Grenzbebauung Erdarbeiten auf Nachbargrundstück?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Mal angenommen es bestünde folgender Fall:
Es wurde ein Grundstück gekauft, für das der Bebauungsplan Doppelhaushälften sowie auch eine einseitige Grenzbebauung zulässt. Ursprünglich wurden die Grundstücke vom Verkäufer für DHH aufgeteilt, und auch so verkauft (entsprechender Vermessungsplan wurde ausgehändigt). Die Planung wäre soweit fertig, der Bauantrag (Kenntnisnameverfahren) könnte schon eingereicht sein und der Bau könnte beginnen.
Weiter angenommen der Verkäufer will nun, dem noch das angrenzende Grundstück gehört, nicht gestatten, dass ein Teil der Gründungsarbeiten auf seinem Grundstück durchgeführt wird. Das Haus würde ohne Keller auf einer Bodenplatte gebaut. Das ganze Grundstück (auch das Nachbargrundstück) ist von Anfang an eine Art gemeinsame Baugrube (ca. 1,50m tief). Nun müsste die Baugrube (die Hälfte vom Bauherr) aufgeschüttet und im Bereich vom Haus extra ein Fundament geschaffen werden, auf dem die Bodenplatte errichtet werden kann. Dieses Fundament (bestehend aus verdichteter speziellem Baugrund) müsste nun aber ca. 1 m in allen Richtungen größer sein als die Bodenplatte und zudem noch schräg abfallen. Nun müsste natürlich auch die Erde einen Meter in das Nachbargrundstück befüllt und verfestigen werden. Das würde der Verkäufer nicht wollen. Es könnte noch eine Alternative geben: Man könnte das Fundament und das Streifenfundament anders gestalten und zusätzlich mit einer Art Stützmauer unterbauen. Das wären aber für den fiktiven Bauherr Mehrkosten von ca. 3.000,- - 4.000,- €. Das sind Mehrkosten, die er natürlich nicht tragen wollte.
Nun die Frage: Kann ein Nachbar solche Erdarbeiten untersagen? Und welche Möglichkeiten (Stichwort: Hammerschlag- und Leiterrecht)hätte der unglückliche Bauherr, damit ihm kein (so großer) finanzieller Nachteil entstehen würde? Was ist so ein Text wie „einseitige Grenzbebauung zulässig) aus einem aktuellen Bebauungsplan wert?

Ein ganz großes Dankeschön

#2

Baunachbar- und -ordnungsrecht sind Ländersache
Hallo

Nun die Frage: Kann ein Nachbar solche Erdarbeiten untersagen?
Und welche Möglichkeiten (Stichwort: Hammerschlag- und
Leiterrecht)hätte der unglückliche Bauherr, damit ihm kein (so
großer) finanzieller Nachteil entstehen würde?

Du hast das Stichwort ja schon genannt: Hammerschlag- und Leiterrecht. Nur: In welchem Gesetz steht das? oder noch direkter gefragt: WO ist das ganze?

Was ist so ein
Text wie „einseitige Grenzbebauung zulässig) aus einem
aktuellen Bebauungsplan wert?

Nichts, weil das eine privates Baunachbarrecht ist und das andere öffentliches Buordnungsrecht. Und auch für letzteres gilt: Es kommt aufs Land an. (??)

Gruß
smalbop

#3

Hallo !

Das sind die Probleme,die immer auftreten werden,wenn sich zwei Bauherren nicht einigen können !
Wenn eine Doppelhausbebauung vorgesehen ist,dann ist es immer schlecht und risikoreich nur eine Hälfte schon zu bebauen.

Wie kommt man denn darauf,eine Anböschung auf dem fremden Grundstück zu verlangen ?
Es geht nur mit der Stützmauer exakt auf der Grundstücksgrenze,in voller Fundamentbreite auf eigenem Grundstück.
Mehrkosten liegen allein im „Verschulden“ des Erstbauers,weil der nicht warten kann,bis man gemeinsam bauen kann als Doppelhaushälfte auf gemeinsamer Grundplatte. Die dafür notwendigen Sicherungsmaßnahmen muß er treffen und bezahlen.

