern sich es ganz zum Schluss doch noch anderst überlegen und einen Rückzieher machen wollen und ich dagegen machtlos bin und auf den Schulden und dem Ärger sitzen bleib.
Da ein Grundstück im Spiel ist, kannst Du nicht nur, sondern Du mußt.
Siehe § 311b BGB.
Zwar kann ein ohne Beachtung dieser Form geschlossener Vertrag gültig werden, aber nur, wenn Auflassung und Eintragung im Grundbuch trotzdem erfolgt sind. Und soo häufig sind die dementen Beamten an den Grundbuchämtern doch noch nicht…
Die Beurkundungspflicht führt hier freundlicherweise auch dazu, dass von vornherein geregelt ist, was mit der Vereinbarung wird, wenn ein „Herausmessen“ des zu übertragenden Grundstücks auf dieses oder jenes Hindernis (wie z.B. Leitungs- und Zufahrtsrecht, überhaupt Erschließung und dergleichen) stoßen wird. Ein Notar, dessen tägliches Brot sowas ist, achtet nämlich darauf.
Ich weis, dass man dass Umschreiben ins Grundbuch beurkundet werden muss, dass ist meiner Meinung nach aber doch der „letzte“ Termin.
Ich möchte bevor wir mit der ganzen Sache starten, von meinen Eltern, für mich, eine Sicherheit haben dass der letzte Termin mit der Beurkundung/Umschreibung ins Grundbuch definitiv nicht mehr schief gehen kann.
Dass es vorher beim Notar schon irgendwie vereinbart wird, dass ich dass Wohnhaus mit einem Grundstück bekommen werde, und die nicht mehr abspringen können.
Weil mein Ablauf ist aktuell so in den Gedanken:
Wir sitzen uns zusammen und besprechen wie wir dass „neue“ Grundstück vermessen lassen wollen.
Dann ein Termin bei der Bank.
Dann beauftragen wir dass Vermessungsamt.
Dann ein Termin beim Steuerberater.
Wenn dass alles geklärt ist, Beratungstermin beim Notar.
Und dann die Überschreibung (Notarielle Beurkundung) ins Grundbuch (mit natürlich den ganzen rechten wie: Fahrtrecht, Wohnrecht, Leitungen für Versorgung, usw…)
Gibt es keine Möglichkeit, ein Schriftstück Aufsetzen zu lassen, und dies Notariell Beglaubigen lassen, wo geschrieben wird, dass ich als Sohn dass Wohnhaus überlassen/Geschenkt bekomme + ein Grundstück von zirka 1.000 Quadratmeter (wo man auf einen Lageplan selber auch ca. Einzeichnen kann, eher so als Skizze) und da alle beteiligten beim Notar unterschreiben müssen.
Weil, ich schätze es 6 Monate dauert, bis dass alles durch ist, Vermessungsamt benötigt glaub schon 3 Monate bis die kommen.
Dass sich jeder an die Abmachung halten muss und da keiner mehr abspringen kann.
Das „Umschreiben“, also Auflassung, Vomerkung und viel später Eintragung des neuen Eigentümers, vorher ggf. Anlage eines neuen Grundbuchblatts und Ausmessen einer neuen Parzelle, ist so viel wie der Übergang des Eigentums. Also sowas wie wenn man ein Auto verkauft hat und der neue Eigentümer den Kfz-Schein II und die Schlüssel für das Auto bekommt.
Dem vorausgegangen ist die Einigung der Parteien über Leistung und Gegenleistung, also wer was von wem bekommt, wer was dafür bezahlen muss oder sonst etwas dafür tun oder gestatten muss. Dazu gehört bei einem Grundstück unter anderem auch, dass man sich bei einer Teilung darüber einigt, wer die Kosten der Vermessung des neuen Stücks trägt, und klärt, ob eine solche Teilung überhaupt möglich ist und welche Folgen sie hat (ich habe einige Punkte dazu schon geschrieben). Wenn sich beide Parteien über alle Einzelheiten einig sind, besteht ein Vertrag über das Geschäft, und dieser Vertrag ist die Grundlage für alles, was irgendjemand tut oder lässt oder macht. In diesem Vertrag steht genau drin, wer was zu tun hat und wer was zu tun zusagt, und Verträge müssen eingehalten werden, da gibt es kein „anders überlegen“. Bevor ein Vertrag besteht, ist es nicht nützlich, überhaupt irgendwas im Zusammenhang mit dem Geschäft zu unternehmen - ganz abgesehen davon, dass keine Bank einen Kredit für den Kauf eines Grundstücks geben wird, wenn es für diesen Kauf überhaupt keine Grundlage gibt und noch nicht einmal die Absicht dokumentiert ist, kein Vermessungsingenieur ins Blaue irgendwas ausmessen wird, das nur als Idee existiert usw.
