Gastherme: Reparatur oder Wartung?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen,

es geht um das leidige Thema der Wartung bzw. Reparatur von Gasthermen in Mietwohnungen.

Zuerst die Fakten aus dem Mietvertrag:

Auswahl und Beauftragung des für die Heizungswartung zu beauftragenen Handwerkerunternehmens erfolgen durch den Vermieter. Der Mieter hat diese Kosten im Rahmen der Heizungsbetriebskosten zu tragen.

Dabei gibt es keine betragliche Obergrenze, nichtsdestotrotz ist natürlich das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung und der Verursachung von Betriebskosten zu beachten.
Des weiteren:

Der Mieter trägt […] die Kosten für kleine Instandhaltungen in der Mietsache. Diese umfassen das Beheben kleiner Schäden an solchen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, …

Die vom Mieter zu tragenden Kosten für Kleinreparaturen betragen […] bis zu 100€ im Einzelfall. Sie dürfen insgesamt 200€ je Kalenderjahr nicht übersteigen.

In diesem Beispiel hat nun der Vermieter über Jahre keine Wartung durchführen lassen, die Mieter haben dafür selbst vor einem 3/4 Jahr ein Unternehmen beauftragt. In der Rechnung ist zu lesen:

Diagnose: CO Bildung - Leistung reduziert
Ausgeführte Arbeiten: wie beauftragt durchgeführt

Der Rechungsbetrag von knapp 80€ wurde von den Mietern bezahlt. Es vergehen einige Monate, ein Vermieterwechsel findet statt (Verkauf der Immobilie). Bei der darauffolgenden Inspektion durch den Schornsteinfeger wurden zu hohe CO Werte gemessen, der neue Vermieter informiert, welcher ein Unternehmen mit der Wartung beauftragt und die Rechnung über 280€ an den Mieter weiterleitet. In dieser ist u.a. der Austuasch zweier Elektroden (Materialkosten ~40€ zzgl. Mwst.) zu lesen.

Nun die recht vorhersehbare Frage: muss der Mieter die Rechnung selber tragen, welche Argumentationen sprechen dagegen. Könnte man sagen
a) Weil keine Wartung durch den Vermieter durchgeführt wurde hat dieser das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt (eine regelmäßige Wartung wäre womöglich billiger geworden?)
b) Aufgrund der in der Rechnung aufgeführeten Posten handelt es sich nicht um eine Wartung im Rahmen der Heizungsbetriebskosten, sondern um eine Reparatur, welche den Betrag von 100€ übersteigt und somit vom Vermieter zu tragen ist.

Was meint ihr dazu?
Viele Grüße

#2

Die Kleinreparaturklausel gilt nur für Gegenstände, die dem regelmäßigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. (Schalter, Rollladengurte, Thermostate etc). Dies ist bei einer Elektrode im Heizkessel üblicherweise nicht anzunehmen.
Elektroden sind Verbrauchsteile innerhalb der Heizungsanlage. Daher keine defekten Reparaturteile, sondern Wartungsteile. Diese sind nach einer bestimmten Betriebsdauer zu ersetzen (wie der Ölfilter am Auto). Ob vor dem Versagen dieser Verschleißteile nun 10 Wartungen durchgeführt wurden oder keine, spielt keine Rolle. Das Entfallen einer Wartung ist billiger, als Schäden an Verbrauchsteilen, die der Mieter zu ersetzen hat.
Auf jeden Fall sind es vollumfänglich Kosten die in der Betriebskostenabrechnung als Heizungsbetriebskosten auf den Mieter übertragen werden können.

vnA

#3

sind die * aus?
31 Klicks und noch kein Sternchen. tsstss

sind die Sternderl alle oder besternt man gute Beiträge nicht mehr,

sondern nur noch freche Antworten?

ich mach das mal hier

#4

Elektroden sind Verbrauchsteile innerhalb der Heizungsanlage

Laut Mietvertrag trägt der Mieter die Heizungsbetriebskosten allein, was darunter fällt wird an zwei Stellen im Mietvertrag recht ausführlich spezifiziert. Natürlich die Brennstoffe selbst, ansonsten im Wesentlichen Reinigung, Prüfung, Messung und Eichung, vom Austausch einzelnder Bauteile ist dort nicht die Rede, aber ich mag mich irren.

