Geschäftsgründung im Wohngebiet nicht zulässig - (m)ein Problem!

Bildung & Beruf Existenzgründung & Selbstständigkeit
#1

Guten Tag,

ich möchte mich gerne im Nebenerwerb mit einem Hausmeisterservice Selbstständig machen. Die Leistungen erstrecken sich über Haus- Hof- und Treppenhausreinigung bis hin zur Pflege der Garten- und Grünanlagen. Die Leistungen biete ich für Privat- als auch Gewerbekunden an.

Mein Problem ist, dass wir nächstes Jahr in unseren Neubau in einem neu erschlossenen Neubaugebiet („allgemeines Wohngebiet“) einziehen werden und lt. Gemeindeverwaltung dort kein Gewerbebetrieb zulässig ist.

Zitat Textteil der Gemeinde: „Die Ausnahmen gem. § 4 (3) BauNVO (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) sind nicht zulässig.“

Für meinen „Pflegeservice“ werde ich nur eine übliche Ausstattung brauchen wie: kleiner KFZ Anhänger, Heckenschere, Rasenmäher, Kehrgerät - also keine Bagger, kein Rohstofflager, keine Palettenware - sondern einfach nur normale Geräte, die ich in meiner Garage lagern möchte. (wie jeder „Häuschenbesitzer“ auch. Dementsprechend möchte ich mir auch keine Gewerbeimmobilie anmieten). Es ist also ein normales Wohnhaus mit Garage - von außen kein Gewerbebetrieb/Bauhof etc.

Was mache ich nun am besten?
Möglichkeit 1:?

  • Wenn ich mein Gewerbe schon jetzt gründe - also auf die noch aktuelle Wohnadresse in meiner Mietwohnung und dann entsprechend umziehe, Geschäftsadresse auf den Neubau ändere, kann mir das Gewerbe untersagt werden? (bei mir am neuen Wohnhaus wird ja nicht aktiv gearbeitet - dort stelle ich Abends ja nur meinen KFZ Anhänger ab und fahre am nächsten Tag wieder zum Kunden raus?)

Möglichkeit 2:?

  • muss ich mir doch irgendwo eine kleine Garage anmieten - also als eine Art „Briefkastenfirma“ als offizielle Geschäftsadresse?

Ich bin aktuell sehr verunsichert - habt ihr eine Lösung?

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#2

Die Gemeinde will natürlich erreichen, dass Mietwohnungen nicht durch Gewerbetriebe zweckentfremdet werden.
Aber im Zeitalter der Einpersonenfirmen erscheint mir die Regelung unlogisch. Frag doch mal bei der Gemeinde nach, ob die Regelung auch gilt, wenn der Mietraum als Wohnraum genutzt wird in dem auch der Gewerbebetrieb administrativ in der Küchenecke verwaltet wird.
Publikumsverkehr und gewerbliche Arbeiten vor und in dem Wohnhaus werden von Dir ausdrücklich ausgeschlossen.

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#3

Schön. Demnach sind die Punkte unter Absatz 2 nach wie vor zulässig?
Also:

Zulässig sind

  1. Wohngebäude,
  2. die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
  3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

https://www.gesetze-im-internet.de/baunvo/__4.html

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#4

wie X-Strom schon schrieb sind das Betriebe die genehmigt werden können. Die Gemeinde sagt,diese genehmigen wir nicht.
Aber im Abschnitt 2 stehen schon „nicht störende Handwerksbetriebe“ die ohne Genehmigung zulässig sind.

Du musst jetzt darlegen dass dein Betrieb, bei dem die Arbeit ja gar nicht am Wohnhaus stattfindet nicht störend ist. An- und Abfahrten sind gering,ähnlich einem Bewohner einer wohnung. Publikumsverkehr gibt es nicht, Geräusch auch nicht.
Was bleibt ist vielleicht Beladung/Entladung des Fahrzeugs vor/nach der Arbeit.
Was nicht ginge wäre dass Du Grünschnitt usw. mit nach Hause bringst,weil die Grünabfalldeponie schon geschlossen hatte.

