Grunddienstbarkeit

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#1

Guten Tag,

angenommen es gibt zwei Häuslebauer die zur gleichen Zeit nebeneinander ein Haus bauen, was aber schon gute 17 Jahre her ist. Beide Häuser hätte gerne eine Garage aber auf dem eigenen Grundstück kein Platz dazu. Passenderweise befindet sich angrenzend an Haus 1 das Grundstück eines Familienangehörigen, der sich bereit erklärt auf seinem Grundstück eine Grunddienstbarkeit für diese beiden Garagen eintragen zu lassen.

Nun wurde Haus zwei Zwangsversteigert. Aus dem Öffentlichen Exposee konnte man nicht entnehmen das das Grundstück auf dem sich die Garage (mit Stellplatz davor) befindet nur eine Grunddienstbarkeit hat und nicht Eigentum des neuen Hausbesitzers ist. Der neue Hausbesitzer war als er darauf angesprochen wurde sehr erstaunt den er Plant schon den abriss der alten Garage mit neu Errichtung.

Mich würde mal allgemein Interessieren, ob eine Grunddienstbarkeit bei einer Zwangsversteigerung an den neuen Eigentümer übergeht? Hätte der neue Eigentümer nicht darüber Informiert werden müssen das dieses Grundstück nur eine Grunddienstbarkeit besitzt? Darf er so einfach eine neue Garage bauen? Hätte der Eigentümer das Grundstückes nicht über die Zwangsversteigerung und somit den Eigentümer Wechsel informiert werden müssen?

Kann man diese Grunddienstbarkeit löschen lassen bzw. kann man das Garagengrundstück an den neuen Hauseigentümer Verkaufen -der bisher eigentlich davon ausgegangen ist das das Grundstück Ihm gehört. Es handelt sich nur um eine Garage mit Stellplatz davor, die von der Straße frei befahrbar ist also keine direkte Anbindung an eines der Grundstücke hat. Außerdem besitzen beide Häuser von diesen Garagen unabhängige Stellplätze.

Bin mal gespannt ob mir jemand zu dieser Geschichte etwas sagen kann.

#2

Hallo,

ich habe bei meiner Beschreibung der Geschichte noch etwas vergessen. Angenommen der alte Hausbesitzer stellt sich bei der Zwangsversteigerung und allen Dingen quer. Der alte eigentümer Wohnt offiziell gar nicht in diesem Haus sondern hat es (an seinen Lebensgefährten) vermietet. Legt sehr dubiose und immer neue Verträge vor -alles nur um zeit zu schinden. Es wird auch weder Miete noch Nebenkosten gezahlt. Aber diese Internen Streitigkeiten gehen den Nachbarn eigentlich gar nichts an!

Der alte Eigentümer bzw. der Mieter hat dem neuen Eigentümer nun quasi Hausverbot erteilt, um diesen bei dringenden Sanierungsarbeiten auszubremsen. In wie weit dieses Haus oder Grundstücksverbot rechtens ist geht es hier nicht. Aber kann der alte Eigentümer oder Mieter auch für das Grundstück mit der Garage ein Hausverbot erteilen? Oder kann der eigentliche Grundstückseigentümer dieses Verbot aufheben, damit die Garage Saniert werden kann? Da die Grunddienstbarkeit ja auf das Haus und nicht an den alten Eigentümer oder einen Mieter eingetragen ist.

In besagter Garage wird nur Müll gelagert und diese ist Einsturz gefährdet.

#3

Irgendwie habe ich da Verständnisprobleme.
Grundsätzlich aber mal so viel aus meiner Sicht:
Versteigert wird Flurstück xyz. Was hat ein Nachbar damit zu tun? Warum sollte er gehört oder informiert werden?
Bei der Grunddienstbarkeit kommt es auf den Text an. Wurde die Grunddienstbarkeit zu Gunsten Frau Maier oder Herr Müller oder zu Gunsten der Eigentümer des Flurstücks xyz eingetragen.

