Gartenzutritt des Vermieters unangekündigt ok?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hi,
darf mein Vermieter unangekündigt ohne Gefahr im Verzug über „meinen“ Garten wandern bzw. dort Fotos des Hauses machen? In meinem Mietvertrag für eine EG-Whg ist nichts zur Gartennutzung gesagt, aber zur Gartenpflege (beginnt allerdings mit „ist dem Mieter ein Garten überlassen, …“). Die Terrasse ist mitvermietet. Es gibt keine gültigen Grundriss der Whg. Bei Übergabe wurde mdl. gesagt, dass mir der Garten zur Nutzung zur Verfügung steht und von mir zu pflegen ist, incl. des regelmäßigen Heckenschnitts. Er ginge von einer Pergola links über eine Hecke vorn bis zur Terrassenwand des Nachbarn rechts, insgesamt sehr klein und sehr persönlich wirkend. Der Garten liegt direkt vor unserem Wohnzimmerfenster und endet auch mit dessen Wand links, rechts mit unserer Terrasse, und hat ca. 2 m nach vorn (1 m vor Terrasse) bis zur Hecke. Bei meinem Nachbarn sieht es ähnlich aus. Wir liegen beide auf der einen Seite des Grundstücks. Auf der anderen Seite befindet die Haustür, ebenso ein befestigter Weg bis in den hinteren Bereich des Grundstücks.
Mein Vermieter meint, da nur die Terrasse, nicht aber der Garten (der 1m breite Streifen) an mich vermietet ist, darf er zum einen jederzeit über diesen Garten gehen, zum anderen natürlich auch dort Gerüste aufstellen ohne Vorankündigung, einen Gutachter zum Aufnehmen des Zustands des Hauses Fotos machen lassen usw. Er geht auch regelmäßig ca. 1x im Monat hier lang, um „alles im Auge zu behalten“. Uff.
Vor Einzug hatten wir noch mit ihm geregelt, dass er vorher einmal die Hecke vernünftig runterschneiden muss (hatte der Vormieter nicht gemacht, sie war 5m hoch!). Danach würden wir die Pflege dieses Gartenteils gemäß des § im Mietvertrag übernehmen. Nichts schriftlich. Wir sind vor 8 Monaten eingezogen.

  1. Dürfen wir davon ausgehen, dass der Garten mitvermietet ist, weil er so persönlich angelegt oder weil die Terrassengröße nicht beschrieben ist, oder wegen der mdl. Absprachen?
  2. Darf der Vermieter den Garten in einem so persönlichen Raum ohne Ankündigung betreten? Reicht zur Ankündigung ein voriges Rufen, ob grad jemand auf der Terrasse sitzt? Nochmal uff.
  3. Für welche Fälle (siehe Gerüst, Fotos) gilt denn ggf. mindestens die Notwendigkeit der Ankündigung?
  4. Ach ja, wie kann ich ggf. eine Nicht-Mitvermietung heilen, braucht es zwingend einen neuen Mietvertrag oder reicht eine Mail, in der ich die mündliche Absprache zur Gartenpflege nochmal kurz schriftlich festhalte und er nicht widerspricht?

So viel Stoff - ich hoffe, damit seid Ihr möglichst nicht auf Interpretation angewiesen. Danke!!!

#2

Ich kann Dir da leider nicht weiterhelfen, ich bin keine Juristin. Ich habe auch schon ähnliche Erfahrungen in Freiburg gemacht und kann verstehen, dass es nervt.