MfG
duck313

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#5

Hi
ich wäre bei dem, was @duck313 sagt, vorsichtig.
Die Nr. 2 des Absatzes fängt an mit: „Die der Versorgung des Gebiets dienenden…“
Man kann die nachfolgenden Dinge auch jeweils mit diesem Satz anfangen lassen,
Also „die der … dienenden Läden“, „die der…dienenden Schank- und Speisewirtschaften“, sowie die"der…dienenden nicht störenden Handwerksbetriebe".
Also nur Handwerksbetriebe, die könnten gemeint sein…
Wie gesagt, ich würde vorher bei der Gemeinde fragen;
CU
HaWeThie

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#6

Man sollte mE an die Sache nicht zu optimistisch heran gehen. Wenn sich jemand für so einen Job Geräte anschafft, dann wollen die auch gereinigt, gewartet und repariert werden. Dazu gehören dann auch mal diverse Startversuche, Testläufe, … Das geht mit Lärm, Gestank und Dreck einher, insbesondere wenn wir vom Geräten mit Verbrennungsmotoren (gerne auch stinkige Zweitakter) reden. Und solche Geräte zu verladen ist auch eine ganz andere Hausnummer, als nur mal eine Autotür zu öffnen und wieder zu schließen. Da entsteht ganz anderer Lärm und ist Ärger mit der Nachbarschaft mE vorprogrammiert, wenn man in der Frühe nicht mal nur eine Autotür öffnet, um ins Büro zu fahren, sondern eine Viertelstunde lang mit allem möglichen Gescheppere und Geklappere (möglicherweise auch noch Motorenlärm) Kleintransporter und ggf. auch noch Anhänger zu beladen.

Und der Ärger mit den Nachbarn ist dann für das Bauamt natürlich die Steilvorlage zum Nachweis, dass dieses Gewerbe dann wohl doch störend ist.

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#7

Vielen Dank für eure Kommentare - ihr habt mir schon viele Ideen an die Hand gegeben, welche mit Sicherheit als wichtige „Schlagworte“ für den Gewerbeantrag dienen. u. a.

„Ein Mann Betrieb“, kein Publikumsverkehr, keine gewerbliche Aktivität am Wohnhaus und dass meine angebotene Leistung den Anwohnern in der Gemeinde dient.

Was mit Sicherheit auch sehr wichtig ist, dass erwähnt wird, dass der Neubau einen „allg. Wohnhaus-Charakter“ behält. Hier werde ich auch noch zusätzlich darauf eingehen, dass der KFZ-Anhänger auch ohne gewerbliche Aktivität auf dem Grundstück geparkt werden wird, zwecks privater Grünschnittentsorgung, Feuerholz für den bereits genehmigten Schwedenofen etc.

Da das Thema „nicht störende Handwerksbetriebe“ sehr schwammig ist, habe ich mich umgeschaut und etwas interessantes auf anwalt.de gefunden:

Die baurechtliche Nutzungsänderung

Im allgemeinen Wohngebiet (tags 55 dB(A), nachts 40 dB(A)) sind es nicht störende Handwerksbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe bei Zustimmung der Bauortgemeinde, z. B. Ein-Mann-Betriebe ohne Lärmentwicklung.

In einem anderen Fall hat ein Gericht aus München in seinem Urteil etwas ausführlicher beschrieben, was ein Beispiel für ein nicht „nicht störender Handwerksbetrieb“ ist - (doppelte Verneinung - also ein störender Handwerksbetrieb ist" findet man über Google bei folgender Eingabe: VG München, Urteil v. 11.12.2018 – M 1 K 18.1185

kurz zusammengefasst: ein Malerbetrieb mit insgesamt 3 fest Angestellten, viele Lade-und Entladevorgänge am Wohnhaus mit Carport, welches als Lager für Gerüstteile dient, viele An- und Abfahrten zu unregelmäßigen Zeiten. Carport und Anhänger welche eindeutig den allg. Wohngebietcharakter zu einem Gewerbegebiet verändern.

Ich sehe mich nun schon im Bereich „nicht störender Handwerksbetrieb“… werde meinen Gewerbeantrag aber doch lieber an einem Donnerstagabend… Freitagmorgen abgeben…
Wenn der zuständige Verwaltungsmitarbeiter im Wochenendmodus ist, steigen wohl die Chancen, dass er die vorgegebenen „wischi waschi“ Formulierungen zu meinen Gunsten ansieht?!

#8

Da hast du recht - ein Gerätepark ohne Reinigung/Wartung ist nicht möglich.

