Gewerblicher Immobilienhandel ?!

Bildung & Beruf Existenzgründung & Selbstständigkeit
#1

Hallo

Ich hatte mir 2010 eine Eigentumswohnung gekauft und diese selber saniert und im Februar 2013 gewinnbringend verkauft,es fiel keine Spekulationssteuer an,da ich dieses Objekt selbst 2 Jahre bewohnt habe.
Der Gewinn belief sich auf ca. 35.000€ und nun kann man sagen,das ich Blut geleckt habe und mir Gedanken mache wie ich mein Lebensunterhalt damit bestreiten könnte.
Es gibt ja die Regel das ich innerhalb von 5 Jahren 3 Wohnung verkaufen kann,ohne ein Gewerbe zu benötigen.
Doch ich nehme an wenn ich das auf Dauer so mache,wird das Finanzamt bestimmt sagen,das es bei mir Gewerblich sei.
Außerdem wenn man jetzt 35.000€ / 24 Monate rechnet,ergibt das knapp 1500€ monatlich,es wäre vielleicht akzeptabel,aber nicht mein Ziel.

Nun Spiele ich mit dem Gedanken, ein Gewerbe anzumelden und dieses Gewerblich auszuführen und nun stellen sich mir natürlich sehr viele Fragen.
Ich weiß, das eine Professionelle Beratung durch ein Steuerberater unerlässlich sein wird,jedoch möchte ich im Vorfeld so viele Informationen wie möglich sammeln ,um mir ein groben Überblick zu verschaffen.

Ich würde dieses dann als Hauptberuf ausüben und keiner anderen Beschäftigung nachgehen.
Die Wohnungen werden auch Eigenfinanziert.

Als Beispiel nehmen wir mal an,das ich 2014 drei Wohnungen aus Zwangsversteigerungen kaufen werde für den Preis von a 30.000€ in jeder Wohnung investiere ich 5000€ an Material zur Sanierung,die ich komplett selber durchführe.
Ich verkaufe jede Wohnung für 55.000€ das ergibt ein Gewinn von 20.000€ pro Wohnung,daher ergibt sich ein Gesamtgewinn von 60.000€,wie wird nun die Steuer berechnet?

-Wie viel wird mir abgezogen?
-Kann ich die Hausgeldzahlungen auch steuerlich absetzen?

  • Kann ich das komplette Bau-Material absetzen/oder ziehe es wie oben in der Gewinnberechnung mit ein ?
  • Wie verhält sich das mit der Spekulationssteuer und Gewerbesteuer ?

Ich nehme an,das es noch viel mehr Punkte gibt die ich hinterfragen sollte,also bin ich für jede hilfreiche Information sehr dankbar.
Ich würde mich über sehr ausführliche Antworten sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

#2

Was Sie versteuern müssen, ergibt sich aus dem Umsatz, abzüglich aller Kosten die Sie für Ihre Gewerbeausübung tätigen. Dazu gehört auch die Hausgeldzahlungen und das Baumaterial. Spekulationssteuer wird hier nicht anwendbar sein, weil Sie die Objekte gewerblich kaufen und verkaufen.
Besprechen Sie Ihre Absicht mit einem Steuerberater, diesen benötigen Sie zur Ausübung sowieso.

MfG Roland Ritt

#3

Das Geschäft kann interessant sein, birgt jedoch auch Risiken. Nicht immer klappt der Verkauf wie geplant. Zudem ist es nicht ganz einfach für attraktive Wohnungen immer den Zuschlag zu bekommen. Bei einer gewerblichen Vermarktung kann man eigentlich alle Kosten absetzen. Insofern wäre es schlecht, die Sanierungsaufwendungen selbst durchzuführen, da diese Leistungen den Ertrag erhöhen, der zwangsläufig versteuert werden muss. Hier sollte mit dem Steuerberater geklärt werden, wie diese Leistungen als Kosten aktiviert werden können. Die Differenz (Anschaffung und Kosten) zu dem Verkaufserlös bestimmt die zu versteuernde Einnahme. Die Höhe der Steuer wiederum richtet sich nach der persönlichen Steuerprogression.