Und dazu steht in § 311b BGB, den zu lesen ich Dir empfohlen hatte:
Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.
Beurkundung bedeutet nicht, dass man sich irgendeinen hübschen Text irgendwoher zusammenstoppelt und dann „alle beim Notar unterschreiben“, sondern, dass der Notar über das Geschäft mit allen vereinbarten Bestimmungen eine Urkunde aufsetzt. Das tut er nur, wenn er sich davon überzeugt hat, dass alle Parteien verstanden haben, was da drinne steht, und dass das, was da drinne steht, dem Willen der einzelnen Parteien entspricht. Wenn die Parteien wesentliche Dinge nicht vereinbart haben, weist er darauf hin und fragt sie, wie sie sich das eigentlich gedacht haben und was sie wollen. Dann schreibt er es auf und das kommt in die Urkunde mir rein.
Kurzer Sinn: Bevor irgendjemand irgendwo irgendwas im Zusammenhang mit dem Geschäft beantragt, ist es nötig, dass der Vertrag über das Geschäft beurkundet wird. Das bedeutet, alle Parteien gehen zum Notar und dort wird unter ihrer Anwesenheit die Urkunde gefertigt.
In der Praxis gibt es vorher einen vom selben Notar erstellten Éntwurf zu dieser Urkunde, den alle Parteien rechtzeitig vorher bekommen und vor der Beurkundung die Möglichkeit haben, dem Notar zu erklären, dass sie eigentlich was ganz anderes wollen oder irgendwas erklärt haben wollen usw.
Das hier:
ist völlig verkehrt.
Auflassung, Vormerkung, Eintragung des neuen Eigentümers, Eintragung von Lasten, ggf. Nießbrauch etc. gehört alles nicht zu den Aufgaben des Notars. Der Notar beantragt diese Vorgänge beim Grundbuchamt am Amtsgericht, und dort werden sie vorgenommen. Und diese Anträge stellt er erst, wenn das Geschäft beurkundet ist - vorher haben diese Anträge überhaupt keine Grundlage.
Es geht bei dem Vorhaben um einigen Wert - bemühe Dich bitte von Anfang an um klare Begriffe, solche Formulierungen
zeigen, dass auch die Gedanken, die damit ausgedrückt werden, sehr schwammig und vage sind.
Sinnvoller Ablauf: Die Parteien vereinbaren einen Beratungstermin beim Notar. Dort sagen sie nur und ausschließlich das, was bei der ganzen Aktion herauskommen soll.
Was dafür in welcher Reihenfolge von wem zu tun ist, sagt der Notar dann schon. Und je weniger er damit zu tun hat, schräge Begriffe zu entwirren, desto klarer und einfacher kann er darlegen, wie die ganze Geschichte ablaufen wird.
machst Du den zweiten Schritt vor dem ersten und es gibt überall Haken und Ösen, die auf den ersten Blick und von Laien nicht erkannt werden können.
Ich gehe mal auf Deine Punkte ein:
Die Bank will Sicherheiten, Grundbuchauszug, Vertragsentwurf usw. (Ich hab in der Familie grad einen aktuellen Fall dazu.)
Klingt auch erstmal einfach. Aber:
Ist eine behördliche Genehmigung dieser Teilung nötig?
Gibt es andere Hinderungsgründe? Ist die Teilung entlang der Linie, die Ihr Euch gedacht habt überhaupt sinnvoll?
Wie soll das Restgrundstück später genutzt werden? Morgen und in 30 Jahren?
Über die Abgrenzung sollte intensiv nachgedacht werden, notfalls mit Jemand, der sich da besser auskennt.