Natürlich kann man hier wieder sagen den Rasenmäher für das Wohnhaus und die Heckenschere, Kettensäge etc. werden bei rein privater Nutzung auch gewartet, gestartet und wieder gereinigt… leider ist das alles wieder Auslegungssache und evtl. von persönlicher Ansicht eines Sachbearbeiters abhängig - was ich aber auch noch erwähnen werde:

Ich möchte mich auch verstärkt auf moderne Technologien und Antriebe fokussieren wie - Freischneider, Kettensäge, Rasenmäher und weitere Geräte mit Akkubetrieb, was wenig Lärm bei Wartungen am Wohnhaus verursacht. (ich habe einen 2-Takt Freischneider, welcher man einem privaten Kunden vom Lärm im Garten gar nicht erst zumuten will - da möchte ich schon Wert darauf legen, dass ich die 2-Takter etc. weitestgehend zurückstelle. Natürlich ist eine 100%ige Akkunutzung bei ALLEN Geräten aktuell noch Wunschvorstellung aber jetzt schon zu 80 % umsetzbar.

Aber am Ende bleibt die Frage - Was passiert, wenn das Vorhaben nicht genehmigt wird?

Welche Möglichkeiten hätte ich noch?

#9

Ja, aber da reden wir von einem ganz anderen Umfang. In der Nachbarschaft wird voraussichtlich niemand den Gerätepark eines Hausmeister-Services haben, und selbst wenn, den nicht täglich in erheblichem Umfang nutzen, was dann zu entsprechendem Wartungs- und Reparaturbedarf führt. Es ist eine ganz andere Hausnummer, ob ich alle zwei Wochen mal meinen Aufsitzmäher anwerfe, zwei oder drei Mal im Jahr den Freischneider mit Zweitakter brauche, … und ob meine Nachbarn ein ähnliches Nutzungsszenario haben, und hier in der Straße höchst gelegentlich da mal eine Stunde mit einem Defekt zu kämpfen hat, oder ob Du die Dinger aufgrund der Nutzung in erheblichem Umfang warten und reparieren musst.

Ehrlich gesagt nein. Sobald dein Nutzungsszenario des Grundstücks jenseits des Nutzungsszenarios eines Privathauses liegt, fällst Du aus „nicht störend“ raus.

Ich selbst habe mein Kanzleischild am Privathaus hängen und mache gelegentlich noch mal neben meiner angestellten Tätigkeit das ein oder andere Beratungsmandat oder eine Nachlassabwicklung, … Das ist „nicht störend“, weil da nur mal alle paar Wochen jemand mit dem PKW kommt und nach einer Stunde wieder wegfährt. Unsere letzte Mieterin war Berufsbetreuerin und hatte gelegentlich auch mal einen ihrer Betreuten hier zu Besuch. Eine regelmäßige Sprechstunde mit ggf. dann vor dem Haus wartenden ggf. nicht ganz unproblematischen Menschen wäre aber schon mindestens grenzwertig gewesen.

ME musst Du bei Aufnahme einer entsprechenden Tätigkeit am neuen Wohnort mit nachbarschaftlichem Ärger rechnen und dann s.o. Dem würde ich aus dem Weg gehen, indem ich von vorne herein eine geeignete Hallo/Scheune/… anmieten würde, an der dann die nötigen Dinge unproblematisch erledigt werden können.

#10

Ich habe jetzt mal bewusst die Angestellten raus gelassen, da Du von denen nichts geschrieben hast, aber alles andere trifft doch 1:1 auch Dich zu, auch wenn Du statt Gerüstteilen deinen Gerätepark umlädst.