Nur dann kann auch der andere Nachbar später ungehindert bauen.
Wenn der nämlich nicht ebenfalls auf die selbe Ebene aufböschen will,dann besteht Grundbruchgefahr an der Grenze,wenn man dort gerade absticht,das schon stehende Haus sackt ab!

Das „Leiterrecht“ kann man hier nicht anwenden,schließlich ist die Leiter später weg,hier aber soll ja etwas stehenbleiben !
Man will etwas vom fremden Grund dauerhaft nutzen.

Um die grenznahe Fundamentmauer zu errichten,werden die Bauarbeiter schon das fremde Grundstück betreten und vorübergehend nutzen müssen,denn sonst kann man diese Mauer kaum errichten(Schalung).
Aber nach Fertigstellung ist es direkt auf der Grenze und nichts bleibt auf fremdem Grund zurück und stehen.

Wenn der andere Nachbar später z.B. doch baut und an ein Haus mit Keller denkt,steht der vor der selben Situation,der kann es technisch kaum realisieren,weil die Sicherungsmaßnahmen am bereits fertigen Haus aufwändig und sehr teuer wären.

MfG
duck313

#4

Guten Tag,

erst einmal vielen Dank für die schnelle Antwort.
Das ganze findet in Baden-Württemberg statt.

Gruß

#5

Das Hammerschlags- und Leiterrecht bezieht sich nur auf die vorübergehende Nutzung des Nachbargrundstücks - NICHT auf das Errichten baulicher Einrichtungen. D.h. um am eigenen Haus zu arbeiten, darf (wenn nicht anders möglich) vorübergehend das Nachbargrundstück genutzt werden. Ein Fundament darf aber nicht auf das Nachbargrundstück hinüber ragen, das wäre ein Überbau.
Wie fändet Ihr es, wenn der Nachbar gleiches auf Eurem Grundstück errichten wollte?

#6

§ 7a NRG
_(1) Darf nach den baurechtlichen Vorschriften auf benachbarten Grundstücken unmittelbar an die gemeinsame Grundstücksgrenze gebaut werden, so kann der Eigentümer des Nachbargrundstücks vom Erstbauenden eine solche Ausführung der Gründung verlangen, daß bei der späteren Durchführung seines Bauvorhabens zusätzliche Baumaßnahmen vermieden werden.

(2) Dem Erstbauenden sind die durch dieses Verlangen entstehenden Mehrkosten zu erstatten. Das Verlangen ist dem Erstbauenden vor Erteilung der Baugenehmigung mitzuteilen. Er kann unter Setzung einer angemessenen Frist einen Vorschuß oder eine Sicherheitsleistung verlangen. Wird ein ausreichender Vorschuß oder eine Sicherheitsleistung innerhalb der Frist nicht geleistet, so entfällt die Verpflichtung des Erstbauenden.

(3) Wird die weitergehende Gründung zum Vorteil des Erstbauenden ganz oder teilweise ausgenutzt, so entfällt insoweit die Erstattungspflicht nach Absatz 2. Bereits erstattete Kosten können zurückverlangt werden._
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Mal angenommen es bestünde folgender Fall:
Es wurde ein Grundstück gekauft, für das der Bebauungsplan
Doppelhaushälften sowie auch eine einseitige Grenzbebauung
zulässt. Ursprünglich wurden die Grundstücke vom Verkäufer für
DHH aufgeteilt, und auch so verkauft (entsprechender
Vermessungsplan wurde ausgehändigt). Die Planung wäre soweit
fertig, der Bauantrag (Kenntnisnameverfahren) könnte schon
eingereicht sein und der Bau könnte beginnen.

Damit ist Absatz 2 bereits ausgehebelt.