Hi,
darf mein Vermieter unangekündigt ohne Gefahr im Verzug über
„meinen“ Garten wandern bzw. dort Fotos des Hauses machen? In
meinem Mietvertrag für eine EG-Whg ist nichts zur
Gartennutzung gesagt, aber zur Gartenpflege (beginnt
allerdings mit „ist dem Mieter ein Garten überlassen, …“).
Die Terrasse ist mitvermietet. Es gibt keine gültigen
Grundriss der Whg. Bei Übergabe wurde mdl. gesagt, dass mir
der Garten zur Nutzung zur Verfügung steht und von mir zu
pflegen ist, incl. des regelmäßigen Heckenschnitts. Er ginge
von einer Pergola links über eine Hecke vorn bis zur
Terrassenwand des Nachbarn rechts, insgesamt sehr klein und
sehr persönlich wirkend. Der Garten liegt direkt vor unserem
Wohnzimmerfenster und endet auch mit dessen Wand links, rechts
mit unserer Terrasse, und hat ca. 2 m nach vorn (1 m vor
Terrasse) bis zur Hecke. Bei meinem Nachbarn sieht es ähnlich
aus. Wir liegen beide auf der einen Seite des Grundstücks. Auf
der anderen Seite befindet die Haustür, ebenso ein befestigter
Weg bis in den hinteren Bereich des Grundstücks.
Mein Vermieter meint, da nur die Terrasse, nicht aber der
Garten (der 1m breite Streifen) an mich vermietet ist, darf er
zum einen jederzeit über diesen Garten gehen, zum anderen
natürlich auch dort Gerüste aufstellen ohne Vorankündigung,
einen Gutachter zum Aufnehmen des Zustands des Hauses Fotos
machen lassen usw. Er geht auch regelmäßig ca. 1x im Monat
hier lang, um „alles im Auge zu behalten“. Uff.
Vor Einzug hatten wir noch mit ihm geregelt, dass er vorher
einmal die Hecke vernünftig runterschneiden muss (hatte der
Vormieter nicht gemacht, sie war 5m hoch!). Danach würden wir
die Pflege dieses Gartenteils gemäß des § im Mietvertrag
übernehmen. Nichts schriftlich. Wir sind vor 8 Monaten
eingezogen.

  1. Dürfen wir davon ausgehen, dass der Garten mitvermietet
    ist, weil er so persönlich angelegt oder weil die
    Terrassengröße nicht beschrieben ist, oder wegen der mdl.
    Absprachen?
  2. Darf der Vermieter den Garten in einem so persönlichen Raum
    ohne Ankündigung betreten? Reicht zur Ankündigung ein voriges
    Rufen, ob grad jemand auf der Terrasse sitzt? Nochmal uff.
  3. Für welche Fälle (siehe Gerüst, Fotos) gilt denn ggf.
    mindestens die Notwendigkeit der Ankündigung?
  4. Ach ja, wie kann ich ggf. eine Nicht-Mitvermietung heilen,
    braucht es zwingend einen neuen Mietvertrag oder reicht eine
    Mail, in der ich die mündliche Absprache zur Gartenpflege
    nochmal kurz schriftlich festhalte und er nicht widerspricht?

So viel Stoff - ich hoffe, damit seid Ihr möglichst nicht auf
Interpretation angewiesen. Danke!!!

#3

Hallo Aquarell

ein wenig Interpretation ist schon nötig, da ich nicht in den genauen Wortlaut des Mietvertrages einsehen kann und außerdem noch Fragen habe.
Es kommt darauf an, ob ihr einzige Mieter dieser Haushälfte seid oder ob über euch eine zweite Mietpartei wohnt. In diesem Falle wäre der Garten eine Gemeinschaftsfläche. Wenn dies so ist, dann schreib mir noch mal.

Ich gehe mal davon aus, ihr seid die einzigen Mieter außer dem Nachbarn rechts, dem ebenfalls die Gartennutzung hinter der Terrasse seiner Wohnung gestattet wird. Ist es der gleiche Vermieter? Ist das Haus, in dem ihr wohnt, so etwas wie ein ‚Reihenhaus’, in welchem ihr als einzige Mieter wohnt? Das ist wichtig, denn bei einem Einfamilienhaus ist der Garten immer mitvermietet (OLG Köln WuM 94, 272). Bei Entzug der Nutzungsmöglichkeit kommt eine Mietminderung in Betracht. Dass der Garten als mitvermietet gilt, ergibt sich außerdem aus dem Satz „… ist dem Mieter ein Garten überlassen.“

Besichtigungsrecht des Vermieters
Ein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht, denn dem Mieter steht grundsätzlich das Recht zu, in Ruhe gelassen zu werden. Denkbar ist doch, dass du dich „oben ohne sonnst, und dann spaziert dein Vermieter durch den Garten. Dazu gibt es viele Urteile.

Umgekehrt darf der Vermieter von seinem ‚Recht’ der Besichtigung Gebrauch machen, wenn er ein berechtigtes Interesse hat. Dies können sein Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten, Zutrittsrecht für Handwerker etc. Der Vermieter muss die Besichtigung rechtzeitig vorher schriftlich ankündigen (3-4 Tage vorher).

Du schreibst, „der Vermieter glaubt, er darf er zum einen jederzeit über diesen Garten gehen, zum anderen natürlich auch dort Gerüste aufstellen ohne Vorankündigung, einen Gutachter zum Aufnehmen des Zustands des Hauses Fotos machen lassen usw.

