Das ist eine eher theoretische Geschichte, solange wir von der Situation reden, dass A zur Bank geht, um gegen Eintrag einer Grundschuld in seinen idellen Anteil am Hausgrundstück einen Kredit zu bekommen. Kreditgeber wollen eine sichere Rückzahlung und wenn A ohnehin schon klamm und auf Kante ist, bekommt er auch mit so einer Sicherheit keinen Kredit, weil das Risiko, dann die Sicherheit verwerten zu müssen, um wieder ans Geld zu kommen, für den Kreditgeber viel zu hoch ist, Eine solche Sicherheit ist eine Sicherheit für den unvorhergesehenen Notfall. Mehr aber auch nicht! Die langläufige Meinung, man bekäme nur gegen die Stellung einer dinglichen Sicherheit Kredit, wenn nicht gleichzeitig auch sichergestellt ist, dass man einen Kredit problemlos zurückführen kann, ist falsch (in den USA sah das lange Zeit anders aus, und hat zu den hinreichend bekannten Folgen geführt).
Was hier aber tatsächlich drohen kann ist die Eintragung einer Sicherungshypothek nach § 866 Abs. 1 ZPO im Rahmen der Zwangsvollstreckung. D.h. wenn A bereits soweit finanziell abgerutscht ist, dass Gläubiger Zwangsvollstreckungsmaßnahmen ergreifen, dann können sie zur Absicherung ihrer Forderung gegen den Willen des A eine Sicherungshypothek in seinen Anteil eintragen lassen, damit dessen Wert ihnen dann gegen anderweitige Veräußerung gesichert bleibt, und um die Zwangsversteigerung vorzubereiten.
Wenn B und C das Haus „in der Famile“ behalten möchten, werden sie sich so oder so mit dem Gedanken anfreunden müssen, A „aus dem Haus raus zu bekommen“, was jetzt nicht den persönlichen, körperlichen Rausschmiss meint, sondern die rechtliche und finanzielle Seite der Geschichte. D.h. man wird A ein finanzielles Angebot über den Wert seines Teils machen müssen. Und wenn bei B und C das Geld hierfür nicht vorhanden ist, dann werden diese hierfür einen Kredit aufnehmen müssen (soweit sie in der Lage sind diesen auch zurückzuführen) und können hierbei dann natürlich auch das Haus als Sicherheit im Sinne der Bestellung einer Grundschuld anbieten.
Wobei natürlich wichtig ist, hier nicht zu sehr romantisch verklärt an die Sache heran zu gehen. Das Versprechen auf dem Totenbett und der Wille zum Erhalt des Familienhauses ist die eine Sache. Die andere Sache ist die, dass man sich dies finanziell leisten können muss, und dass man sich dadurch nicht in dauerhafte, vermeidbare Schwierigkeiten bringt.
D.h. es muss jetzt zunächst einmal eine Liste von künftigen Nutzungsmöglichkeiten her, die es dann zu bewerten gilt. D.h. kann sich einer der Erben vorstellen das Haus selbst zu nutzen (Aufteilung zur Nutzung durch mehrere Parteien wurde ja bereits ausgeschlossen)? Dann wäre es sinnvoll, dass dieser Erbe dann auch Alleineigentümer wird, damit er alleine schalten und walten kann (nur dann kann man auch einen marktüblichen Preis ansatzen, hat Klarheit für die Zukunftm und vermeidet ständigen, regelmäßig eskalierenden) Streit über die neue Farbe der Fassade, den im Garten zu fällenden Baum, die im Bad auszutauschenden Fliesen, …).
Wenn nein, bleibt eigentlich nur die Vermietung (wenn man den Verkauf ausschließen möchte). Dabei muss einem klar sein, dass die Vermietung einer Einzelimmobilie hohe Risiken bedeutet, und selten unter dem Strich langfristig Geld bringt. Welche Miete ist im aktuellen Zustand erzielbar, welche Maßnahmen müssten vor einer Vermietung ergriffen werden, um eine anständige Miete verlangen zu können, welche Maßnahmen werden kurz- und mittelfristig erforderlich sein, und was für Geld muss dafür in die Hand genommen werden? Wer ist im Falle des Falles Ansprechpartner des Mieters, wer kommt vor Ort für Kleinigkeiten, wer organisiert und begleitet größere Maßnahmen, wer kümmert sich um die Handwerkerrechnungen und die Nebenkostenabrechnung, Steuerunterlagen, …?
Ganz ehrlich, ich bin kein Freund dieser Vermietung von Einzelimmobilien. Du hast da einmal jemand drin, der seine Miete nicht zahlt und den Du trotzdem ein Jahr nicht raus bekommst, bis es endlich zur Zwangsräumung kommt, für die Du auch noch das Geld auslegen darfst. Dann kommst Du hinterher in ein Haus, das Du erst einmal grundsanieren darfst, bevor Du es erneut vermieten kannst. Mieter haben in Deutschland zudem sehr starke Rechte, und Du als Vermieter übernimmst mit dem Abschluss des Mietvertrages erhebliche Verpflichtungen. Denke daran, dass Dich Mieter rund um die Uhr anrufen und Abhilfe verlangen werden, wenn auch nur der Furz quer sitzt. Und die kannst Du dann nicht mit „ist nicht so schlimm“ und „habe ich gerade kein Geld für“ vertrösten. Ich habe die Situation aufgrund einer „überflüssigen“ Wohnung im aus einem Erbe übernommenen Haus selbst, und bin froh mit Mieterin #3 endlich jemand mit uns im Haus zu haben, bei dem man kein Bauchgrummeln hat, wenn man ihm auf dem Grundstück über den Weg läuft.