Das Entfallen einer Wartung ist billiger, als Schäden an Verbrauchsteilen, die der Mieter zu ersetzen hat

Bei einem Servicevertrag, welcher der Vermieter günstigerweise zu guten Konditionen für das ganze Haus abschließen könnte, würden nur Pauschalen in Rechnung gestellt. Je nachdem wie lang der Mieter dort wohnhaft ist, hätte es durchaus günstiger sein können, zumindest gäbe es keine Überraschungen, denn knapp 300€ sind doch recht ordnetlich (für eine „normale“ Wartung zahlt man ~100€).

Viele Grüße

#5

es geht um das leidige Thema der Wartung bzw. Reparatur von Gasthermen in Mietwohnungen

naja, so „leidig“ ist das nicht - nur ganz normale Wohnnebenkosten, die auch jeder „selbstbewohnende Eigentümer“ hat (lediglich im zentralbeheizten Mehrfamilienhaus verteilen sich ganz vorteilhaft diese Kosten auf mehrere Nutzer)

Elektroden sind Verbrauchsteile innerhalb der Heizungsanlage

Laut Mietvertrag trägt der Mieter die Heizungsbetriebskosten
allein, was darunter fällt wird an zwei Stellen im Mietvertrag
recht ausführlich spezifiziert. Natürlich die Brennstoffe
selbst, ansonsten im Wesentlichen Reinigung, Prüfung, Messung
und Eichung, vom Austausch einzelnder Bauteile ist dort nicht
die Rede, aber ich mag mich irren.

Dass unter Heizungsbetriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung auch die Wartung und damit auch der Austausch von Verschleissteilen wie Glühzünder/Elektroden fällt, ist nunmal gefestigte Rechtsprechung.
http://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
http://www.ivmieterschutz.de/mietrecht/heizkosten/he…
http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-hei…

Das Entfallen einer Wartung ist billiger, als Schäden an Verbrauchsteilen, die der Mieter zu ersetzen hat

Bei einem Servicevertrag, welcher der Vermieter günstigerweise zu guten Konditionen für das ganze Haus abschließen könnte, würden nur Pauschalen in Rechnung gestellt. Je nachdem wie lang der Mieter dort wohnhaft ist, hätte es durchaus günstiger sein können, zumindest gäbe es keine Überraschungen, denn knapp 300€ sind doch recht ordnetlich (für eine „normale“ Wartung zahlt man ~100€).

Wie zuvor schon gesagt wurde, ist aber im Regelfall (d.h. bei längerer Mietdauer) die nicht-jährliche Wartung deutlich günstiger für den Mieter.
Für eine normale Wartung zahlt man tatsächlich um 100 Euro - aber immer zuzüglich der regelmäßig auszutauschenden Verschleissteile. Manche Firmen möchten da sogar gerne im 1- oder 2-Jahre-Turnus die Verschleissteile austauschen …
http://mobil.haustechnikdialog.de/Forum/t/147101/War…

Oder rechnen wir doch einfach mal nach:
jährliche Wartung normalerweise 100 Euro * Deine Mietzeitdauer = … Euro
plus Austausch der Verschleissteile = 40 Euro
Gesamt = … Euro + Mwst
=> schon ab dem 2./3. Mietjahr käme heraus, dass Du mit Deiner Argumentation ungünstiger liegst

#6

Salut,

schon ab dem 2./3. Mietjahr käme heraus, dass Du mit Deiner Argumentation ungünstiger liegst

das ist korrekt. Mir ist jetzt auch klar, dass man nicht wirklich etwas dagegen machen kann, trotzdem wäre es gut, besonders bei häufigen Mieterwechseln (z.B. WG) planbare Kosten zu haben und keinen schwarzen Peter den der jeweilige Mieter dann zieht. Aber das tut jetzt auch nichts mehr zur Sache.

LG