Wenn er z. B. das Haus verkaufen will, braucht er Fotos und ein Schätzungsgutachten, Nach schriflicher Vorankündigung darf er es in diesen Fällen. Wenn er ein Gerüst aufstellen will, um Reparatur- oder Sanierungsarbeiten durchzuführen, muss er dies 3 Monate vorher ankündigen und genau beschreiben, welche Arbeiten er ausführen lässt, wie lange dies dauert und ob die Baumaßnahmen zu einer Mieterhöhung führen. Sind diese Arbeiten ordnungsgemäß angekündigt, muss der Mieter dies normalerweise dulden. Wenn ihr wegen der Reparatur/Sanierung Terrasse und Garten nicht nutzen könnt, habt ihr das Recht auf Mietminderung.

Zu deinen Fragen

  1. Dürfen wir davon ausgehen, dass der Garten mitvermietet ist, weil er so persönlich angelegt oder weil die Terrassengröße nicht beschrieben ist, oder wegen der mdl. Absprachen?
    Ja, davon dürft ihr ausgehen
  2. Darf der Vermieter den Garten in einem so persönlichen Raum ohne Ankündigung betreten? Reicht zur Ankündigung ein voriges Rufen, ob grad jemand auf der Terrasse sitzt?
    Nein, darf er nicht, bei wichtigem Grund hat er eine Besichtigung 3-4 Tage vorher schriftlich anzukündigen mit Grund, Datum, Uhrzeit.
  3. Für welche Fälle (siehe Gerüst, Fotos) gilt denn ggf. mindestens die Notwendigkeit der Ankündigung?
    Nur bei Reparatur/Sanierung schriftliche Ankündigung 3 Monate vorher, Zwingende Begründung, Was soll gemacht werden, Dauer der Beeinträchtigung, geplante Mieterhöhung. Mietminderung für die gesamte Zeit, in welcher Garten und evtl. Terrase nicht benutzbar sind.von der Bruttomiete in Höhe von ca. 30 % (vorher erkundigen, von Land zu Land unterschiedlich)
  4. Ach ja, wie kann ich ggf. eine Nicht-Mitvermietung heilen, braucht es zwingend einen neuen Mietvertrag oder reicht eine Mail, in der ich die mündliche Absprache zur Gartenpflege nochmal kurz schriftlich festhalte und er nicht widerspricht?
    kein neuer Mietvertrag, die Lage ist klar, wenn das vermietete Objekt wie ein Einzelhaus zu behandeln ist. bzw. Die Situation ist festgelegt durch den Satz „… ist dem Mieter ein Garten überlassen.“

Wie du es vorschlägst, kannst du den Vermieter darauf aufmerksam machen, dass

  1. er kein generelles Besichtigungsrecht hat,
  2. dass er den Garten nur bei berechtigtem Interesse nach vorheriger schriftlicher Ankündigung betreten darf
  3. Wenn er ein Gerüst aufstellen will, muss er dies 3 Monate vorher detailliert ankündigen
  4. dass ihr in diesem Fall von Eurem Recht der Mietminderung Gebrauch macht.
    Zum Schluss fügst du einige versöhnliche Worte bei, hoffst auf ein gutes Mietverhältnis und fügst eine kurze Bestätigung bei, die der Vermieter dir bitte unterschrieben zurücksenden möchte. Bitte verwende keine Mail sondern in diesem Fall den Postweg mit Einschreiben.

Gerade weil ihr erst 8 Monate in dem Haus wohnt, sollte jetzt dem Vermieter gezeigt werden, dass er nicht machen kann, was er will, sondern dass auch ihr Rechte habt. Wenn der Brief keinen Erfolg bringt, würde ich euch raten, einen Anwalt einzuschalten. Schon das „Dr. jur“ im Kopfbogen kann Wunder wirken.

Ich drück euch die Daumen
Lg
Ingrid = Zwillingsjungfrau

#4

Hallo, guten Tag
Halten Sie sich an den Mietvertrag. steht da was von Gartenbenutzung?.Normal ist es ja nicht, das man darüber sich beschwert,es sei denn Sie haben das im Mietvertrag stehen.
mit freundlichen Grüßen a.g.

#5

Es ist genau so wie es der Vermieter schon mitteilte. ihre seltsamen überlegungen sind nicht nachvollziehbar

#6

Zeitweiliger Nutzer fremden Eigentumes sollten sich nicht mit Spitzfindigkeiten ungerechte Vorteile verschaffen, sondern dankbar sein, fremdes eigentum nutzen zu dürfen!