vnA

#4

Hallo Moppelhoppel,
hinsichtlich der Grunddienstbarkeit kommt es auf den konkreten Inhalt an. Der steht allerdings nur auszugsweise im Grundbuch des belasteten Grundstücks, den kompletten Text kann man nur der Bewilligungsurkunde entnehmen, aufgrund derer die Eintragung vorgenommen wurde.
Bei einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit würde diese NICHT auf den Erwerber übergehen. Anders bei einer Dienstbarkeit zugunsten des Eigentümers des Grundstücks XY (wie von-nix-ahnung schon schrieb). Eine solche Dienstbarkeit ist an das Grundstück gebunden und geht auch auf folgende Eigentümer über.
Wenn ein Mietverhältnis über das ersteigerte Haus besteht, muss der Erwerber zunächst in diesen Vertrag eintreten. Mit Eintragung ins Grundbuch (aber erst dann!)kann er dem Mieter wegen Eigenbedarfs (vorausgesetzt dieser besteht) kündigen.
Solange der Mietvertrag läuft, hat der Mieter als Besitzer alle Rechte. D.h. er muss den neuen Eigentümer nicht für Renovierungsarbeiten ins Haus lassen.
Dass die Eigentumsverhältnisse an dem Garagengrundstück nicht klar aus dem Exposee hervorgehen, ist natürlich ein Fehler, aber sicher findet sich im Kleingedruckten eine Klausel, die die Gewähr dafür ausschließt.
Für den Eigentümer des Garagengrundstücks ist der Eigentümerwechsel des versteigerten Hauses nur von Belang, wenn es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit handelt, die dann erlischt. Ansonsten ändert sich für ihn ja nichts, außer, dass jemand anderes diese Dienstbarkeit in Anspruch nimmt.
Einen Anspruch auf den Kauf des Garagengrundstücks hat der neue Hauseigentümer nicht - niemand kann gezwungen werden, sein Eigentum zu verkaufen. Andererseits hat auch der Eigentümer des Garagengrundstücks keinen Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeit (gegen den Willen des Begünstigten) , wenn es sich nicht um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit handelte.
Gruß florestino

#5

Unter der Voraussetzung, dass es sich NICHT um eine persönlich beschränkte Dienstbarkeit handelt, die mit der Versteigerung erlischt:

Wenn der derzeitige Mieter einen Vertrag über die Garage hat, kann er dem neuen Eigentümer den Zutritt untersagen (lediglich ein Besichtigungsrecht steht dem Eigentümer zu).
Erst wenn der Mietvertrag gekündigt wurde, kann der neue Eigentümer über die Garage verfügen. Eine separate Kündigung der Garage ist nur möglich, wenn diese mit einem separaten Mietvertrag vermietet wurde. Ansonsten kann sie nur gemeinsam mit dem Hauptmietvertrag für das Haus gekündigt werden.
Kündigen kann die Garage nur der neue Eigentümer des versteigerten Hauses, da der Eigentümer des Garagengrundstücks über die Dienstbarkeit die Nutzung an ihn abgetreten hat und auch nicht Vertragspartner des Mietvertrages ist.

Anders sieht es bei einer persönlich beschränkten Dienstbarkeit aus:

Diese Dienstbarkeit geht nicht auf den Erwerber über. Damit tritt zwar zunächst der Eigentümer des Garagengrundstücks in den Mietvertrag (für die Garage) ein, er kann diesen aber kündigen.

#6

Hallo,

Mich würde mal allgemein Interessieren, ob eine
Grunddienstbarkeit bei einer Zwangsversteigerung an den neuen
Eigentümer übergeht?

Eine Grunddienstbarkeit geht auf keinen über. Die Grunddienstbarkeit belastet ein „dienendes“ Grundstück (das mit der Garage) zugunsten eines „herrschenden“ Grundstücks (das ohne Garage).

Hätte der neue Eigentümer nicht darüber
Informiert werden müssen das dieses Grundstück nur eine
Grunddienstbarkeit besitzt? Darf er so einfach eine neue
Garage bauen? Hätte der Eigentümer das Grundstückes nicht über
die Zwangsversteigerung und somit den Eigentümer Wechsel
informiert werden müssen?

Woher will das Zwangsversteigerungsgericht denn wissen on eine Grunddienstbarkeit für das Haus in der ZVG bestellt ist? Es war offensichtlich kein Herrschvermerk im Grundbuch des herrschenden Grundstücks eingetragen. Das ist aber auch unrelevant. Dem neuen Eigentümer, bzw. richtigerweise dessen Grundstück steht die Dienstbarkeit weiter zu.

Kann man diese Grunddienstbarkeit löschen lassen bzw.

Natürlich, grundsätzlich durch Bewilligung des Eigentümers des dienenden Grundstücks oder Unrichtigkeitsnachweis, wobei letzteres hier nicht geht.

kann man
das Garagengrundstück an den neuen Hauseigentümer Verkaufen

Natürlich.

ml.