Weiter angenommen der Verkäufer will nun, dem noch das
angrenzende Grundstück gehört, nicht gestatten, dass ein Teil
der Gründungsarbeiten auf seinem Grundstück durchgeführt wird.
Das Haus würde ohne Keller auf einer Bodenplatte gebaut. Das
ganze Grundstück (auch das Nachbargrundstück) ist von Anfang
an eine Art gemeinsame Baugrube (ca. 1,50m tief). Nun müsste
die Baugrube (die Hälfte vom Bauherr) aufgeschüttet und im
Bereich vom Haus extra ein Fundament geschaffen werden, auf
dem die Bodenplatte errichtet werden kann. Dieses Fundament
(bestehend aus verdichteter speziellem Baugrund) müsste nun
aber ca. 1 m in allen Richtungen größer sein als die
Bodenplatte und zudem noch schräg abfallen. Nun müsste
natürlich auch die Erde einen Meter in das Nachbargrundstück
befüllt und verfestigen werden. Das würde der Verkäufer nicht
wollen. Es könnte noch eine Alternative geben: Man könnte das
Fundament und das Streifenfundament anders gestalten und
zusätzlich mit einer Art Stützmauer unterbauen. Das wären aber
für den fiktiven Bauherr Mehrkosten von ca. 3.000,- - 4.000,-
€. Das sind Mehrkosten, die er natürlich nicht tragen wollte.
Nun die Frage: Kann ein Nachbar solche Erdarbeiten untersagen?

Ja. Die gewünschte Ausführung würde dazu führen, dass der Nachbar, wenn er anbauen will, das bestehende Haus aufwändig unterfangen müsste, und zwar selbst dann, wenn er keinen Aushub für einen Keller, sondern ebenfalls nur für eine Bodenplatte will. Genau der hier geschilderte Fall ist in Absatz 1 glasklar zugunsten des Nachbarn geregelt.

Gruß
smalbop

#7

Hallo smalbob,

erst einmal vielen Dank für die wirklich schnelle und ausführliche Antwort und die Mühe die Du dir machst.

Eine Verständnisproblemm habe ich aber noch. Absatz 1 und 3 sind mir soweit klar. Eigendlich Absatz 2 auch, nur verstehe ich nicht warum dieser ausgehebelt ist? Und bedeutet „ausgehebelt“ der Erstbauer hat keinen Ersatzanspruch mehr?

Viele Grüße
Topchopper

#8

Hallo Topchopper

erst einmal vielen Dank für die wirklich schnelle und
ausführliche Antwort und die Mühe die Du dir machst.

Eine Verständnisproblemm habe ich aber noch. Absatz 1 und 3
sind mir soweit klar. Eigendlich Absatz 2 auch, nur verstehe
ich nicht warum dieser ausgehebelt ist? Und bedeutet
„ausgehebelt“ der Erstbauer hat keinen Ersatzanspruch mehr?

Ja, da ja die Genehmigung bereits vorliegt, braucht man das gar nicht mehr näher zu prüfen. Aber selbst bei Prüfung unter der Annahme „noch keine Baugenehmigung“ käme heraus, dass der Erstbauende aus dem § 7a NRG keine Ansprüche herleiten kann. Es handelt sich ja bei genauer Betrachtung nicht um eine Gründung, sondern eigentlich um eine Anschüttung mit der Folge einer Höherlegung der Gründungsebene auf ein Niveau oberhalb der aktuellen Geländehöhe.

Und diese Anschüttung darf nur bis zur Grenze erfolgen, muss also auf der Grenze mit Stützmauer senkrecht gestützt werden. Jenseits der Grenze gilt nach § 903 BGB, dass der Nachbar sich weigern darf, sein Grundstück anschütten zu lassen.

http://dejure.org/gesetze/BGB/903.html

Wenn der Nachbar der Anschüttung zustimmen würde, hätte er beträchtliche Probleme beim eigenen Hausbau zu erwarten, da er dann die Gründungssohle des bestehenden Hauses unterfangen müsste. Dem kann man mit vertretbarem Aufwand nur vorbeugen, indem man die Gründung entlang der Grenze von vornherein tiefer führt, etwa durch eine Betonschürze, oder eben durch eine Stützwand, die die Tragschicht in Form hält. Vermutlich glaubst du deshalb, dass der Nachbar was bezahlen müsste.