Denke einfach an den Nachbarn, der morgens noch etwas länger schlafen will. Heute hängst Du die Rampe für den Mäher nicht richtig ein, und es scheppert, dass der senkrecht im Bett steht. Morgen hat der sich einen Tag freigenommen, will den Nachmittag im Garten genießen, und Du hast gerade Ärger mit einem Zweitakter, der bis übermorgen wieder laufen muss. Übermorgen wird es zeitlich gerade eng, und diverse Maschinen bleiben in der Einfahrt stehen und der Nachbar denkt, dass er im Gewerbegebiet gebaut hat, … Drei Tage später kippt Dir der Kanister mit einem Reinigungsmittelkonzentrat in der Einfahrt um und es riecht in der Nachbarschaft zwar sehr sauber aber auch kritisch chemisch und ein Kind steckt dummerweise seine Fingerchen in die in der Gosse so schön schimmernde Lauge rein und verätzt sich. Das muss und wird jetzt nicht alles in ein paar Tagen passieren, aber die Nachbarn werden es so fühlen, spätestens wenn die Rampe nicht nur einmal fällt, sondern der Nachbar zum dritten Mal senkrecht im Bett steht, weil egal was da zur Unzeit Lärm verursacht hat, mit dem man in einem Wohngebiet nicht absehbar ständig rechnen muss.

Du begibst Dich mit so einer Geschichte in das Land der Schmerzen!

Ich will Dir nicht zu nahe treten, aber die Geschichte mit erst einmal im Wohngebiet bauen und sich dann Gedanken über einen Nebenerwerb zu machen, der so voraussichtlich nicht funktionieren und für Ärger mit Nachbarn und dem Bauamt sorgen wird, ist schon etwas blauäugig.

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#11

Ich kann deine Gedanken nachvollziehen. Jedoch gehe ich auch davon aus, dass in diesem Neubaugebiet, mitten auf dem Land mit u.a. metallverarbeitenden Firmen (im Nebengebiet) und Bauernhöfen nebenan viel gearbeitet wird. Zusätzlich wird auf dem Land ca. 25 Stunden am Tag Rasen gemäht. (Kleiner Scherz am Rande) Ich gehe nicht davon aus, dass ich auffallen würde.

Zum Beispiel des Malers über das gefällte Münchener Urteil: Hier reden wir über ein komplettes Baugerüst für ein Einfamilienhaus (ca. 100 - 150 Metallstangen, min. 40 Trittbrettern. Zusätzlich vermutlich 1 - 3 Mitarbeiterparkplätze für KFZ der Kollegen und entsprechendes „Leben“ auf dem Hof unter Kollegen.

Das Material klimpert und scheppert und es werden rund 2 - 3 Tonnen Material bewegt, was auch sicher ein entsprechendes Baufahrzeug fordert. Dass das Lärm mach verstehe ich -
Und das halte ich für einen großen Unterschied zu meinem Vorhaben. Ich habe meinen Rasenmäher, Freischneider, Rechen und Spaten auf dem Anhänger, was mein festes Lager für 95 % der Einsätze darstellt.

Wir gehen jetzt mal davon aus, dass die Gemeinde mein Vorhaben nicht durchwinkt. Ich muss ja einen offiziellen Geschäftssitz haben mit Briefkasten für Briefe etc. Ich möchte natürlich nicht meinen Geschäftssitz an einer Scheune neben dem Getreidefeld vom Bauer Schmid haben.

Mit meiner Geschäftsadresse an meinem eigenen Wohnhaus und mit einem angemieteten KFZ Stellplatz für 50 Euro für meinen Anhänger beim Bauer Schmid könnte ich leben. Aber meine Kunden sollen ja keinen alten Schuppen vorfinden, sollten Sie nach mir suchen. (Wobei es ja keinen Grund geben würde zu mir zu kommen… aber wenn man die Adresse googelt und auf Maps einen alten Schuppen auf dem Land findet macht das sicher keinen guten Eindruck).

Welche Möglichkeiten habe ich da? Also ein Geschäftssitz am Wohnhaus nur mit Briefkasten, mit garantiertem „nicht aktiv arbeiten“ am Wohnhaus?

#12

Ich teile deinen Optimismus bzgl. der baurechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens nach wie vor nicht wirklich. Wenn der ganze Kram dauerhaft in einem geschlossenen Hänger bleibt, dem man nicht ansieht, dass er gewerblich genutzt wird, könnte das gut gehen, wenn Du die heimische Garage mehr als ein durchschnittlicher Privatmensch als Werkstatt und Lager mit entsprechenden Bewegungen nutzt, droht Dir definitiv über kurz oder lang Ungemach! Und wenn diese Nebentätigkeit jetzt auch noch notwendig für die Finanzierung der eigenen Hütte ist, dann spielst Du hier mit extrem hohem Einsatz!