Auch hier muss eher aingesetzt werden. Gerade der Steuerberater kann wertvolle Tipps und Hinweise geben, wie die ganze Sache steuerlich gut laufen kann.
Jetzt erst die notarielle Beratung? Gerade der Notar weiss um welche Genehmigungen, Unterlagen usw. er sich kümmern muss.
Das ist zwar der letzte Schritt, aber um Fahr- und Leitungsrechte muss man sich schon bei der Grundstücksteilung kümmern. Hier kann man es so gestalten, dass hinterher das Eine oder Andere nicht nötig ist.
Ich sehe Deine Reihenfolge sinnvollerweise so:
Termin beim Steuerberater.
Beratungstermin beim Notar…
Termin bei der Bank.
Dann beauftragen wir dass Vermessungsamt.
Und dann die Überschreibung (Notarielle Beurkundung) ins Grundbuch (mit natürlich den ganzen rechten wie: Fahrtrecht, Wohnrecht, Leitungen für Versorgung, usw…)
Die Zeit darf hier nicht der treibende Faktor sein. Nach dem ersten Beratungsgespräch beim Notar kann dieser durchaus eine „Pause“ haben, bis das Andere geklärt ist. Es sind sowieso zwei Dinge, die Ihr vorhabt: die Grundstücksteilung und die Übertragung der Teilfläche. Die Übertragung kann sowieso erst gemacht werden, wenn die Grundstücksteilung im Grundbuch eingetragen ist.
Ich halte es für sinnvoll, wenn der Notar Euch durch die ganze Sache begleitet. Es wird - wenn überhaupt - nicht die Welt mehr kosten. Gerade die Leitungsrechte, Geh- und Fahrrechte usw. sollten eine professionelle Betreuung haben. Der Notar kann auch beim ersten Beratungsgespräch „sofort“ ins Grundbuch sehen und vielleicht etwas erkennen, was Ihr nicht seht.
So viel Misstrauen? Sprecht dieses Thema beim Notar an, wenn Ihr gemeinsam zur ersten Beratung geht.
Es gibt bei Grundstücksgeschäften verschiedene Gründe für eine notarielle Beurkundung.
Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 S. 1 BGB). Ein Käufer etwa, der sich auf eine andere Form einlässt, kann seinen Anspruch nicht durchsetzen, wenn sich der Verkäufer weigert, das Grundstück zu übereignen, also das Eigentum daran zu übertragen.
Die Übereignung wiederum setzt eine sogenannte Auflassung voraus. Dabei handelt es sich um einen weiteren Vertrag, eine sogenannte dingliche Einigung. Die dingliche Einigung ist auch ohne notarielle Beurkundung wirksam. Durch die notarielle Beurkundung wird die Einigung aber schon vor der Eintragung unwiderruflich (§ 873 Abs. 2 Var. 1 BGB). Außerdem soll das Grundbuchamt die Umschreibung nur vornehmen, wenn „die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden“ (§§ 20, 29 Abs. 1 S. 1 GBO); dafür bietet sich eine notarielle Beurkundung der Auflassung an.
Dass die Vertragsparteien etwa beim Grundstückskauf mindestens zwei Verträge schließen (Kaufvertrag und Auflassung), fällt den meisten nicht auf, weil beide Verträge fast immer in einer einzigen Urkunde zusammengefasst werden, und weil die Parteien den in Fachchinesisch abgefassten Vertragstext sowieso nicht verstehen.
Wenn ich dich richtig verstehe, soll deinen Eltern ein Wohnungsrecht eingeräumt werden. Dabei handelt sich um eine beschränkte, persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090 Abs. 1; 1093 Abs. 1 S. 1 BGB). Auch hier gilt wieder: Die notarielle Beurkundung sorgt dafür, dass das Grundbuchamt überhaupt tätig wird, und bis dahin schützt sie die Vereinbarung vor Widerruf.
Nicht alles bedarf aus gesetzlichen Gründen der notariellen Beurkundung. Dass du die Vermessungskosten trägst, könnt ihr fröhlich auch ohne Notar vereinbaren. Sinnvoll ist aber nur eines: Das Gesamtkunstwerk einem Notar oder einer Notarin zu überlassen. Die verschiedenen Rechte und Pflichten hängen ja miteinander zusammen und voneinander ab.