#7

Sorry,

hab leider keinen Plan dazu…

Alles Gute.

#8

Hallo Aquarell
erst einmal sei gesagt das mündliche Absprachen unwirksam sind, d. h. du kannst dich darauf nicht berufen.
Der Vermieter darf nicht ohne Ankündigung Gerüste aufbauen(muss 6 Wochen vorher mitgeteilt werden,du musst deine Versicherung über die Maßnahme in Kenntnis setzen)
oder mal eben Fotos machen (Anmeldungsfrist liegt bei 1-2 Wochen).
Auch darf der Vermieter nicht jede Woche an eurer Terrasse vorbei spazieren, hier wird die Privatsphäre erheblich gestört.
Bitte deinen Vermieter um ein Gespräch um diese Dinge nochmals zu besprechen, sollte sein Verhalten sich nicht ändern, ermahne ihn schriftlich.
Wenn auch dies nichts ändert, solltest du dir rechtlichen Beistand suchen(Mieterverein/öffentliche Rechtsauskunft).
Im Zusammenhang mit der Gartenarbeit solltest du mit dem Vermieter eine schriftliche Vereinbarung treffen.
Viel Erfolg.
Liebe Grüße
Heike

.

#9

Hallo,
natürlich ist der Vermieter berechtigt den Garten zu betreten, es ist schließlich sein Grundstück. Du bist „nur“ zur Nutzung des Gartens berechtigt. Auch ein Gürüst darf er aufstellen, sowie einen Gutachter Fotos machen lassen. Du hast schließlich nicht das Haus gekauft oder gemietet, es ist und bleibt das Haus Deines Vermieters.

Gruß
Udo

#10

Hallo, entscheidend bei der Beantwortung, was steht im Mietvertrag. Bei einer mündlichen Absprache den Vermieter schriftlich auf die Absprache mit Zeugen hinweisen und Rückinformation abfordern. Wenn Ihr den Garten von euch aus gepflegt und gestaltet habt, daraus ergibt sich kein Rechtsanspruch für euch. Die einzige Möglichkeit, Ihr beharrt auf Gewöhnheitsrecht (s.h. 8 Monate Miete und dagegen den „Kontrollgang“ des Vermieters.
tschüß

#11

Hallo,

ich kenne mich in diesem Bereich leider nicht aus, sorry.

#12

Hallo,

  1. Dürfen wir davon ausgehen, dass der Garten mitvermietet
    ist, weil er so persönlich angelegt oder weil die
    Terrassengröße nicht beschrieben ist, oder wegen der mdl.
    Absprachen?

Wenn es im Mietvertrag nicht steht, ist er auch nicht mitvermietet. Man könnte allerdings daraus schließen, dass ihr den Garten pflegen sollt, auch die alleinige Nutzung übertragen bekommen habt.

  1. Darf der Vermieter den Garten in einem so persönlichen Raum
    ohne Ankündigung betreten? Reicht zur Ankündigung ein voriges
    Rufen, ob grad jemand auf der Terrasse sitzt? Nochmal uff.

Nein. Wie man ankündigt, kommt immer sehr auf den Fall an. Normalerweise sollte der Vermieter einen Besuch in den Räumen des Mieters ca. eine Woche vorher ankündigen.

  1. Für welche Fälle (siehe Gerüst, Fotos) gilt denn ggf.
    mindestens die Notwendigkeit der Ankündigung?

Falls man nur mal schnell ein Photo machen möchte, sollte man wenigstens vorher kurz durchrufen, aber ein Gerüst muss mindestens drei Monate vorher angekündigt werden, da dies eine enorme Beeinträchtigung darstellt: verbaute Fenster, Terrasse etc.

  1. Ach ja, wie kann ich ggf. eine Nicht-Mitvermietung heilen,
    braucht es zwingend einen neuen Mietvertrag oder reicht eine
    Mail, in der ich die mündliche Absprache zur Gartenpflege
    nochmal kurz schriftlich festhalte und er nicht widerspricht?

Mitteilen und nicht widersprechen gilt leider nur unter Gewerbetreibenden. Und da ihr als Mieter Privatpersonen seid, ist dies nicht möglich.

Ich würde auf den Passus im Mietvertrag mit der Gartenpflege hinweisen und auch schreiben, dass nach anhängiger Rechtsmeinung daraus eine alleinige Gartennutzung abgeleitet weden kann.