Der entscheidende Unterschied zu dem Fall, für den das NRG dem Erstbauenden eine Vergütung verspricht ist aber der, dass dieser Aufwand nur deshalb betrieben werden muss, weil der Erstbauende nicht nach unten gründen, sondern erst mal anschütten will. Es ist also nicht so, dass der Nachbar vom Erstbauenden irgendeine besondere Vorkehrung verlangt, damit er selbst später seinen Keller ungestört ausschachten kann - die Stützmauer wäre dafür nämlich auch noch nicht ausreichend. Der Nachbar verlangt gar keine besondere Bauart nach § 7a NRG, er verlangt nur die Unterlassung eines Eingriffs in sein Eigentum nach § 903 BGB. Dass diese Unterlassung nur mittels einer besonderen Bauart umgesetzt werden kann, ist das Problem des Erstbauenden.

Somit gehen alle eventuellen späteren Mehraufwendungen zwar zu Lasten des Nachbarn - es ist seine freie Entscheidung - aber das nützt dem Erstbauenden jetzt in der Tat wenig…

Gruß
smalbop

#9

Hallo Smalbob,

ich habe etwas falsch formuliert. Es ist so, dass das man nur zeitweise ca. 1m das Nachbargrundstück auffüllen muss. Und zwar so lange bis die Bodenplatte mit Frostschürze errichtet ist. Danach kann rein theoretisch die „Stützerde“ wieder entfernt werden, ohne dass statische Probleme mit dem Haus zu befürchten sind. Zeitweise darf das Nachbargrundstück betreten und benutzt werden (keine Schäden verursachen).
Das Problem würde später entstehen, falls dem Nachbar einfällt einen Keller zu bauen, dann müsste er das Haus des Erstbauers extra abstützen. Die Kosten müsste dann wer tragen?

Grüße
Topchopper

#10

Hallo Topchopper

ich habe etwas falsch formuliert. Es ist so, dass das man nur
zeitweise ca. 1m das Nachbargrundstück auffüllen muss. Und
zwar so lange bis die Bodenplatte mit Frostschürze errichtet
ist.

Wieso?

Danach kann rein theoretisch die „Stützerde“ wieder
entfernt werden, ohne dass statische Probleme mit dem Haus zu
befürchten sind.

In meiner Eigenschaft als Bauingenieur der Spezialisierung Geotechnik darf ich Dir (trotz mutmaßlich anderslautender Versprechungen eines ahnungslosen, aber geschäftstüchtigen Bauträgers/Hochbauers) versichern, dass statische Probleme dann sehr wohl zu befürchten sind. Eine Frostschürze ist kein statisch, sondern ein - jedenfalls rechnerisch - nur thermisch wirksames Bauteil und somit ungeeignet, den Füllboden unter der Bodenplatte in Form zu halten, wenn die seitliche Stützung durch die Anfüllung beim Nachbarn fehlt.

Deshalb wird der Nachbar ja auch ein Problem haben, wenn er entlang der Grenzwand runtergraben möchte, um einen Keller zu errichten und ihm rieselt die Füllerde unter der Bodenplatte/Frostschürze auf sein Grundstück.

Zeitweise darf das Nachbargrundstück betreten
und benutzt werden (keine Schäden verursachen).

Grundsätzlich ja.

Das Problem würde später entstehen, falls dem Nachbar einfällt
einen Keller zu bauen, dann müsste er das Haus des Erstbauers
extra abstützen. Die Kosten müsste dann wer tragen?

Falls die genannte Konstruktion bei Wiederabtrag des Geländes zumindest bis zum ursprünglichen Niveau dauerhaft hält (was ich aber wie gesagt nicht glaube) - der Nachbar. Sonst der Erstbauer. Und eine Nachgründung ist so teuer, dass es billiger kommt, die Hütte abzureißen und nochmal richtig zu bauen.

Gruß
smalbop