Allerdings musst Du Gewerbe- und Baurecht auseinander halten. Man wird Dir regelmäßig den Gewerbeschein nicht verweigern, weil der Ort an dem Du so eine kleine Bude aufziehen willst nach Baurecht hierfür nicht zulässig wäre. Das Spiel funktioniert anders herum.

Das Bauamt wird selbst oder aufgrund von Beschwerden aus der Nachbarschaft auf eine bereits ausgeübte gewerbliche Tätigkeit aufmerksam, die als störend und nach der Gebietsausweisung unzulässig empfunden wird. Und dann hast Du am Ende den Salat, dass Du zwar einen Gewerbeschein hast, das Gewerbe aber am angemeldeten Ort nicht ausüben darfst. Das bedeutet aber im Umkehrschluss: Hast Du eine Halle für die ganze Technik, die Du auch für Reparaturen und Wartungen ganz offiziell nutzen darfst und zuhause nur das angemeldete Büro ohne Fremdpersonal, wird danach kein Hahn beim Bauamt krähen, solange Du da nur mal gelegentlich einen Kunden oder Lieferanten empfängst und nicht gerade ein riesiges Firmenschild aufhängst und die Straße ständig mit Kleinlaster nebst Anhänger zuparkst.

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#13

Dummerweise werden die nicht in deinem Wohngebiet liegen, daher ist diese Argumentation Unsinn

Da gibbet Ruhezeiten… (nur mal anmerk)

#14

Wie ich heute erfahren habe, gibt es bundesweit nette Coworking-Spaces, an denen z. B. ein gewisser Arzt angeblich praktiziert:
Friedrichstraße 76, 10117 Berlin
Kemperplatz 1, 10785 Berlin
Kurfürstendamm 11, 10719 Berlin
Taunusanlage 8, 60329 Frankfurt am Main
Friesenplatz 4, 50672 Köln
Dresden und Leipzig sollen auch so etwas haben. Vielleicht auch bei dir in der Nähe?

Nannte man früher Briefkastenfirma, glaube ich, nur dass hier schicke Büros vorzufinden sind.

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#15

Das ist, mit Verlaub, Quatsch.

Du bist kein Investmentbanker oder ein europäischer Filialbetrieb.

Das Pfund mit dem du wuchern musst sind solide Handwerksarbeiten, zuverlässige Termineinhaltung und günstige Preise. Darauf legen Deine Kunden Wert und wenn Du das auch lieferst wird das das Thema der Mundpropaganda über Dich sein. Oder sollen sie Deinen schönen Firmensitz mit neuen Schuppen loben mit dem Zusatz „aber deftige Preise hat er“?
Du sollst Dich nicht für einen billig aussehenden Schuppen entschuldigen, sondern Deinen Kunden sagen, dass Du günstige Preise liefern kannst, weil Du auf unnötigen Schnickschnack verzichtest (Schuppen).

Heutzutage weiß jeder Kunde, dass teures Briefpapier, handgeschöpfte Visitenkarten, und hochmoderne Geräteschuppen Geld kosten, das letztendlich er bezahlen muss. Mach Dir mal in diese Richtung Gedanken.

Im Übrigen hat Dir @Wiz alles Notwendige geschrieben - nimm das ernst.
Ich kenne mehr als einen Handwerker, der durch eine falsche unternehmerische Entscheidung in fünf Minuten mit dem Arsch eingerissen hat, was er mühsam mit seiner Hände Arbeit in einem langen Jahr aufgebaut hat.

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#16

Moin,

kleine Anmerkung dazu: fast jeder :wink:

-Luno

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#17

Derzeit entwickeln viele Gemeinden Mischgebiete, wo Gewerbe und Wohnen nebeneinander möglich sind. Man baut Wohnungen in bestehende Gewerbegebiete, um der Wohnungsnachfrage nachzukommen.
Also werde in deiner Gemeinde penetrant und fordere eine Genehmigung im Hinblick auf diesen allgemeinen Trend in der Stadtplanung. Du machst weder Emissionen wie Lärm, Gestank noch zusätzlichen Verkehr und lasse dir deshalb das Gewerbe genehmigen.
Udo Becker

#18

Genau das wurde aber in Frage gestellt. Allein schon das tägliche Geklappere beim Be- und Entladen des Anhängers würde mir persönlich als Nachbar mehr als reichen.

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