Sollte der Vermieter diesem widersprechen, würde ich meinerseits ebenfalls der Gartenpflege widersprechen, da es sich ja dann um einen Gemeinschaftsgarten für alle Mieter handelt, so dass der Vermieter die Gartenpflege zu tragen hat.

LG
Lendzy

#13

Wenn der Garten nicht mit ihm Mietvertrag als mitvermietet angegeben wurde, darf der Vermieter ihn auf jeden Fall betreten. Er darf auch Fotos von seinem Haus von außen machen. Wegen der Aufstellung eines Gerüstes würde ich sagen, dass muss unbedingt rechtzeitig vorher angekündigt werden, da ja von hier aus auch in ihre Privatspähre Einblick entstehen kann.

Herta Bassauer

#14

Hallo,

der Vermieter ist grundsätzlich dazu verpflichtet, einen Besuch seinerseits anzukündigen. Ich meine sogar 2 Tage vorher. Da Ihr den Garten pflegen müßt und dieses nach deinen Ausführungen auch mit Mietvertrag geregelt ist, ist es doch ganz klar, dass der Garten dann mitvermietet ist. Ich pflege ja auch nicht das Grundstück meines Nachbarn mit, wenn ich es nicht nutzen darf.
Weißt Euren Vermieter freundlich darauf hin, dass ihr bei einem Besuch seinerseits gerne vorher eine Ankündigung haben möchtet.
Hoffe, etwas geholfen zu haben…
MFG
Sabine Kruse

#15

Hallo?

Wenn ich hier einige unqualifizierte Antworten lese, wird mir schlecht! Hier wird mit gefährlichem Halbwissen und - noch schlimmer - Nichtwissen angegeben! Wenn du in einem Einfamilienhaus, Reihenhaus etc. wohnst, dann gehört der Garten IMMER und untrennbar zur Wohnung. Und natürlich sind mündliche Absprachen gültig!!! Z. B. kann man einen Mietvertrag auch mündlich schließen und er ist trotzdem gültig!!! Und/ Oder ist der Garten nur durch deine Wohnung zu betreten, weil eingefriedet (also eingezäunt oder von einer Hecke oder Pergola umrandet) gehört er ebenfalls untrennbar zur Wohnung. Wenn ihr mündlich vereinbart habt, dass du den Garten nutzt und pflegst, ist das dein Garten und der Vermieter hat dort nix, aber auch gar nix zu suchen! Nada, niente!!! Ist der Vermieter plötzlich der Meinung, es ist sein Garten, kann er auch gleich die Gartenarbeit übernehmen. Denn die musst du dann auch nicht machen. Wer das eine will, muss das andere mögen. Unerlaubtes Betreten des dazugehörigen Gartens erfüllt genau wie unberechtigtes Betreten der Wohnung den Tatbestand des Hausfriedensbruchs. Anzeigen kannst du dir aber sparen, passiert eh nix. Wenn es dir zu bund wird, dann klage auf Unterlassung. Ohne Ankündigung stellt er auch keine Gerüste auf. Du darfst ihm das untersagen und zur Not sogar eine einstweilige Verfügung erwirken, wenn z. B. unangekündigte Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Dabei spielt es keine Rolle, ob du sie bezahlen sollst oder nicht. Eine Ausnahme ist das sog. „berechtigte Interesse“. Z. B. ist das Schneiden der Hecke grundsätzlich Vermietersache, der Mieter ist nur zu einfachen Arbeiten, wie Rasenmähen und Unkraut jäten verpflichtet. Wenn der Vermieter dir ankündigt, dass er nächste Woche die Hecke schneiden möchte, dann darf er das und er darf dazu auch ein Gerüst, gibt ja auch kleine, oder Leitern aufstellen. Den Abschnitt nimmt er aber auch mit, ist nicht dein Bier. Grundsätzlich gilt (mal für alle): In deiner Wohnung (und was dazu gehört, Garten, Balkon, Keller, Schuppen etc.) hast nur DU das Sagen, dann kommt erstmal ne ganze Weile nix. Im Artikel 13 des Grundgesetzes ist es verankert. Niemand darf hinein (von wenigen Ausnahmen abgesehen, wie Schornsteinfeger, Heizungsableser), nicht mal die Polizei ohne richterlichen Beschluss! Niemandem musst du einen Schlüssel geben, kein Vermieter darf einen behalten! Diejenigen, die hier anderer Meinung sind, sind wohl die Vermieter…