Gewerbemietrecht - Mietkürzung aufgrund Baulärms?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Ihr lieben Allwissenden,

folgende Annahme:

Eine Firma mietet Büroräume in einem Business Park auf einer Gemeinschaftsbürofläche an. Hierbei handele es sich um 3 Gemeinschaftsbüros auf einer Etage (ein zentraler Eingang) mit gemeinsam genutzter offener Küche mit Esstisch, Sanitäranlagen und Flur. Von diesem offenen Bereich aus gehen die einzelnen Büroräume, die in verschiedener Anzahl von den 3 Parteien angemietet sind.
Wer aufs Klo geht, seinen Kollegen im anderen Büro besucht oder sich nen Kaffee holen will, muss das in der Mitte befindliche Gemeinschaftsareal betreten.

Nun nehmen wir an, 2 Parteien haben ihren Mietvertrag gekündigt, der verbleibenden Partei wird vom Vermieter gekündigt, weil dieser die gesamte Fläche an einen einzigen Großmieter vermieten kann.
Die bereits durch die beiden selbstkündigenden Parteien Räume stehen ab bspw. 01.07. leer, Partei 3 hat ihren Mietvertrag noch bis 30.09. laufen und arbeitet weiterhin.
Zum 01.07. sollte nun der Bautrupp anrücken, um dem Nachmieter ein schönes neues Büro zu erschaffen. Hierfür werden Wände rückgebaut, neue eingezogen, Küche und Sanitär rausgerissen und neu gestaltet werden.
Die Baustelle betrifft für die verbleibende Partei somit den Gemeinschaftsraum mit offener Küche und Essbereich, den Flurbereich und die Sanitärraume.
Räumliche Einschränkungen sind somit ganz klar angesagt. Baulärm wird das konzentrierte Arbeit sowie Telefonate und häufig stattfindende Videokonferenzen erheblich erschweren.

Welche Möglichkeiten der Mietminderung hätte der verbleibende Mieter, der ja auch nicht von der sanierten Bürofläche profitiert sondern nur seine Restmietdauer absitzt?
Müsste er ein Dixie-Klo akzeptieren (Sanitär soll komplett neu gemacht werden)? Müsste er den Wegfall der Ess-/Sitzgelegenheit und den Wegfall der Küchenzeile anderweitig selbst kompensieren?
Bin gespannt auf die Antworten zu diesem fiktiven Fall!

Danke + Grüße,

Sonja

#2

Grundsätzlich besteht zw. Gewerbemietrecht und „normalem“ Wohnmietrecht kein Unterschied bei den angesprochenen Dingen. Hat die Sache einen Mangel oder kann man nicht alles nutzen, kann man z.B. den Mietpreis mindern.

Der Mieter könnte z.B. gegen den Baubeginn klagen( Einstweilige Verfügung, also Baustopp, oder gar nicht erst Beginn), wenn die Restmietzeit nur noch kurz wäre. Hier bedürfte es schon wichtigen Gründen, wenn während der (nur noch kurzen) Mietzeit so ein Eingriff in die gemietete Sache vorgenommen werden soll.

Bei einem Schaden (Rohrbruch etwa) wäre es klar. Hier aus meiner Sicht nicht.

zwar darf auch während der Mietzeit modernisiert oder umgebaut werden. Aber unter Einhaltung von Fristen und mit Ankündigungen, was man plant, mit welchen Einschränkungen oder Belästigungen zu rechnen ist, Zeitdauer usw. Und was der Vermieter als Ersatz anbietet, wenn bestimmte Einrichtungen nicht benutzt werden können.

MfG
duck313

#3

Hallo Duck,
Vielen Dank für Deine Antwort.
Er hat angekündigt was uns erwartet, aber wir haben schon die Erfahrung gemacht und natüüüüürlich gibt man sich Mühe, uns so wenig wie möglich zu stören…, dass die Bauarbeiter, die uns dann meist eh nicht verstehen (holt sich immer so nen Billigtrupp aus dem Ausland), keinerlei Rücksicht nehmen, das ist denen egal.
Die haben ihren Zeitplan, im August zwei Wochen Urlaub und am 01.10. kommt der neue Mieter!
Dass auch während der Mietzeit mit Modernisierung zu rechnen ist, ist mir klar.
Aber dann profitiert eigentlich auch der aktuelle Mieter davon und kompensiert auch so etwas vom Baustellenärgernis. Aber hier wird ja nur modernisiert um den Wünschen des neuen Mieters nachzukommen…
Es wird laut und staubig…
wieviel der Miete könnte denn gekürzt werden und wie wäre das richtige Vorgehen? Müsste man dies mit Frist vorab ankündigen, also, muss ich lieb um Erlaubnis bitten? Oder, wenn die Belästigung dann wirklich enorm ist, einfach bei der Zahlung kürzen und dann den Vermieter informieren?

Danke & Grüsse,
Sonja

#4

Man muss Mietminderungen weder ankündigen noch begründen. Dabei handelt es sich ja um dein (gutes Recht) ! Ab Beginn eines wichtigen Grundes (Mietmangels) kann man sofort mindern.

Grundsätzlich muss man den Mangel dem Vermieter anzeigen damit er den beseitigt. Bei angekündigten Baumaßnahmen die der durchführen lässt wäre das entbehrlich, weil er den Mangel ja nicht abstellen will.

Wie viel ?
Je nach Schwere des Mangels bis zur vollen Miete (Warmmiete)
Kommt halt auf den Grad der Erschwernis an.
Kein WC, keine Waschmöglichkeit in Wohnung wäre „schlimmer“ als in einem Büro weil man sich dort ja nicht ganztägig aufhält. Nur als Beispiel.

Mietminderung ist so eine Sache, da es keine feste Tabelle gibt. Alle Minderungsquoten die man so liest stammen aus ergangenen Urteilen.
Als Anhaltspunkt in ähnlichen Fällen kann man die heranziehen.

MfG
duck313